大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き

管理/空室対策
  • 借り上げ(サブリース)
公開日:2018年10月8日
更新日:2019年11月20日
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き1

不動産会社がオーナーに支払うサブリース賃料は入居者から受領する賃料の80~90%が相場。ただし、オーナーは入居者がいなくても、サブリース賃料分を毎月受け取ることができる

サブリースには、「長期家賃保証」など魅力的な謳い文句がつく一方で、「30年一括借り上げ」契約後の家賃見直しが折り合わず解約となった事例などもあり、実態がわからないというオーナーも多い。正しく理解して使いこなすために、基本的な仕組みや、トラブルにならないための知識・対処法を紹介しよう。

サブリースの仕組みと契約

サブリースとは転貸目的の一括借り上げ賃貸借契約

サブリースの意味は「転貸」である。サブリース事業を行う会社(以下「サブリース会社」)が転貸を行うことを目的に賃貸住宅をオーナーから一棟丸ごと借り上げる契約(住戸単位もある)と、サブリース会社から入居者へ転貸する契約がセットになったシステムを指す。

家賃保証を謳う場合も多いが、法的には「保証契約」ではなく、借地借家法が適用される「賃貸借契約」となる。オーナーが得るのは、サブリース会社が家賃総額から管理経費や利益を引いた後の「借り上げ家賃」である。

なお、サブリース会社には、住宅メーカーのグループや提携企業と、独立系の管理会社が行う2種類がある。

サブリースのメリットと注意点は上図の通りだ。第一のメリットは、サブリース会社が一棟丸ごとの借り上げ家賃を長期契約で払うため、空室や滞納による「収入の空白」がないこと。さらに、賃貸経営の実務をプロに任せられるのも大きい。「入居者とオーナーの間では直接の責任問題も発生しない」(長井さん)ということだ。

その半面で注意点もある。保証契約ではなく賃貸借契約という点を思い出してほしい。「30年一括借り上げ・長期保証」と言っても、契約中の借り上げ家賃の減額や中途解約の可能性があることだ。最悪の場合、サブリース会社の破たんもありえる。家賃収入の水準は、一般管理(管理料の相場は賃料の5%)よりサブリースのほうが低いこと、礼金や更新料などの一時金も入らないことは、デメリットともいえるだろう。

大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2

(公財)日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所 主任相談員 長井和夫さん

賃貸管理実務の経験を活かし10年以上に渡って、オーナー・入居者・管理会社からの相談に対応。登録制度の普及、調査研究・講演活動も豊富。

チェックしておきたい契約時のポイント

「サブリースは、経営の実務を任せられる」としても、契約をした以上はオーナーが最終的な経営責任を取る。知識と注意点は知った上で、契約書は確認すべきだ。

まず初めに、契約書や資料を取り寄せ検討することが大切だ。

「多額の契約を確認するのに1週間では無理。契約の1カ月前から情報を仕入れる。建築請負契約が伴う場合は、着工の半年前から検討するべきです」(長井さん)

契約書をチェックするといっても、いきなりサブリースの契約書を見ても理解できない。会社によって内容が違うこともある。比較する際のお手本となるのが、国土交通省が作成した「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」だ。契約書の雛形、用語の定義・注意点など、詳しく解説されているので、何が重要かを把握しておこう。

サブリース会社は、企業規模が大きく、入居率も90%台後半と高いケースが多い。とはいえ、サブリース会社が信頼できるかどうかも気になるところだ。そこで、任意で加入できる「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかどうかが目安のひとつとなる。

「登録していれば、一定の資格者による説明や書面交付が義務づけられています。さらに経営状況を国交省に毎年届け出る必要があり、ルール違反があれば指導、監督が入る。一定の透明性があるといえます」(長井さん)

この制度に登録していない会社の場合は、重要事項を事前に説明してくれるか、マイナス情報を提供するかなどをチェックしたい。

具体的な契約書の契約条項のチェックポイントは後述の通りだ。当初家賃の水準と改定の方法、契約期間、解約などが最も重要な要素といえる。

ただ、これは基本的な仕組みの場合で、会社によっては、家賃を固定せずに稼働率が高い場合に収益分配をするなど、独自のサービスを行っているケースもある。各社の違いをよく理解し、説明に疑問がある場合は質問して解消してから、契約に望もう。

契約書のチェックポイント
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2
契約時のチェックポイント
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2

この記事をシェアする

関連する企業レポート
築25年でも平均入居率99.2%!デ・リードなら築古でも10年一括借り上げ

築25年でも平均入居率99.2%!デ・リードなら築古でも10年一括借り上げ

築古物件を所有しているが空室が多いのが悩み、管理業務が面倒といった方にデ・リードの10年契約での一括借り上げシステムがおすすめです。共用部分や室内をリフォーム、モデルルームを設けるなど、ゲスト目線も大切にする同社が、築25年以上の物件で平均入居率96.7%を実現している仕組みをご紹介します。

コスト抑制&工期安心の原状回復!シティネットが管理・仲介の強みを生かし空室解消

コスト抑制&工期安心の原状回復!シティネットが管理・仲介の強みを生かし空室解消

兵庫県下トップクラスの取り扱い物件数・仲介店舗数を誇るシティネットが、自社で原状回復のデザインから施工までを担う工事部を設立。工期は明確で、不要な工事は一切行わず、適正な見積もりを出してくれる、賃貸経営オーナーにとっては嬉しいことばかりの原状回復サービスを紹介します。

関連するセミナー
2020年0820日(木) ※8月20日(木)より期間限定配信 
オーナーズ・スタイル主催
期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!
資産活用/売買
セミナー
公開日:2020年7月2日

期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!

不動産経営管理士(CPM®)の資格を持つプロたちが、コロナの影響が渦巻く不安な今を生き抜くための「相続」「管理」「投資」のテクニック・知恵を伝授!自宅でも視聴可能なWEB配信でお届けします。期間限定なのでお申し込みはお早めに!

無料 ※動画視聴にかかる通信費はご負担ください。
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2020年0722日(水) 13:45~15:15
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(生配信)】コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年6月26日

【オンラインセミナー(生配信)】コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催

新型コロナウイルスの感染拡大で世界は一変しました。賃貸経営もその影響を受け、これからは先を見据えた行動がより求められるでしょう。先を見据え、長期的に安定した経営を続けるためのヒントをお伝えします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0722日(水) 13:45~15:15
オーナーズ・スタイル主催
コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年6月26日

コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催

新型コロナウイルスの感染拡大で世界は一変しました。賃貸経営もその影響を受け、これからは先を見据えた行動がより求められるでしょう。先を見据え、長期的に安定した経営を続けるためのヒントをお伝えします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0731日(金) まで! 月曜~金曜(※平日限定:完全予約制) の10時~18時で開催しています
『賃貸住宅経営オンライン相談』賃貸住宅経営のお悩み・ご不安の相談承ります!|三井ホームエステート
管理/空室対策
個別相談
公開日:2020年6月19日

『賃貸住宅経営オンライン相談』賃貸住宅経営のお悩み・ご不安の相談承ります!|三井ホームエステート

市場の変化を捉え、確かなコンサルティングによりオーナー様の多様なニーズに応える賃貸管理会社「三井ホームエステート」が、 月曜~金曜(※平日限定:完全予約制) にオンライン相談会を開催!オーナー様の安定した賃貸経営を支えます。

無料
主催:三井ホームエステート
関連する記事
『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』終了後にオンラインで無料相談の予約ができる企業一覧

『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』終了後にオンラインで無料相談の予約ができる企業一覧

8月29日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ in梅田』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事