仲介会社との入居者募集に関する契約、その種類と特徴は?

入居希望者を探して内見に連れてきてくれる仲介会社と、オーナーの関わり方は様々です。仲介会社との入居者募集に関わる契約には、どのような種類があるのでしょうか? 契約ごとにメリットとデメリットが大きく異なるので、よく検討してから選びましょう。

媒介契約と代理契約、それぞれにメリット・デメリットがある

賃貸経営の肝は、入退去のロスをなるべく減らして稼働率を高めることです。

そのためのキーポイントになるのが、“客付け”、つまり入居希望者を探して内見に連れてきてくれる仲介会社の力です。では、オーナーと仲介会社の入居者募集契約には、どのような種類があるのでしょうか。

オーナーと仲介会社の関わり方には、三つのパターンがあります。

一つは、自主管理オーナーが直接、仲介会社に入居者募集を依頼する方法です。

二つ目は、管理会社に建物管理を任せつつ、入居者募集は個別に仲介会社に依頼する方法です。

これら二つは、自分で仲介会社を探して媒介契約を結び、成約した時に仲介手数料を払います。

 

三つ目のパターンは、管理会社に入居者募集から建物管理までの全てを任せ、管理会社を通じて仲介会社に動いてもらう方法です。これは管理会社との代理契約となり、仲介会社とは直接関わりません。

 

媒介契約と代理契約の契約内容の主な違いと、メリット・デメリットを表にまとめました。

不動産会社との入居者募集に関する契約の種類

売買仲介の場合、媒介契約は一社限定の専任媒介と、複数の会社に頼める一般媒介があり、専任媒介は業者間の「不動産指定流通機構(レインズ)」 への物件登録や定期的な業務報告義務があります。

賃貸仲介の場合はこうした規定はありませんが、一社と専任媒介契約を結んで窓口を一本化し、レインズへ物件情報を登録することが多いようです。

売買の場合は専任媒介で任せるのが良いと言われますが、賃貸住宅の集客ではなるべく多くの会社に情報を出して、内見の機会を増やす方が賢明かもしれません。

また、管理会社に代理契約で任せていた場合は、自社の仲介部門や提携した仲介会社の動きが良くないケースもあります。手数料収入を増やすために、情報を囲い込んで公開しないケースもあるからです。

その場合は、入居者募集のみを切り離した方がいいでしょう。

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