【資産防衛10の鉄則】優良資産を残す売買・組み換え

資産活用/売買
  • 売却・購入・組み換え
公開日:2018年9月1日
更新日:2019年11月18日
【資産防衛10の鉄則】優良資産を残す売買・組み換え1

土地オーナーには、資産形成を阻む意外な壁が存在します。「守るべきは先祖伝来の土地」って本当でしょうか?そのハードルをクリアして優良な資産を増やす鉄則を、金融関係と不動産経営の両面に詳しいコンサルタントの菅井敏之氏に伺いました。

【資産防衛10の鉄則】優良資産を残す売買・組み換え2

元メガバンク支店長 不動産投資家 菅井 敏之 氏

都市銀行で個人・法人融資を長年手掛け、支店長を歴任。2008年に退職し、アパート経営を開始。銀行員としてお金を貸す側、オーナーとして借りる側、両方の視点で全国にて講演を行う。自ら経営する田園調布のカフェ『SUGER COFFEE』を拠点に個人投資家の相談にも乗っている。不動産融資オンライン講座「ゴールデンエッグクラブ」を運営。

【資産防衛10の鉄則】優良資産を残す売買・組み換え2

著書『金の卵を産むニワトリを持ちなさい』(アスコム刊)

「土地を守る」という呪縛 ▶資産を守るには増やすべし

土地オーナーは資産形成に当たって「“土地は売ってはいけない”という発想に縛られている人が多い」と菅井氏は指摘する。

「“先祖代々の土地を守らなければいけない”は勝手な思い込み。先祖がその場所へ住み着いたのは、生活の糧が得られる農地だったからで、もっと実り多い場所に移すことには反対しないはず。子孫が優良な資産を築いて、経済的に豊かで幸せに暮らせるように願っていると思いますね」

こうした呪縛から逃れないと資産を食いつぶすことになりかねない。相続税があるからだ。有効な対策を打たないと、いくら節税しても相続税をゼロにはできない。

納税資金がなければ土地を切り売りして払うことになるだろう。しかも、相続発生から申告納税までは10カ月しかないため、すぐに換金できる優良な資産価値の高い土地を処分せざるを得なくなる。結果的に、悪い土地が残り、資産規模も縮小してしまう。

「土地を守るのではなく資産を守ることが大切。そのためには、積極的に資産を増やす必要があります。より良い資産に組み換えなければ、収入も資産も現状がピークで、後は目減りするだけです」(菅井氏)

経営者意識と財務感覚の欠如▶銀行は黒字と純資産を重視

「資産を増やすには、銀行の力が欠かせません。銀行は事業の経営状態を見て融資しますが、地主系の賃貸オーナーは経営者感覚が希薄な人が多く、話がかみ合いません」と銀行員時代を振り返る。

通常の経営者なら、生産設備が老朽化すれば、時代の変化に合わせて新しい設備に替え、生産効率の向上やコスト削減を図る。その資金を銀行から調達するため、懸命にP/Lを黒字にし、B/S上の純資産を保つことにこだわる(図表1)。赤字決算や債務超過ではお金を借りられないからで、「経営者としての当然の努力」だ。

【資産防衛10の鉄則】優良資産を残す売買・組み換え2

銀行が与信審査をする際に重視するのが財務諸表だ。特に「P/L」と「B/S」がキーポイント。手取り収入があっても決算上の赤字が続いている事業主には融資が下りない。P/ L上で3年以上黒字が基本。また、B/Sでは、純資産の厚みをチェックされる。時価評価(収益還元法) で債務超過になっていないかに注意。将来の相続税が多い場合、「簿外債務」と見なされる可能性もある。※収益還元法:不動産から得られる収益を基に資産価値を評価する方法。

ところが、地主系の賃貸オーナーは、満室にして収益を高める努力より、「税金を払いたくない」という意識が強く、経費を使い不動産所得を赤字にして所得税を節税し、不動産の評価を下げて相続税を減らそうとする。いずれもP/LやB/Sを悪化させる行為だ。

「銀行としては融資したいと思っても、これでは稟議が通りません。税務だけでなく、財務感覚を併せ持つことが経営者には必須です」と菅井氏。

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