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楽器演奏ができる「音楽マンション®」で満室経営に成功
その他
- オーナー事例
公開日：2018年10月9日
更新日：2019年11月18日
演奏音を漏らさない高い遮音性能を実現。住み心地のよさも好評
長年の賃貸経営の経験から、高い競争力をもつ賃貸住宅が必要だと感じていたSさん。3棟目の建築で選んだのは、楽器演奏ができる「音楽マンション」。相場より高い家賃でありながら竣工前に満室に。順調な経営の秘訣を聞いた。
2棟の賃貸経営を通して「差別化」の必要性を痛感
「調布には賃貸住宅が多いけれど、どの物件も常に満室ということがほとんどないほど、とても競争が厳しいんです」と語るのは、京王線「調布駅」から徒歩1分の好立地に建つ2棟で80戸を超える賃貸マンションを経営されているオーナーのSさん。2棟はともに築23年で新築時は満室だったものの、築年数を重ねるにつれて、空室が出ることが多くなってきたという。
「ローンを組んでいますし、安定した賃貸経営ができる方法をずっと考えていました。でも、建設会社が提案するプランはどれも同じで、仲介会社が薦めるリフォームも必ず空室が解消するとは限らない。いくら考えても、いい案が浮かばず、既存物件は空室対策もせずにいました」と振り返る。
東京都調布市 Sさん
調布駅前で3棟目となる賃貸住宅として「音楽マンション」を建設。
「楽器演奏が趣味の高齢者の方に借りていただくことも考えています」
相場より高い家賃がとれる「音楽マンション」に着目
そうした中、調布駅前で経営する立体駐車場の老朽化が問題に。メンテナンスの塗装費用だけで500万円ほどかかるうえ、利用者も少なくなってきたことから賃貸マンションへの建て替えを検討。相談に訪れた銀行のロビーで手にした本誌の中で、Sさんの目に留まったのが越野建設の「音楽マンション」だった。
「まず最初に、『家賃が相場よりも高く貸せる』という文字に引き込まれました。越野建設さんで建築された他のオーナーさんの話をさらに読み進めていくと、丁寧な仕事をする建築会社という印象を受けました。娘に相談すると『自宅で楽器を演奏できる賃貸住宅なんて、変わっていていいんじゃない？』と言ってくれましたし、銀行の方も前向きな姿勢。すぐに問い合わせをして、来てくれたのが営業の戸田さんでした。幸いにも、調布ではまだ音楽マンションを建てていないと聞いて、話を一歩進めることにしました」
コンセプトに共感した「音楽マンション」は実際にどういうものか、Ｓさんは同社が運営する北区にあるモデルルームを訪れた。
「じつは、遮音性については半信半疑でしたが、隣の住戸で楽器を演奏している音が本当に聞こえなくてびっくりしましたね」
「音楽マンション」は、越野建設独自の工法による壁や床の構造に加え、二重サッシや防音扉、遮音型換気装置を採用している。少ないコストで高い遮音性能を実現しているのだ。
「調布にはまだ建っていない、音楽マンションという特化した賃貸住宅をつくりたい。戸田さんはじめスタッフのみなさんが迅速に動いてくれたことも決め手となって建築に踏み切りました」
立体駐車場のあった348平米の敷地に新たに完成したのは、鉄筋コンクリート造3階建て、計14戸からなる「音楽マンション」だ。
「調布市の規制で15戸以上の物件では駐車場の確保などが求められるため、戸数は14戸に抑え、階数は高さ制限の最大値まで活用するなど、S様のお持ちの土地にとっていちばん効率のいいプランをご提案いたしました」と営業担当の戸田さん。
「みなさんのフットワークのよさに感心しました」とSさん。左が越野建設の戸田さん（営業担当）、右が土屋さん（募集担当）
より良い演奏環境を提供。竣工４カ月前には満室に
プランは越野建設に一任されたSさんだが、ひとつだけ要望したのがエレベーターの設置だった。
「近くに音楽教室があって、私と同年代の方が楽器を持って出入りしている姿をよく見るんです。音楽を学ぶ学生さんだけでなく、年配の方も趣味の楽器を演奏したり、教える側になって教室を開くために入居していただくのもいいかなと思いました。これからますます高齢化社会になっていく中、エレベーターは必要だと判断し、設置をお願いしました」
家賃は相場より1万円高く設定したにもかかわらず、竣工の4カ月前には満室になったという。
「地方からの問い合わせも多く、募集を開始と共に満室に。音楽大学の学生や、プロの音楽家の方からも選んでいただきました。さらにS様は音の響きを調整できる調音パネルを自ら導入され、入居者の演奏環境を整えてくださいました」と入居募集を担当した土屋さん。
「こんなに早く満室になるなんてびっくり。越野建設をもっと早く知っていれば、前の2棟も音楽マンションにしたのにと、残念なほど。戸田さんは常にオーナーの立場にたった提案をしてくれ、職人さんもいい方ばかりで仕事には関係ないゴミ出しを手伝ってくださったことも。こうした対応ができるのは、会社と職人さんの関係がいいからこそ。満足な賃貸住宅です」と笑顔のSさんだ。
ツートンの外壁がアクセントになったモダンな外観
高級感漂うエントランス。入居者に人気の宅配ボックスも設置
「よりよい演奏環境を」とSさんが全戸に「調音パネル」を装備された
物件DATA
- 物件名／ソヌス
- 所在地／東京都調布市
- 築年／2018年3月
- 規模・構造／鉄筋コンクリート造・3階建て
- 敷地面積／347.9㎡
- 延床面積／557.76㎡
- 戸数・間取り／14戸（1DK・2K・2DK）
- 設計・施工／越野建設株式会社
【遮音設備】遮音扉・遮音2重床・遮音換気装置
【共用設備】エレベーター・宅配ボックス・オートロック
【居室内設備】調音パネル・浴室サウンドシステム・バス・トイレ別・追い焚き機能付き浴槽・温水洗浄便座・システムキッチン（2～3口 ガスコンロ）・独立洗面台・洗濯機パン・エアコン・光インターネット・テレビ（地上波・BS）
※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年6月5日時点のものです。
取材・文／神戸 久美子 人物・外観撮影／青木 茂也
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