新型コロナによる 社会変化に対応した 賃貸経営とは｜青山財産ネットワークス
新型コロナウイルスの影響により、人々の暮らしや価値観など、様々な面で大きな変化が起こりつつあります。この変化に柔軟に対応し、安定的な経営を続けていくために、これからオーナーが進むべき賃貸経営の方向性を、専門家にお話いただきました。
【税務講座】経費算入や節税対策にも！「青色申告」のメリットと注意点
相続/節税/保険
公開日：2018年12月24日
更新日：2019年10月10日
「大家さんのための税務講座」。毎回、大家さんが知っておくべき税務に関する知識を、さまざまな税理士がわかりやすく解説します。今回は青色申告について。ご自身が大家さんでもある渡邊先生にお願いしました。
目次
税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 代表 渡邊 浩滋氏
税理士、司法書士、宅地建物取引士。税理士試験合格後、実家の大家業を引き継ぎ、危機的な経営状態の改善に成功。以降、大家業も継続している。2018年に大家さん専門税理士ネットワークKnees（ニーズ）を設立してフランチャイズにて展開中。賃貸経営に関するセミナー、賃貸住宅フェアなどの講師経験、著書も多数ある大家さんの味方。
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1室の賃貸でも、青色申告はできる
「賃貸物件が1部屋では青色申告ができない」「青色申告は、規模が大きい大家さんがするものだ」と思っている大家さんも多く見受けられますが、そんなことはありません。青色申告ができる・できないに事業規模は全く関係なく、1室の賃貸でもできます。また、白色申告に比べて青色申告の方が面倒だと思われがちですが、実は手間は同じ。白色申告では受けられないメリットが青色申告には多くありますから、現在白色申告にしている方はぜひ切り替えることをお勧めします。青色申告への切り替えは、切り替えたい年の3月15日までに所轄の税務署へ「青色申告承認申請書」を提出すれば切り替えできます。
［メリット1］最高65万円の青色申告特別控除
青色申告の第一のメリットは、利益から最高65万円を控除できることです。所得税と住民税を合わせると、最低税率で計算しても、約10万円の節税効果があります。ただし、65万円の控除を受けるためにはいくつかの要件があります。
まず、複式簿記による記帳が必要なこと。貸借対照表を確定申告書に添付すること。そして事業的規模であることです。事業的規模とはアパート・マンションならおおむね10室以上であること。一戸建て住宅の場合はおおむね5棟以上であること。
これらの条件を満たしていない場合の控除額は10万円です。この金額でも、経費の少ない大家さんにとっては貴重な節税効果と言えるでしょう。
［メリット2］全額経費に算入できる青色事業専従者給
配偶者などの親族に経営を手伝ってもらい、給与を支払った場合、専従者給与として全額が経費として認められます。これも事業的規模の青色申告者への優遇措置です。ただし、青色事業専従者として認められるのには、専従として原則6カ月を超えて従事していることなどの要件があります。
支給額はいくらが妥当かというと、明確な決め事はありません。労働の対価としてふさわしい金額設定にして、仮に税務署から調査が入った場合でも根拠を示すことができるようにしておいてください。
物件の規模や所得の大小にもよりますが、所得が多い物件なら、毎月20万円程度は認められるのではないかと思います。ただ、気をつけていただきたいのが、毎月の支給額が8万8000円を超えると、所得税の源泉徴収が必要になることです。源泉所得税を税務署へ納め、年末調整もしなければなりません。
また、家族が青色事業専従者になると、配偶者控除や配偶者特別控除、扶養控除が受けられなくなることにも注意してください。
［メリット3］赤字の損失分を3年間繰り越しできる
赤字になってしまった年の損失を全額繰り越すことができるので、翌年以降の節税につながるというものです。ただし、これに関して、私はあまり利用をお勧めしていません。
どうしても赤字になることを避けられなかったのなら仕方がありませんが、無理に経費を使って赤字にする必要はありません。
赤字になると、本来は受けることができた、医療費控除や社会保険料控除などの所得控除が受けられなくなることにご注意ください。
［メリット4］総額300万円まで減価償却資産を一括経費にできる
原則として減価償却しなければならない設備投資などでも、30万円未満のもの（年間の合計が300万円まで）であれば、一括でその年度の経費にできるという特例措置です。2020年3月31日までに取得したものに限りますが、税制改正で延長されてきています。
この特例の注意点は、償却資産税の課税対象になること（総額150万円未満は課税されません）です。ただし、20万円未満のものなら3年で償却する特例があり、こちらを選択すると償却資産税の対象から外せます。所得に合わせた対応を考えた方がいいでしょう。
賃貸経営は長期にわたるビジネスですから、なるべく収支の平準化をはかることが、結果的に安定経営につながると考えてください。
また、複式帳簿の記帳、専従者給与の源泉徴収、年末調整などは一般の大家さんにはハードルが高いと思われます。事業的規模の大家さんは賃貸経営に詳しい税理士にお願いした方がいいでしょう。
［Check!］65万円の特別控除が2020年申告から「55万円」に！
平成30年度税制改正で、青色申告特別控除は、2020年分以後では65万円控除が55万円に引き下げられます。ただし、以下の条件を満たした人のみ65万円の控除が受けられるようになります。①電磁的記録の備え付けおよび保存をしている場合 ②e-Taxにより電子申告をしている場合のいずれか。紙ベースで申告・保存等をしている人は注意が必要です。
※この記事内のデータ、数値などに関しては2018年12月12日時点の情報です。
イラスト／福々ちえ
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