【民泊成功事例2】駅遠の空室物件が民泊で100%稼働に

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サブリース契約で逆ザヤになっていた物件が、マンスリー×民泊運用で現在、稼働率100%を達成。「池袋駅から徒歩25分の立地でも観光客のニーズは大。空室に悩む物件はチャレンジする価値あり」とアルプス住宅サービス株式会社経営企画室・瀧本勘樹取締役室長は語る。

アルプス住宅サービス株式会社 経営企画室 取締役室長 瀧本勘樹氏

「民泊は一般賃貸の市場と異なり、駅から多少遠くても観光客のニーズは高いとわかりました。賃貸で苦戦している物件は民泊で思いがけない効果が出る可能性があります」


宿泊前の迅速&丁寧な対応に注力。宿泊日数が長いゲストほど良質と感じる

同社では主軸はマンスリーにして、その間を民泊運用で挟むビジネスモデルを採用。民泊での利用は最低3日~の設定にしているが、10日前後の利用が多いという。

「ゲストの利用目的は観光がメインですが、Airbnbでの運営経験から、宿泊日数が長いゲストの方が部屋をきれいに使ってくださり支払いもいいと実感しています」と瀧本さんは語る。

力を入れているのは宿泊前のきめ細かな対応だ。3人のスタッフで24時間スピード対応し、ゲストの不安を解消している。

高いレビューを受け、スーパーホストに昇格、予約が急増し、賃貸家賃の3倍近くの収益に

同社ではAirbnbの条件をクリアし、スーパーホストに昇格したとたん、物件がより高い頻度で表示されることもあり予約が急激に増えたという。単価も最低9000円/1泊と高めの設定で、現在100%の稼働率をキープ。割引30%を想定しても20万円/月となり、賃貸の3倍近くの収益が出ている状況だ。

同社の管理物件は現在約4800戸で、その3割がサブリース契約だという。「逆ザヤ物件をうまく民泊に転換していけたらうれしい」と瀧本さん。

池袋から徒歩25分でも訪日観光客に大人気

訪日観光客はターミナル駅や主要スポットへのアクセス良好かどうかなど、物件所在地の「エリア」を重視するため、賃貸では敬遠される駅遠立地でも気にならないそう。

  • 所在地/東京都板橋区熊野町 
  • 築年数/31年
  • 最寄り駅/JR山手線「池袋駅」徒歩25分
  • 間取り・面積/1DK・30㎡

消防設備など許可のハードルが低い戸建て住宅は民泊運用に向いている

同社では戸建て・集合住宅など計16棟22室をマンスリー・民泊で運営。賃貸住宅の空室率が高まる現在、今後は管理物件の家賃下落を止めるためにも一般賃貸に固執せず、マンスリーや民泊への転用をオーナーに提案して、収益の間口を広げていきたいと考えている。

「特に許可のハードルが低い戸建て物件は民泊運用に向きです。すでに自動火災警報器が設置されていたり、50㎡未満や平屋の物件だとさらに取り組みやすいと思います」

まとめ

実施の背景

民泊マンスリー事業部を新設。一般賃貸より高い収益を上げ、管理戸数の拡大につなげていきたい。

抱えていた課題

新規でサブリース契約した物件が、駅徒歩25分の立地が難で空室化し、4年後に逆ザヤとなった。

課題の解決方法

Airbnbの規定条件をクリアし、スーパーホストに昇格。高頻度に表示されることもあり予約数を拡大。

収支の状況

駅遠で空室化していた部屋が100%稼働に。賃貸での設定家賃の3倍近くも収益が出ている。

今後の展望

戸建てや木造アパートの民泊への転用をオーナーに提案して収益アップを図り、家賃下落を防ぎたい。

取材協力/アルプス住宅サービス株式会社

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