失敗しないリノベーションのポイント｜①準備

見積もり前に竣工図を用意しよう。周辺の市場動向もチェック

賃貸住宅でリノベーションを計画するときに、まずオーナー自身でやっておきたいのが、建物の現在の状態、工事のスケジュール、どの部分をどう工事したいのか、を明確にすることです。

そして、建築当初の竣工図など配管・電気配線等がわかる図面や間取り図、過去に改修したことがある場合は、それらの履歴や資料も用意しておくことがポイントです。

また、築古の場合は工事途中で思わぬ不具合や劣化が発見され、予定外の補修費用がかかることも。特に建物の外壁や屋根、廊下などの外側の箇所は管理状態の差が出やすくなっています。事前に目視と管理記録でチェックしましょう。大

幅に工事総額がアップしてしまう事態を回避するには、事前に住宅診断を受けておくとより安心です。

もうひとつ、オーナーが事前に知っておきたいのが周辺の賃貸市場動向。集客力を高める効果的なリノベを行うには、まずは「自分の物件が地域の賃貸市場でどんなポジションにあるか」を客観的に把握することが大切です。

ポータルサイトを見て周辺エリアの家賃相場や競合物件の情報を集めて、目指す賃料を決めておきたいところです。地元の仲介会社に市場動向を直接聞いてみてもいいでしょう。

リノベーションで失敗しないための事前準備のポイント

●建物の現在の状態を把握
●資料を用意（竣工図、図面、間取り図、修繕履歴など）
●工事のスケジュール、工事したい部分を明確にする
●住宅診断を受けると安心
●できれば周辺市場もチェック

失敗しないリノベーションのポイント｜②費用

投資回収期間を指標にして費用対効果の高いリノベをしよう

賃貸住宅におけるリノベは、少額であっても収益が上がらなければムダな投資になってしまいます。節約したい気持ちはわかりますが、大切なのは目先のコストを抑えることよりも、投資して得られる効果の高さ、つまり「費用対効果」です。リノベ費用を回収した上でプラスの収益が得られるか、をしっかりと見極めましょう。

判断指標のひとつとなるのが、リノベ費用が家賃収入によって回収し終わるまでの「投資回収期間」。ただし、「何年での回収が理想」という答えがあるわけではありません。リノベ後の家賃3年分を目安に計画するケースが多いですが、オーナーの経営計画に合わせて判断するようにしましょう。

「10年後も引き続き高い競争力を持つ物件にしたいから、回収期間は5年かかっても良い」という考え方もあります。

また、銀行などから借り入れをする場合は、事業計画等の中に収支計画を盛り込む必要が出てきます。投資回収計画を立てるポイントは、収入と支出を正確に把握・反映すること。そうすることでよりリアルなものになります。

リノベには家賃アップだけではなく、家賃の低下を遅らせる、あるいは空室期間を短縮させるといった効果も期待できます。

例えば10年のスパンで見て、賃料の下げ幅、空室期間、数回の退去に伴う原状回復費用などを想定したうえで収支を算出するなど、長期的な視野で収益を比較して判断することも重要です。

リノベーションで失敗しないための費用のポイント

●「投資回収期間」を設定し、今後の運用計画を明確にする
● リノベをして利益を出せるか、収支をシミュレーション
● 長期的な視点で収益を比較する

失敗しないリノベーションのポイント｜③会社選び

施工会社選びは規模によらず。賃貸実績が豊富なことが重要

リノベをすると決めたら、次に施工会社を選ぶ必要があります。大まかには「リノベ専門会社」、「住宅メーカー・大手建築会社」、「管理会社」、「住宅設備会社・部材メーカー」に分かれ、それぞれに特長があります。

リノベーション会社の種類と特徴

大手になるほど、建築士やインテリアコーディネーターを内部に抱え、入居者ニーズを踏まえたデザイン提案力が高い傾向にありますが、その分、コストも割高になりがちです。

最近は小規模でも技術力があり、低コストで集客力の高いデザインを提供するリノベ会社も増えています。なお、会社の経営状態が気になる場合、国のリフォーム瑕疵保険制度の認定を受けた会社であるかが一つの判断材料になります。

いずれにしろ、賃貸住宅のリノベ実績がないところは避けた方が賢明です。個人住宅のデザインは得意でも、賃貸経営にとって重要な費用対効果を考慮できない会社だと成功しません。

まずは複数の会社に相談してプラン案と相見積もりを取り、比較検討するようにしましょう。

リノベーションで失敗しないための会社選びのポイント

● 賃貸での実績を確認する
● 複数社に相見積もりを取る

国の補助制度を活用しておトクに省エネ化リノベができる

国交省、経済産業省、環境省が住宅の省エネ化を支援するための3つの補助事業「住宅省エネ2023キャンペーン」を創設。2023年3月下旬から補助申請の受付がスタートしています。対象には賃貸住宅も含まれており、所有物件のリノベを検討しているオーナーは詳しい情報を確認して、うまく活用しましょう。

その他、地方自治体ごとに行っている省エネリノベの補助金制度もあります。気になる方は所有物件の周辺自治体のホームページなどをチェックしてみてください。

今、リノベーションで使える補助金制度を紹介！※2023年6月現在

省エネリノベは今がチャンス！補助金制度「住宅省エネ2023キャンペーン」を実施中です。※
※「住宅省エネ2023キャンペーン」は、補助金申請額が上限金額に達した時点で受付終了

子育て世帯、若者夫婦世帯を対象にZEHレベル基準を満たす新築住宅や省エネ改修等に補助金を交付。賃貸住宅も改修補助の対象。

既存住宅の断熱性能を早期に高めるための事業。断熱窓への改修で5万円～最大200万円／戸の補助金が交付される。

高効率給湯器の設置に対して定額を補助。ハイブリッド給湯器、ヒートポンプ給湯器は5万円／台、家庭用燃料電池は15万円／台。

まとめ｜投資効果を確実に得るリノベーションにしよう

入居者ニーズを捉えたリノベで差別化を図れば、高い空室改善効果や家賃アップが期待できる一方、原状回復よりも大きな工事費用が掛かるのも事実。

投資効果を確実に得るためにも、オーナー自身で準備するところは準備して、信頼のおけるパートナー企業を選びましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2023年6月7日時点の情報です。

取材・文／藤谷 スミカ

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