2022年分確定申告、大家さんに影響のある主な改正点は？

大家さんに影響のある項目について、2021年分確定申告からの変更点は、それほど大きくありません。改正というよりも見直しといったものばかりです。

主な変更点は、住宅ローン控除の延長と控除率の縮小です。住宅ローン控除はマイホーム取得時に適用を受けられる制度で、賃貸併用住宅の場合は、自宅部分のみの適用となります。

一方、青色申告者に限られますが、取得価額が30万円未満（年間合計３００万円まで）のものは一括で損金算入できる、少額減価償却資産の特例の適用期限が延長されました。節税効果が高いので対象となる大家さんは有効に活用してください。

2022年分申告にかかわる主な変更点

住宅ローン控除の控除率の縮小と期間延長など
●控除率1.0％　→　0.7％
●控除期間10年　→　13年
●所得上限3,000万円　→　2,000万円
●住宅区分追加：ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅など

住宅ローン控除に係る申告手続きの変更（2023年1月からの入居分に適用）
●「年末残高など記載の調書」について、金融機関が税務署へ提出、
申告者へは税務署からe-taxなどで送付される

30万円未満の少額減価償却資産の特例の延長
●青色申告が要件。2年間延長された

申告書の一体化
●申告書Aがなくなり一つの様式に統合
●5表廃止（修正申告用）

大家さんが改めて知っておきたい、経費計上のポイント

次に確定申告の経費計上に関して説明します。下の図表１のように経費項目は多岐にわたりますので、細かく、もれなく拾うことが大切です。

ポイントは、事業用の支出と家事関連費（私用）の区分です。賃貸経営の事業にかかわる分として使用した明確な根拠がある場合、例えば事務所部分の面積が建物全体の３割であれば、家賃の他に水道光熱費も３割を経費として計上することができます。

客観的に説明しづらいのが、携帯電話の通話料などの通信費です。常識的な範囲内で事業用の割合を按分して計上してください。

賃貸住宅をリフォーム・リノベーションした際の修繕費も、大家さんが確定申告の経費計上で迷いやすいところでしょう。

リフォーム・リノベーションの工事費の内容が、全額経費にできる「修繕費」か、減価償却の対象となる「資本的支出」かの判断が必要で、図表２のチャートが目安となります。

『修繕費』は「維持管理や原状回復の範囲内」の支出、『資本的支出』は建物自体や付属設備の「価値が高まったり寿命が延びる場合」の支出と考えるとよいでしょう。

なお、共用部などの蛍光灯をＬＥＤに交換した場合は、全額修繕費に計上できますので、検討してみるのもいいでしょう。

※取得価額とは、修理・改良の対象物を購入した際の価額のことで、取得に付帯する引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、据付費などを含める。 注）このチャートは要約であるため詳しくは専門家へ相談を

青色申告のメリットを賃貸経営で活かして節税を

青色申告による確定申告は大家さんにとって多くのメリットがあります。次にご紹介をしますので、白色申告を利用している大家さんは変更を検討してみてはいかがでしょうか。

青色申告の第一のメリットは特別控除が使えること。青色申告特別控除の最高額は65万円で、複式簿記による記帳や、事業的規模であること、電子申告を行うことなどが要件です。これらの条件を満たしていない場合の控除額は55万円か10万円になります。

また、賃貸経営の事業に携わる配偶者などに支払った給与は、専従者給与として全額が経費に算入できます。給与額は労働対価として相応しいと思われる額で設定してください。

このほかに賃貸事業で赤字になってしまった年の損失分を３年間繰越できることや、逆に前年黒字だった分を繰戻し還付してもらうこともできます。

はじめに触れた少額減価償却資産の損金算入も活用しながら、効率的に対応を考えましょう。

最後に、不動産収入の利益が多い個人事業主に検討してもらいたい節税対策が、掛け金を全額控除できる制度、小規模企業共済と確定拠出年金iDeCo（イデコ）です。この２つは併用が可能ですが、解約時期によっては課税対象となることに注意が必要です。

確定申告の際の経費計上には判断が難しい場合が多いので、有効なアドバイスを得られるように専門家に相談することをお勧めします。

2023年から始まるインボイス制度について、理解を深め準備しよう

2023年10月からインボイス制度が始まります。インボイス制度に対応するには、適格請求書発行事業者として登録が必要です。

登録するのは消費税の課税事業者で、10月から適用を受ける場合、登録申請は2023年３月末までに、登録申請書を国税庁などに提出しなければいけません。

インボイス制度は課税収入が少額でもあるすべての大家さんに影響がありますので、制度の内容を理解し、対応策を検討しましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2022年11月9日時点の情報です。
文／本多 智裕　イラスト／福々 ちえ

【登録はすべて無料】オーナーズ・スタイルでは様々なメディアで情報を発信中！