サブリースの仕組みと契約

サブリースとは「転貸目的の一括借り上げ賃貸借契約」のこと

サブリースの意味は「転貸」。サブリース事業を行う会社（以下「サブリース会社」）が転貸を行うことを目的に、賃貸住宅をオーナーから一棟丸ごと借り上げる契約（住戸単位もある）と、サブリース会社から入居者へ転貸する契約がセットになったシステムを指します。

不動産会社がオーナーに支払うサブリース賃料は入居者から受領する賃料の80～90％が相場。ただし、オーナーは入居者がいなくても、サブリース賃料分を毎月受け取ることができる

家賃保証を謳う場合も多いですが、法的には「保証契約」ではなく、借地借家法が適用される「賃貸借契約」となります。賃貸住宅のオーナーが得るのは、サブリース会社が家賃総額から管理経費や利益を引いた後の「借り上げ家賃」です。

サブリース会社には、住宅メーカーのグループや提携企業と、独立系の管理会社が行う2種類があります。

サブリースのメリットと注意点

サブリースの第一のメリットは、サブリース会社が一棟丸ごとの借り上げ家賃を長期契約で払うため、空室や滞納による「収入の空白」がないことです。さらに、賃貸経営の実務をプロに任せられるのも大きなポイント。

「入居者とオーナーの間では直接の責任問題も発生しません」（長井さん）

その半面で注意点もあります。保証契約ではなく「賃貸借契約」という点がカギ。「30年一括借り上げ・長期保証」と言っても、契約中の借り上げ家賃の減額や中途解約の可能性があるということに注意が必要です。

最悪の場合、サブリース会社の破たんもありえます。また、家賃収入の水準は、一般管理（管理料の相場は賃料の5％）よりサブリースのほうが低いこと、礼金や更新料などの一時金も入らないことは、デメリットとも言えるでしょう。

サブリースのメリット

サブリースの注意点

サブリース契約前に知っておきたい！ 契約時のポイント

「サブリースは、経営の実務を任せられる」としても、契約をした以上はオーナーが最終的な経営責任を取ります。知識と注意点は知った上で、契約をかわすべきであることを心得ておきましょう。

サブリース契約書の内容をしっかり検討する

まず初めに、契約書や資料を取り寄せて、しっかり検討することが大切です。

「多額の契約を確認するのに1週間では到底無理です。契約の1カ月前から情報を仕入れましょう。建築請負契約が伴う場合は、着工の半年前から検討するべきです」（長井さん）

契約書をチェックするといっても、いきなりサブリースの契約書を見てもすぐに理解できるものではありません。会社によって内容が違うこともあります。

サブリース契約を比較する際のお手本となるのが、国土交通省が作成した「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」です。契約書の雛形、用語の定義・注意点など、詳しく解説されているので、何が重要かを把握しておきましょう。

サブリース会社が「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているか確認

サブリース会社は、企業規模が大きく、入居率も90％台後半と高いケースが多く見られます。とはいえ、サブリース会社が信頼できるかどうかも気になるところです。そこで、任意で加入できる「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかどうかが目安のひとつとなります。

「登録していれば、一定の資格者による説明や書面交付が義務づけられています。さらに経営状況を国交省に毎年届け出る必要があり、ルール違反があれば指導、監督が入る。一定の透明性があるといえます」（長井さん）

この制度に登録していない会社の場合は、重要事項を事前に説明してくれるか、マイナス情報を提供するかなどをチェックしておきましょう。

具体的な契約書の契約条項で最も重要な要素と言えるのは、当初家賃の水準と改定の方法、契約期間、解約などが挙げられます。

ただ、これは基本的な仕組みの場合で、会社によっては、家賃を固定せずに稼働率が高い場合に収益分配をするなど、独自のサービスを行っているケースもあります。各社の違いをよく理解し、説明に疑問がある場合は質問して解消してから、契約に望みましょう。

サブリース契約書でチェックするべきポイント

サブリース契約をする時にチェックするべきポイント