市街地の山林は宅地に準じて評価

今回は５年前に相続を経験したＴさんの相続税還付事例をご紹介します。

亡くなったお母様からは多数の不動産を相続され、それぞれの土地評価内容を細かく見直していくと大小さまざまな評価額の減額要因が見つかりました。今回はその中でも、約５４０万円の評価差が生じた市街地山林の評価について解説していきます。

Ｔさんが相続した山林（以下、Ａ土地）は面積が500平方メートル強、Ｋ市の中心部から車で５分ほどの住宅地の中にあります。

相続税における財産評価では、山林は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の３種類に区分して評価します。Ａ土地のように市街化された区域内にあるものは、市街地山林に分類されます。

市街地山林の評価方式には「宅地比準方式」と「倍率方式」があり、Ｔさんの５年前の相続税申告では宅地比準方式が採用されていました。これは、山林が宅地であるものとして評価した価額から、宅地造成費（宅地化する際に必要な整地費や伐採・抜根費等）を控除して評価額を求める方式です。

道路の状況などを調べると……

現地を見ると、Ａ土地は木々が茂った傾斜地で、前面道路との間には高低差もあります。

当初の評価では、これら地価に影響するマイナス要素を考慮し、10％の減額補正を入れて評価していました。しかし、Ａ土地の状況からは、そもそも宅地化を前提とした評価をすること自体に疑問を感じます。私たちは、この観点から見直しを加えることにしました。

宅地化が見込めない場合はどうなる？

市街地山林は宅地に比準して評価すると書きましたが、これには続きがあり「宅地への転用が見込めないと認められる場合」には「近隣の純山林の価額に比準して評価する」とされています。

「宅地への転用が見込めない」かどうかは、傾斜が急で宅地造成ができないといった物理的な観点や、宅地化するのに多額の造成費を必要とするといった経済合理性の観点等から判断されます。

まず、物理的な観点でみた場合、Ａ土地は前面通路との間に高低差がみられる傾斜地ではあるものの、周辺エリアでも同様の宅地造成の事例があり、宅地開発工事が行えないほどの山林ではないと不動産鑑定士が判断しました。

また、経済合理性の観点でいえば、一級建築士が実際の宅地分譲を想定し、各自治体の本格的な指導要綱に基づいて道路を含めた宅地造成工事の図面を作成し、実際に即した工事費用を見積りました。その結果、Ａ土地の宅地造成費は、更地価格を大きく上回ることがわかりました。

以上により、Ａ土地は宅地よりも山林として評価を行うのが妥当だと税理士が判断し、純山林の固定資産税評価額に準じた評価（倍率方式）に改めることとしました。

つまり、近隣の純山林の固定資産税評価額の単価にＡ土地の地積を乗じ、これに近隣の純山林の評価倍率を乗じて評価額を求めたところ、当初の評価額590万円から大きく下がり、48万円となりました。これらを評価意見書にまとめて税務署に提出した結果、Ａ土地だけで約160万円、その他の土地の見直しも合わせて約1300万円の相続税が還付されました。

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