【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説

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公開日:2023年12月7日
更新日:2024年2月2日
【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説1

借地の賃料を上げたい場合の基本的な流れや更新料に関するお悩みなど、地主オーナーが気になる底地・借地について、弁護士の久保原先生・伊藤先生がわかりやすく解説します。

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【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

文/九帆堂法律事務所弁護士 久保原 和也(写真)、伊藤 和貴

<久保原弁護士プロフィール>
2007年、京都大学大学院法学研究科修了。同年、司法試験合格。2008年、九帆堂法律事務所設立。最高裁で勝訴した更新料裁判の大家さん側弁護団の首都圏担当。更新料裁判では、首都圏で唯一の弁護団所属弁護士としてさまざまな情報を発信。
<伊藤弁護士プロフィール>
東京大学法科大学院修了。2018年、九帆堂法律事務所入所。大家さんの代理人として多数の賃貸借案件を扱う。

Q1:借地借家法はなぜ強力に借地を保護しているのですか?

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

A1:安心して土地を借りて建物を建てることができるよう、借地人兼建物所有者を守るためです。

借地借家法は、住居確保のため制定されたという沿革があり、同法が保護する「借地権」は、「建物の所有を目的とする地上権もしくは土地の賃借権」と定義されています。

借地権は、長期間存続できるよう、借地借家法によって強力に保護されています。他方、駐車場目的で貸すなど、建物所有を目的としていない土地賃貸借や、建物所有目的でも、賃料が発生しない使用貸借契約による場合には借地借家法の対象とはなりません。

なお、「底地」という用語もよく使われますが、「宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権」を意味します。建物所有目的の賃貸借では、対象地が地主にとって底地であり、建物所有者にとって借地であることになります。

底地とは

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

底地とは、「土地を使う権利(借地権)」と「持つ権利(土地所有権:底地)」が分かれている状態の土地のことです。1つの土地に2つの権利が存在しているため、物件の市場価値が低くなりがち。ひとつにまとめることで本来の価値が取り戻せます。

Q2:地代を上げたいのですが、地代の適正金額についてアドバイスをいただけますか。

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

A2:算定方法は一種類に定まるものではなく、個々の土地の特性に応じて計算する必要があります。

借地契約は長期間にわたって継続する契約のため、もともと合意した地代の金額が不相当となる事態が生じることがあります。租税公課の増減、土地価格等経済事情の変動、近傍類似の土地の賃料との比較により、現在の賃料が不相当になったことを要件として、地代等の増減額請求ができます。

裁判手続まで至る場合には、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法など様々な適正金額の算定法があり、裁判官が適正な算定法を判断し、具体的金額を計算します。

実務一般としては、固定資産税をベースにして計算する地主が多いように思います。また最近の傾向として、住居目的・事業目的を明確に区別して計算式を使い分ける地主も増えているようです。

Q3:借地人が更新料を支払ってくれず困っています。

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

A3:更新料支払特約の合意があるか否かが問題となります。

借地において、更新料は当然に支払わなければならないものではありません。地主と借地人が更新料支払いの特約を交わしている場合に限り、更新料が発生します。

契約書に更新料の定めがある場合には合意の存在は明らかです。他方で、口頭で約束しただけで契約書・覚書等に盛り込んでいない場合、過去に更新料が支払われていることなどの事情を踏まえて、合意の存在を証明可能か、検証しなければなりません。

他方、更新料には、多くの場合、地代の一時払いという意味合いがあります。私見ですが、更新料支払特約が存在しておらず、更新料が支払われていない場合には、更新料特約のある場合と比べて月額の地代は高くなるとするのが経済的に合理的だと感じています。

Q4:借地人が地代をずっと滞納しており、立ち退きを求めるべきか思案しています。

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

A4:借地権の買取り、底地との共同売却等の方策も検討すべきです。

地代滞納の場合、契約の解除を検討するのも一つの方策です。

しかし、契約を解除すると、建物賃貸借であれば賃借人が建物から退去するのみですが、土地賃貸借の場合は建物を取り壊して更地で返還しなければなりませんので、法律要件を満たすハードルはより高く、大きな心理的負担も伴います。

借地の場合、借主は借地権という財産を有しておりますので、これを生かして、借地権を第三者に売却してもらう(地主は譲渡承諾料を受領する)、地主が借地権を買い取る、地主と借地人が底地と借地を共同売却する、などの決着法も考えられます。地代滞納の対応においては、これらの方策も念頭に入れながら現実的な解決に向けて借地人と話し合いを行うことが重要です。

Q5:気が付かないうちに、借地人が建物を無断で増築していました。

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

A5:契約違反の可能性がありますので、工事内容を確認してください。

借地契約に、地主の承諾なく借地人が増改築を行えない旨の増改築禁止特約が定められている場合、無断増改築は契約違反です。そのため、借地人は前もって地主に工事計画を報告し、承諾料等の話し合いを行う必要があります。増改築の承諾料には、工事によって建物の使用可能期間が延び、借地期間が事実上延長されることの対価という性質があります。

借地人が増改築ではない単なる小規模な補修であるなどと反論することもよくあります。工事内容を確認し、どの程度の工事が承諾を要する増改築にあたるかなど、交渉を要します。他方、地主が増改築工事に気が付かないと、交渉すら行えません。資産管理の一環として借地の状態に気を配り、無断増改築を未然に防ぎましょう。

Q6:賃貸マンションを建てるため、借地契約を解約したいと思っています。

【借地の更新料や契約解除など】底地・借地にまつわるトラブルの対処法を弁護士がQ&Aで解説2

A6:条件の話し合いも大事ですが、まずは借地人の意向に寄り添う姿勢が重要となります。

借地契約において、地主は契約の中途解約を求めることはできず、中途解約の特約を定めたとしても無効です。借地借家法上、地主は契約期間の満了時に、更新拒絶を有効に行うためには正当事由を備えなければなりません。

正当事由は相当の事情がなければ認められず、基本的に借地人から借地権を買い取る、賃貸マンションを共同建築するなど、双方合意できる形がないか、借地人とよく話し合う必要があります。デベロッパーなどの会社が権利調整を行うことも多いと思います。

借地人は通常、その土地に強い思い入れがあり、生活・事業の基盤ともなっていますので、環境が変わることの重大性を理解し、相手に寄り添うことができないと、合意は極めて困難となります。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2023年12月7日時点の情報です。

イラスト/黒崎 玄

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