建て替え、改修、組み換えに代わる、老朽化不動産対策

三井不動産（株） の相談窓口Let’s（レッツ）にはさまざまな悩みが寄せられていますが、ここ数年多くなってきているのが、所有不動産が老朽化してきた、あるいは老朽化した不動産を相続して困っているケースです。

通常、老朽化したマンションの再生策には、主に建て替え、改修、資産の組み換えの３つが考えられますが、それぞれに課題があります。

まず建て替えですが、近年は建築費の高騰により、十分な事業性能が確保できなくなっています。また、既存建物を新築した当時から法規制が変わり、同じ建物規模を確保できなくなる可能性もあります。

次に改修の場合、耐震補強のためにブレースを使用することが多く、外観デザインに影響を与えるので賃料アップにつながりません。

最後に資産の組み換えですが、やはり先祖伝来の土地を手放すことへの抵抗感があるオーナーが多いです。

こうした事情を抱えるオーナーに向けて、Let’sが新たな再生策として提案しているのが、「リファイニング建築®」です。(リファイニング建築®は（株）青木茂建築工房の登録商標です)

この建築手法は、建築家・青木茂氏により提唱された再生建築手法で、建て替えではなく躯体を残して再生し、建物の長寿命化を図ることが特徴です。

対象となるのはRCまたはSRC構造で、旧耐震基準で建てられた建物です。

リファイニング建築®の再生事例

この物件は、オーナーは賃貸経営の継続を望んでいましたが、法規制の変更により建て替えると現状の建物規模よりも小さくなってしまうことから、リファイニング建築®を採用。

新耐震基準に適合する耐震補強を行ったが、外観デザインには影響はなく、美しいデザインの建物が実現しました。

ヴァロータ氷川台

所在：東京都練馬区
構造：RC造地上4階建て戸数：19戸
竣工：1977年11月
リファイニング工事竣工：2020年9月

間取りや内装もリニューアル

現代の住まいにおけるニーズや、周辺の賃貸マーケットニーズを捉えた商品企画により、事業性能の向上および安定稼働の実現を図っています。

この手法のメリットとして、まず高い事業性があげられます。解体費及び新規の躯体工事が不要となるため、工事費は建替えに比べて約70%まで低減することができます（同社比）。

しかも建て替えなら約1年半～2年かかる工期が約10カ月で済み（総戸数30戸程度のRC造の共同住宅を想定）、賃料が入らない期間が短縮されます。

また、建て替えよりもCO2の排出量を約72%削減できるという実績（同社での比較）もあり、脱炭素社会の要請にも対応している手法と言えるでしょう。

建物規模は新築時と同じ。再度の長期借入れも可能

建て替えと異なり、建築基準法の緩和規定により建物規模を維持できることもメリットです。

また、耐震補強は耐震性能上問題のない壁や設備を撤去して建物を軽量化すると同時に新たな補強を加えます。

外観デザインも大きく変えることにより、高賃料、高稼働に貢献しています。マーケットニーズを捉えた間取りや内外装にすることもできるので、新築の9割程度の家賃設定が可能です。

さらに、建物の長寿命化を図り、建物の遵法性や高い事業性能を確保することなどの条件をクリアすることで、金融機関から長期の融資を受けられる可能性も高いです。

Let ’sが窓口となり三井不動産グループの総合力で解決策をワンストップ提示

もちろん老朽化物件への対応手法は、リファイニング建築®だけではありません。あくまで選択肢の一つと考えています。

先述した建て替え、改修、資産の組み換えの3つの再生策も含めて、グループ内でできることをあらゆる角度から検討し、オーナーに寄り添った本質的な解決策を提示することをモットーにしており、オーナーのパートナーとして、中立な立場で悩みや課題に対して最適解を提案しています。

老朽化不動産など悩みをお持ちの方は、資産の大小に関わらず、まずは気軽に相談してみてください。

※この記事内のデータ、数値などは2022年9月7日時点の情報です。

取材・文／本多 智裕

さらに詳しく［三井不動産］について知るなら

老朽化不動産再生のために必要なステップ、考え方、進め方などをわかりやすく解説しています。

※オーナーズ・スタイルのハガキ、ネットの読者ページからの資料請求・無料相談・無料見積もりはできません。以下のフリーダイヤルまたはホームページより直接お問い合わせください。