大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き

管理/空室対策
  • 借り上げ(サブリース)
公開日:2018年10月8日
更新日:2019年11月20日
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き1

不動産会社がオーナーに支払うサブリース賃料は入居者から受領する賃料の80~90%が相場。ただし、オーナーは入居者がいなくても、サブリース賃料分を毎月受け取ることができる

サブリースには、「長期家賃保証」など魅力的な謳い文句がつく一方で、「30年一括借り上げ」契約後の家賃見直しが折り合わず解約となった事例などもあり、実態がわからないというオーナーも多い。正しく理解して使いこなすために、基本的な仕組みや、トラブルにならないための知識・対処法を紹介しよう。

サブリースの仕組みと契約

サブリースとは転貸目的の一括借り上げ賃貸借契約

サブリースの意味は「転貸」である。サブリース事業を行う会社(以下「サブリース会社」)が転貸を行うことを目的に賃貸住宅をオーナーから一棟丸ごと借り上げる契約(住戸単位もある)と、サブリース会社から入居者へ転貸する契約がセットになったシステムを指す。

家賃保証を謳う場合も多いが、法的には「保証契約」ではなく、借地借家法が適用される「賃貸借契約」となる。オーナーが得るのは、サブリース会社が家賃総額から管理経費や利益を引いた後の「借り上げ家賃」である。

なお、サブリース会社には、住宅メーカーのグループや提携企業と、独立系の管理会社が行う2種類がある。

サブリースのメリットと注意点は上図の通りだ。第一のメリットは、サブリース会社が一棟丸ごとの借り上げ家賃を長期契約で払うため、空室や滞納による「収入の空白」がないこと。さらに、賃貸経営の実務をプロに任せられるのも大きい。「入居者とオーナーの間では直接の責任問題も発生しない」(長井さん)ということだ。

その半面で注意点もある。保証契約ではなく賃貸借契約という点を思い出してほしい。「30年一括借り上げ・長期保証」と言っても、契約中の借り上げ家賃の減額や中途解約の可能性があることだ。最悪の場合、サブリース会社の破たんもありえる。家賃収入の水準は、一般管理(管理料の相場は賃料の5%)よりサブリースのほうが低いこと、礼金や更新料などの一時金も入らないことは、デメリットともいえるだろう。

大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2
大家さん必見!サブリースの基本とトラブル解決の手引き2
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(公財)日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所 主任相談員 長井和夫さん

賃貸管理実務の経験を活かし10年以上に渡って、オーナー・入居者・管理会社からの相談に対応。登録制度の普及、調査研究・講演活動も豊富。

チェックしておきたい契約時のポイント

「サブリースは、経営の実務を任せられる」としても、契約をした以上はオーナーが最終的な経営責任を取る。知識と注意点は知った上で、契約書は確認すべきだ。

まず初めに、契約書や資料を取り寄せ検討することが大切だ。

「多額の契約を確認するのに1週間では無理。契約の1カ月前から情報を仕入れる。建築請負契約が伴う場合は、着工の半年前から検討するべきです」(長井さん)

契約書をチェックするといっても、いきなりサブリースの契約書を見ても理解できない。会社によって内容が違うこともある。比較する際のお手本となるのが、国土交通省が作成した「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」だ。契約書の雛形、用語の定義・注意点など、詳しく解説されているので、何が重要かを把握しておこう。

サブリース会社は、企業規模が大きく、入居率も90%台後半と高いケースが多い。とはいえ、サブリース会社が信頼できるかどうかも気になるところだ。そこで、任意で加入できる「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかどうかが目安のひとつとなる。

「登録していれば、一定の資格者による説明や書面交付が義務づけられています。さらに経営状況を国交省に毎年届け出る必要があり、ルール違反があれば指導、監督が入る。一定の透明性があるといえます」(長井さん)

この制度に登録していない会社の場合は、重要事項を事前に説明してくれるか、マイナス情報を提供するかなどをチェックしたい。

具体的な契約書の契約条項のチェックポイントは後述の通りだ。当初家賃の水準と改定の方法、契約期間、解約などが最も重要な要素といえる。

ただ、これは基本的な仕組みの場合で、会社によっては、家賃を固定せずに稼働率が高い場合に収益分配をするなど、独自のサービスを行っているケースもある。各社の違いをよく理解し、説明に疑問がある場合は質問して解消してから、契約に望もう。

契約書のチェックポイント
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契約時のチェックポイント
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