企業レポート
[提供:フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定]

土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]

相続/節税/保険
  • 税理士
公開日:2018年12月24日
更新日:2020年4月9日
土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]1

相続税申告に土地評価はつきもの。土地の評価額しだいで、相続税の額に数百万から数千万円もの差が出てしまうこともあります。相続税申告の土地評価を、事例をもとにフジ相続税理士/株式会社フジ総合鑑定の専門家が解説します。

土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

不動産鑑定士 藤宮 浩

埼玉県出身。平成16年不動産鑑定士登録。平成24年CFP登録。フジ総合グループ代表。

土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

税理士 髙原 誠

東京都出身。平成17年税理士登録。フジ相続税理士法人の代表税理士。

土地評価しだいで相続税額に差が出る

相続税は故人の残した財産にかかる税金です。したがって、相続税を計算するためには財産の評価額を出さなければなりません。土地の評価額は、売買などで決まる価格と異なり、相続税(贈与税)独自のルールに沿って行います。

この土地評価の過程で評価額に差が出やすいのですが、なぜそうなるのかというと、土地の面積や評価する範囲など、基本的な要素であっても、確定するためには適正な調査が必要となるからです。

今回は敷地の一部を道路として利用している土地の評価で、相続税に加え固定資産税の減額にもつながったケースを見ていきます。

土地の一部を道路として提供しているケース

首都圏S市の池田様(仮名)が相続した土地は4階建マンションの敷地です(以下、A土地)。北側と西側で2つの道路に接していましたが、西側道路には路線価が付されていませんでした。

間口や奥行を現地で実測し、法務局で取得した地積測量図と照らし合わせたところ、数値に食い違いがあり、現状、西側道路となっている部分がA土地の一部であることがわかりました。つまり、A土地は西側道路との境界から1.6メートルほど後退した部分を道路として提供していることになります。

さらに市役所で調べると、西側道路の公道としての幅員は1メートル弱しかありませんでした。道路はマンションの奥にある隣家住宅に通じていますが、この狭い道路幅では、奥の土地は出入りや改築に不都合が生じると思われます。

おそらく、そのために池田様の土地の一部を道路として提供したものと思われ、後に池田様に尋ねたところ、やはり、周辺の土地所有者間で土地の一部を道路として使用するという取り決めが交わされていることが確認できました。

しかし、道路提供部分は分筆されておらず、登記上はマンション敷地のままでした。登記情報を信じて詳しく調べずにいたら、見過ごされていたかもしれません。

相続税評価は相続開始時点の実際の状況に基づいて行いますので、道路提供部分はマンション敷地ではなく、私道として別個に評価します。

住人など特定の人のみが利用する私道は、自用地(所有者が自分で利用している土地)価額から7割を差し引いた額が評価額となります。一方、不特定多数の人が通行している場合は公のものとみなされ、課税対象になりません。西側道路は細いながらも、奥の住宅脇を抜け大通りに通じており、通行の状況からも公衆用道路としての性格を持っていました。

道路提供部分は約18平米、正面路線である北側道路の路線価は25万円/平米でしたので、この部分が切り離されたことで、評価額が約450万円下がり、その分の相続税が抑えられます。

このような例は住宅地の比較的小さな土地にもよく見られ、たとえ切り離される面積がわずかであっても、路線価が高い都市部などでは軽視できない節税効果があります。

土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

固定資産税の減額にもつながった

さらに、固定資産税の課税状況を確認したところ、こちらも道路提供部分がマンション敷地に含められて課税されていました。

そこで、測量結果などを添えて固定資産税の非課税を求める申請書を市に提出し、それが認められました。こうして、実質的に活用できない道路提供部分を固定資産税の負担からも切り離すことができたのです。固定資産税は毎年継続してかかるものですので、池田様にも喜んでいただけました。

不動産オーナーの相続税は土地評価に強い事務所に依頼することで様々なメリットがあります。「大きい土地ではないから」「そんなに変わった土地ではないから」と安易に判断せず、ぜひ専門家に相談してみてください。

土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

※この記事内のデータ、数値などに関しては2018年12月12日時点の情報です。

資料請求をするとこんな資料がもらえます

生前対策から相続税申告・相続税還付まで。詳しいパンフレットをお送りします。

土地評価で相続税額が変わる!相続税&固定資産税の減額~成功事例~|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

この記事をシェアする


フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定

0120-95-4834

お問い合わせの際は、オーナーズ・スタイル・ネットを見たとお伝えください。

商号 フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定
受付 9:00~18:00
定休日 土曜・日曜・祝日
対応エリア 全国
ホームページ https://fuji-sogo.com/
所在地 東京都新宿新宿2-1-9 ステラ新宿2階・9階(総合案内)
この企業・専門家の企業レポート
相続税評価額が時価の3倍!?ワケあり底地の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]

相続税評価額が時価の3倍!?ワケあり底地の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]

3年前に連棟長屋の建つ底地を相続したSさん。後に売却したところ、その売却額は相続税評価額1670万円を大きく下回る、600万円となってしまいました。なぜ3倍近くも金額に開きがあったのでしょうか? その原因は、「相続する土地の評価方法」にあったのです。今回は、実際の売却額を適正な時価として相続税還付に成功した事例を解説します。

面積の大きい土地の相続対策は一体 OR 分割どちらを選ぶ?|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]

面積の大きい土地の相続対策は一体 OR 分割どちらを選ぶ?|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]

面積の大きい土地の相続税対策には、さまざまな検討が必要です。今回は、複数のプランを検討して納得のいく土地活用ができた相続対策事例を解説します。広い敷地を一体利用して大規模マンションを建てるのか、土地を分割利用してアパートと駐車場を併用するのか、双方のメリットとデメリットを比較検討して決断することが大切です。

無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が

無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が

無料で簡易的な相続税シミュレーションを行うサービスが増えてきています。現状の財産内容を知るために、相続税の試算は大切なことです。しかし、無料で行う簡易的なシミュレーションでは、大きな差が生じることもあります。今回は、金融機関から出された簡易的な相続税試算と、実際の土地評価額に1億円以上の差があった事例をご紹介します。

関連する企業レポート
未曾有のコロナ禍で考える相続対策 〝まさか〞不測の事態を乗り越える『体力』と『備え』を!|青山財産ネットワークス

未曾有のコロナ禍で考える相続対策 〝まさか〞不測の事態を乗り越える『体力』と『備え』を!|青山財産ネットワークス

新型コロナウイルスのパンデミック、そして深刻な経済危機・・・。この数カ月間で世界は一変しました。どんな事態にも、世代を超えて財産を守るためには何が必要なのでしょうか。経済誌などでも活躍中の、相続不動産コンサルティングの第一人者・高田吉孝氏に、緊急インタビューを試みました。

関連するセミナー
2020年1010日(土) 13:30~17:00(受付13:00~)
大家さんのための終活セミナー2020【第1部ご参加者にエンディングノートプレゼント】
相続/節税/保険
セミナー
公開日:2020年7月31日

大家さんのための終活セミナー2020【第1部ご参加者にエンディングノートプレゼント】

賃貸オーナーの未来を変える「新・大家ライフ」が終活をテーマにした大家さんのための聞いて納得!知ってお得!なセミナーを開催します。ぜひ、ご家族でご参加ください。

無料
主催:株式会社不二興産<新・大家ライフ>
2020年0912日(土) 10:00~17:30(受付・開場は8階で10:00より)
オーナーズ・スタイル主催
9月12日(土)名古屋で開催「賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ」予約受付中!
建てる/融資
イベント
公開日:2020年7月15日

9月12日(土)名古屋で開催「賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ」予約受付中!

9月12日(土)に賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタを名古屋で開催します。withコロナの賃貸経営を乗り切るための最新情報を学べ、多彩な専門家や企業に悩みを直接相談できます!ただいま来場予約を受け付け中。皆さまのご来場、お待ちしています。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0820日(木) ※8月20日(木)より期間限定配信 
オーナーズ・スタイル主催
期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!
資産活用/売買
セミナー
公開日:2020年7月2日

期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!

不動産経営管理士(CPM®)の資格を持つプロたちが、コロナの影響が渦巻く不安な今を生き抜くための「相続」「管理」「投資」のテクニック・知恵を伝授!自宅でも視聴可能なWEB配信でお届けします。期間限定なのでお申し込みはお早めに!

無料 ※動画視聴にかかる通信費はご負担ください。
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2020年0829日(土) 9:30(受付・開場)~17:30(閉場)
オーナーズ・スタイル主催
8月29日(土)梅田で開催「賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ」予約受付中!
建てる/融資
イベント
公開日:2020年6月12日

8月29日(土)梅田で開催「賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ」予約受付中!

オーナーズ・スタイル主催「賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ」を梅田にて開催します!コロナ禍で揺れ動く賃貸市場。これからの新時代を生き抜くためのヒントがここにあります!

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
関連する記事
相続対策の基礎知識(1)|分割・納税資金・節税対策の基本を解説【不動産オーナー向け】

相続対策の基礎知識(1)|分割・納税資金・節税対策の基本を解説【不動産オーナー向け】

相続対策を怠ると、大切な財産は守れない。特に、アパート・マンションを経営する不動産オーナーは分割・納税資金・節税対策をバランス良く行う必要があります。親から子へスムーズにバトンを渡すために、今、一緒に考えておきたい、相続対策の基本と最新事情をお伝えします。

相続対策の基礎知識(2)~分割対策編~|最も優先するべき対策【不動産オーナー向け】

相続対策の基礎知識(2)~分割対策編~|最も優先するべき対策【不動産オーナー向け】

相続対策を怠ると、大切な財産は守れない。特に、アパート・マンションを経営する不動産オーナーは分割・納税資金・節税対策をバランス良く行う必要があります。親から子へスムーズにバトンを渡すために、今、一緒に考えておきたい、相続対策の基本と最新事情をお伝えします。

相続対策の基礎知識(3)~納税資金対策編~|現金一括納付が基本【不動産オーナー向け】

相続対策の基礎知識(3)~納税資金対策編~|現金一括納付が基本【不動産オーナー向け】

相続対策を怠ると、大切な財産は守れない。特に、アパート・マンションを経営する不動産オーナーは分割・納税資金・節税対策をバランス良く行う必要があります。親から子へスムーズにバトンを渡すために、今、一緒に考えておきたい、相続対策の基本と最新事情をお伝えします。

相続対策の基礎知識(4)~節税対策編~|生前贈与や評価額を圧縮する【不動産オーナー向け】

相続対策の基礎知識(4)~節税対策編~|生前贈与や評価額を圧縮する【不動産オーナー向け】

相続対策を怠ると、大切な財産は守れない。特に、アパート・マンションを経営する不動産オーナーは分割・納税資金・節税対策をバランス良く行う必要があります。親から子へスムーズにバトンを渡すために、今、一緒に考えておきたい、相続対策の基本と最新事情をお伝えします。

この企業・専門家の企業レポート

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事