将来的なリスク回避や資産価値の維持にも効果

「不動産の組み換え」とは、例えば駐車場などを売却して、都心部の収益不動産などを購入すること、つまり「不動産を売却して不動産を購入すること」だ。

単純な不動産の購入や売却と異なる点は、不動産を売って不動産を購入することで借り入れを減らせるためリスクを抑えやすいことや、税制上の特例（事業用資産の買い替え特例）を適用※して譲渡所得税等の売却時の税金を一部繰り延べることができる点などが挙げられる。

（※適用要件あり）

「不動産の組み換え」のメリットとして、時価と相続税評価額の乖離が大きい傾向の都心部の不動産で、小規模宅地等の特例により相続時の不動産の評価がさらに下がるケースが多いことが一般的によく知られているが、良い不動産に組み換える事で収益性を高め、法人の活用を併用して効率的な納税資金対策も可能になるという、非常に大きなメリットがある。

図１のように、収益性の低い地方や郊外の不動産、古い貸家や貸地、また駐車場や未利用地などの有効活用が困難な土地を売却して、都心部の収益不動産を購入することで、相続時の不動産の評価と収益性という両方のメリットを享受できる。さらに、人口減少により、将来的には地方だけでなく首都圏郊外でも、地域によっては地価の大きな下落が予測できるため「不動産の組み換え」で人口が集中する都心部の不動産を所有する方が、地価の下落リスクを抑える事ができる。

これは相続対策としてだけでなく、資産価値を維持するという考え方からも有効な手段と言える。ただし、あくまでも本当に良い不動産に買い換えた場合の効果であるため、物件選びにはくれぐれも注意する必要がある。

メリットに飛びつかず、慎重に

不動産相続ビジネスプレーヤーにとっては、「不動産の組み換え」は大きな手数料収入が狙えるビジネスチャンスである。そのため、メリットばかりを強調して積極的に提案してくるだろう。

失敗しないためには、やはり自身でも不動産の目利きができるようになる事も大切である。

甘い収支計画の見通しで借り入れ比率を高め、大きな不動産の購入を勧めてくるようなアドバイザーの提案は安易に信用せず、別の専門家のセカンドオピニオンを常に求めるなどの慎重さも必要だ。

組み換えプランで効果をシミュレーション

ケースによってはメリットが大きい「不動産の組み換え」だが、所有している不動産を売却するにはやはり大きな決断が必要となり、なかなか実行しにくいのも事実である。確かに、不動産を売却した際にかかるコスト（譲渡税等や諸経費）も大きい。２億６０００万円で不動産を売却し、仮にそれが長期譲渡所得で20％の税金がかかるとすれば、５２００万円の税金がかかってくる。

しかし、低収益かつ評価額の高い不動産や、何十年も活用もせず（もしくは活用できず）、ただ保有しておくのであれば、組み換えによりそのコストを十分カバーすることもできる。

しっかりとした「不動産の組み換えプラン」を作り、その効果を綿密に検証する事で、売却と言う心理的なハードルを超えることも可能になるだろう。

⇒NEXT：次回は、「不動産の組み換え」不動産の購入『物件選び』のポイントと注意点について解説します。（2021年6月中旬公開）

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