市場にある売り物件の多くが新築物件

最近の収益不動産の特徴は、不動産業者が土地を購入→その土地に建物を建築→入居者を募集→販売、といった収益不動産として販売するために作られた新築（商品）物件が非常に多いことが挙げられます。実は、このような物件には本当に落とし穴が多いのです。そのため、購入する際は物件選びに注意する必要があります。

新築（商品）物件の多くは、立地的には都心に近く、駅からも徒歩５分～10分未満の比較的利便性の良い場所にあります。しかし、売り出し時の設定利回り（表面利回り）を高くするために、強引に作られた間取り（設計）となっているものが多くあります。

不動産業者が土地を仕入れて建築・販売する新築物件の土地は、賃貸住宅を建てるには面積的に中途半端な大きさのものや、土地の形状が悪いものが多く、そこに収益を重視して無理やり部屋を詰め込む設計をするため、部屋が狭かったり、逆に中途半端に広かったりと、間取りも良くないものが多くなっています。

将来の稼働が不安な間取りの一例

実際に住む入居者のことはあまり考えず、見かけ上の利回りを高くすることはもちろん、見かけだけを良くする「表面上のスペック」を重視した、ただ売るためだけに作られたのではないかと思ってしまう商品物件も多く見られます。

それが顕著なのが、エレベーターなし（階段のみ）の5階建てで、かつ部屋も15m2～18m2程度と狭い物件です。5階建てでエレベーターがない物件は、今でも4階5階の入居者募集は苦労すると思いますが、いずれ賃貸市況が悪化して空室が増えてくると「負動産化」することも懸念されます。個人的には、このような物件は決して良い不動産とは思えません。

5階建てエレベーターなし（階段のみ）の例

新築の販売物件を購入する際にはよく確認を

10年以上前から、収益売り物件として建てられたエレベーターなし4階建ての物件は数多く存在しています。個人的には4階の稼働率など空室問題を懸念していましたが、間取り等は最近の物件ほどひどくないものが多かったので、意外にも大きな問題とはなっていないようです。

最近ではオーナーチェンジ（最初の購入者が購入した価格より高く売りに出している）物件も出てきています。エレベーターなし5階建て物件は分かりやすい事例として取り上げましたが、商品として作られた物件（収益不動産）を購入する際には、少なくとも以下の2つのポイントをしっかりと確認することが必要です。

数億円もの投資になることが多いので、中立な立場の専門家の意見を聴きながら良い不動産を見極めてください。

【新築の販売物件】2つのチェックポイント

1.家賃設定は適切か？

想定利回り算出時の募集家賃の設定が高すぎる事は多くありますが、現況家賃の場合でも相場賃料より高い家賃設定となっている（フリーレント等の募集時の工夫で家賃を高くしている）場合もあります。

間取り等の確認を含めて近隣で募集中の類似物件（競合物件）と比較するだけでもおおよその家賃水準は確認できます。

2.積算価格（土地代＋建築費）はいくらくらいか？

希少性のある土地の場合は、積算価格との乖離は非常に大きくなる（積算価格＜物件価格）ことはありますが、やはり土地代＋建築費で算出した場合、その物件（収益不動産）はいくらくらいになるかのチェックは必要です。

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