新型コロナによる 社会変化に対応した 賃貸経営とは｜青山財産ネットワークス
新型コロナウイルスの影響により、人々の暮らしや価値観など、様々な面で大きな変化が起こりつつあります。この変化に柔軟に対応し、安定的な経営を続けていくために、これからオーナーが進むべき賃貸経営の方向性を、専門家にお話いただきました。
不測の事態に備えを！親世代大家さんの賃貸経営引き継ぎの準備とダンドリ
相続/節税/保険
公開日：2019年3月26日
更新日：2019年10月6日
「まだまだ現役」と頑張るのもいいけれど、次世代への引き継ぎ準備を怠っていると、不測の事態が訪れた時、事業が滞るおそれがある。スムーズに賃貸経営をバトンタッチするためのダンドリを紹介しよう。
突然、引き継ぎが発生すると、困ったことに…
急に親が亡くなって相続が発生し、何の準備もないまま賃貸事業を引き継がざるをえなくなってしまったら、困るのは子世代だ。
待ったなしで起こるのはお金の問題。オーナーが亡くなると預金口座は封鎖され、親族でも遺産分割が終わらないと預金は引き出せず（注）、管理運営に充てる費用、原状回復やリフォーム代など、資金繰りであわてることに。また所有している賃貸物件の入居者の状況がわからなければ、滞納を放置したりクレーム対応に戸惑ったり、知らぬ間に事態の悪化を招く。
最近は寿命が延びた結果、認知症になって判断力が失われてしまうケースも増えている。そうなると、あらゆる契約行為がストップし、賃貸経営事業の継続性が保てない。こうした困った事態を防ぐには、事前の準備が大切だ。
（注）民法改正により
「預貯金債権の仮払い制度」が創設、7月より施行
これまでできなかった相続人の生活費や葬儀費用、相続債務の弁済などのための預貯金の引き出しが150 万円以下なら単独で可能となる。借入金の支払い、管理委託料やリフォーム代など、管理運営に必要な費用に充当できる。ただし法定相続分の範囲内など、要件あり。150万円を超える場合は、家庭裁判所の判断となる。
賃貸経営の３大経営資源「金・人・情報」の準備から
賃貸経営の引き継ぎとは、単に不動産というモノを譲るだけではなく、事業を走らせながら次の世代につなげていくこと、つまり駅伝のタスキ渡しのようなものだ。そこでバトンタッチするのは経営資源である。一般の会社組織に必要な３大経営資源は「人（人材）・物（製品／設備）・金（資本）」と言われる。賃貸経営の場合は「人（人脈）・情報（契約／記録）・金（財産）」となる。それぞれの中身がどうなっているか、詳細にリスト化しておくことが大切だ。
最優先するのは「お金」に係ること。表1は、すべての資産を棚卸しした一覧表で、相続対策に必須な財産目録と同じといえる。またリスト化と同時に、相続時の預金封鎖に備えて、相続税申告までの10カ月間の賃貸運営に必要な資金を、生前贈与などによって子どもの預金口座に移しておこう。
2番目は「人」のリスト。賃貸経営にかかわる管理・仲介会社や工事会社などの協力会社及び、税理士などの専門家の連絡先をまとめよう。また困った時に頼りになる相談相手（ブレーン）がいると安心。子世代を強力にサポートしてくれるだろう。
最後は「情報」のリスト。主に賃貸契約の関係書類と、家賃の入金状況など、運営管理にかかわることだ。きちんとした管理会社に管理委託をしていれば、こうした情報を共有しているはずなので問題は起きにくいが、自主管理の場合は情報が整理されていないことが多く、運営管理に支障が起きるおそれがある。ほかにも大事なのが図面類。これがないと今後のリフォームや大規模修繕などの際に調査が必要となり、膨大な手間とコストがかかる。まとめて保管場所がわかるようにしておきたい。
また最近、増えているのが「古くて空室の多いアパートはいらない。現金で欲しい」という子世代の声。それを良しとするなら別だが、賃貸経営を将来の世代までつなげ、土地を守っていきたいなら、子どもが受け継ぎたいと思える資産にしておくことと、子どもが小さい頃から跡継ぎ候補として意識させることが大切だ。時間をかけて取り組みたい。
左図が具体的な賃貸経営引き継ぎのダンドリだ。家族の状況、資産構成などによって道筋は異なるので、一つの目安にしてほしい。
スムーズな引き継ぎ手順 準備↓認識↓参画
第一歩はリストの準備から始まる。作成してもすぐに子どもに見せる必要はなく、どこに保管してあるかを伝えるだけでもいい。ただし状況は変化するので1〜2年に１回の更新が望ましい。
順番は問わないが、家族でよく話し合いながら財産分けと併せて適性のある子を跡継ぎとすることを共通の認識にしよう。引き継ぎ全体を通して求められるのが、親子のコミュニケーションだ。
跡継ぎ候補が決まったら、徐々に経営に参画してもらうのが理想だ。とはいえ、離れて住んでいたりサラリーマンで本業が忙しいと、なかなか手伝えない。その場合は、空室対策や事業改善の意見やアイデアを求めてみるのも一つの手。賃貸経営を取り巻く環境や不動産市場についての知識を勉強してもらうだけでも構わない。まずは賃貸経営に興味を持って意識してもらうことが大事である。
このように早めに準備して生前に引き継ぎを済ませておけば、いつリタイアしても安泰だ。
［監修］株式会社市萬 佐野 太亮さん
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