土地評価しだいで相続税額に差が出る

相続税は故人の残した財産にかかる税金です。したがって、相続税を計算するためには財産の評価額を出さなければなりません。土地の評価額は、売買などで決まる価格と異なり、相続税（贈与税）独自のルールに沿って行います。

この土地評価の過程で評価額に差が出やすいのですが、なぜそうなるのかというと、土地の面積や評価する範囲など、基本的な要素であっても、確定するためには適正な調査が必要となるからです。

今回は敷地の一部を道路として利用している土地の評価で、相続税に加え固定資産税の減額にもつながったケースを見ていきます。

土地の一部を道路として提供しているケース

首都圏S市の池田様（仮名）が相続した土地は4階建マンションの敷地です（以下、A土地）。北側と西側で2つの道路に接していましたが、西側道路には路線価が付されていませんでした。

間口や奥行を現地で実測し、法務局で取得した地積測量図と照らし合わせたところ、数値に食い違いがあり、現状、西側道路となっている部分がA土地の一部であることがわかりました。つまり、A土地は西側道路との境界から1.6メートルほど後退した部分を道路として提供していることになります。

さらに市役所で調べると、西側道路の公道としての幅員は1メートル弱しかありませんでした。道路はマンションの奥にある隣家住宅に通じていますが、この狭い道路幅では、奥の土地は出入りや改築に不都合が生じると思われます。

おそらく、そのために池田様の土地の一部を道路として提供したものと思われ、後に池田様に尋ねたところ、やはり、周辺の土地所有者間で土地の一部を道路として使用するという取り決めが交わされていることが確認できました。

しかし、道路提供部分は分筆されておらず、登記上はマンション敷地のままでした。登記情報を信じて詳しく調べずにいたら、見過ごされていたかもしれません。

相続税評価は相続開始時点の実際の状況に基づいて行いますので、道路提供部分はマンション敷地ではなく、私道として別個に評価します。

住人など特定の人のみが利用する私道は、自用地（所有者が自分で利用している土地）価額から7割を差し引いた額が評価額となります。一方、不特定多数の人が通行している場合は公のものとみなされ、課税対象になりません。西側道路は細いながらも、奥の住宅脇を抜け大通りに通じており、通行の状況からも公衆用道路としての性格を持っていました。

道路提供部分は約18平米、正面路線である北側道路の路線価は25万円／平米でしたので、この部分が切り離されたことで、評価額が約450万円下がり、その分の相続税が抑えられます。

このような例は住宅地の比較的小さな土地にもよく見られ、たとえ切り離される面積がわずかであっても、路線価が高い都市部などでは軽視できない節税効果があります。

固定資産税の減額にもつながった

さらに、固定資産税の課税状況を確認したところ、こちらも道路提供部分がマンション敷地に含められて課税されていました。

そこで、測量結果などを添えて固定資産税の非課税を求める申請書を市に提出し、それが認められました。こうして、実質的に活用できない道路提供部分を固定資産税の負担からも切り離すことができたのです。固定資産税は毎年継続してかかるものですので、池田様にも喜んでいただけました。

不動産オーナーの相続税は土地評価に強い事務所に依頼することで様々なメリットがあります。「大きい土地ではないから」「そんなに変わった土地ではないから」と安易に判断せず、ぜひ専門家に相談してみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2018年12月12日時点の情報です。

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