狭小・変形地を活かしきる豊富な経験・ノウハウ

大手メーカーでは敬遠されがちな狭小地・変形地でもポテンシャルを最大限に引き出し、高収益賃貸住宅を施工するめぐる組。賃貸住宅建築の豊富な経験とノウハウを持つ少数精鋭のプロ集団が最良の土地活用を提案します。

豊富な経験とノウハウを持つプロフェッショナルの力を結集して高収益物件を実現。左から青木さん（営業部長）、大神さん（経営企画部長）、牛山さん（代表取締役）

モットーは『持ってよし、売ってよし』。断熱や防音などの性能や空間づくりなど居住性も細かく配慮。例えば断熱は住宅性能表示の等級3レベルを必須に。他にも、窓はペアガラス、玄関ドアは断熱ドアを標準で採用し、天井高は2300㎜以上を確保しています。

「木造に比べてRC（鉄筋コンクリート）造は施工のやり直しがきかない分、なるべく多くの戸数を入れるなど攻めたボリュームにするほど施工リスクが高くなります。その点、めぐる組は設計段階から現場でのおさまりなどをしっかり想定して進めることで、リスクに対処しています。

長年の経験で培われた施工と設計をつなぐ能力があるので、難易度の高い案件であっても安心かつ安価に建築できます」と話すのは業務企画部長の大神さん。

建築後に相場以上の家賃収入を得られるよう、管理会社とは別にリーシング会社のサポートが受けられる体制も構築しています。

活用難易度の高い土地も豊富な経験・ノウハウで高収益化

今回紹介する事例は、他社では2階建てまでしか建築できず、採算が合わないため売却された土地。半地下を作りやすくなる特許を取得しているめぐる組が手掛けることで、半地下と地上3階の4層建物の建築が可能になり、土地を最大限活用。高収益賃貸物件を実現しました。

【事例】工事車両の出入りも難しい旗竿地を有効活用！

「奥行きのある土地で、共同住宅を建てるには避難通路の確保などの法的制約があり、住戸の配置にはとても苦労しました」と大神さんは振り返ります。

めぐる組では豊富な設計ノウハウと施工技術に加え、様々な法律をひも解くことで、高収益賃貸物件を成り立たせています。

「本来の最大容積率は160％でしたが、半地下の容積率緩和を使うことで実質224％を活用。1DK、1LDK、２LDKで14戸を確保し、3階には固定資産税低減対象となる40㎡以上の住戸を設けています」と大神さん。

1DK、1LDK、2LDK　計14戸の半地下＋3階の4層建て。法的規制など厳しい制約のなか、細長い敷地を極限まで活用。高度斜線をぎりぎりで回避しながら高い居住性も確保するなど、めぐる組ならではの強みを発揮し、大手メーカーがあきらめた高収益賃貸住宅を実現しました。

土地探しから企画、設計、施工、リーシングや管理までおまかせ

高収益賃貸物件の建築に興味はあるが、どうすればいいかわからない、という声に応えているのが『土地開発業務委託』。

「候補地選定支援、建物のプランニングおよび監修、事業計画策定支援、資金調達支援など、オーナー様が希望する業務を選び、契約することができます。選定した土地や企画、収支計画に納得いただければ、設計、施工、さらにリーシングや管理までワンストップでお応えする体制が整っています」（大神さん）

事業拡大！土地開発業務委託で「利益の繰り延べ」方法を提案

土地開発業務委託では、収益性の高い新築企画の提案を実施。単に
利益を繰り延べるだけでなく、その利益の繰り延べが事業拡大にもつ
ながるという、経営的に一挙両得となる提案が可能です。
※このスキームの成立には新築物件から得られる利益が大きいことが前提となります

• ①土地開発業務委託契約締結

• 収益性の高い新築企画を提案

• ③企画内容合意後、業務委託報酬の支払い

  POINT！ここで経費化

• ④新築工事着手

• 決算期をまたいで竣工した新築物件から受益

  POINT！翌年度以降の利益増

土地開発業務委託の事例を紹介

［物件データ］
所在地／江東区永代2　東京メトロ東西線、都営大江戸線「門前仲町駅」より徒歩3分
建ぺい率／60%　容積率／300％

【延床面積】1階 34.15㎡／2階 36.43㎡／3階 36.43㎡
合計 107.02㎡（約32.37坪）
【プロジェクト総額】1億4000万円
木造・戸建て賃貸、地上3階
平均家賃／35万円
満室時収入／420万円（新築時）
表面利回り／3.00%

土地の状況から一般的には規格品のような提案しかできず、敷地を小さく使った住宅建設を計画。高い収益性は望めませんでした。

【延床面積】B1階 53.63㎡／1階 53.63㎡／2階 53.63㎡／3階 53.63㎡／4階 53.63㎡　合計 268.15㎡（約81.11坪）
【プロジェクト総額】2億4000万円
構造、階建、戸数／RC造、地下1階・地上4階、計10戸
平均家賃／12万2000円
満室時収入／1464万円（新築時）
表面利回り／6.10%

地下まで活用し、地上3階建てに2層追加して全5層を実現。独自の強みを活かして高い収益率を実現します。

活用に困る土地の所有者、収益性の高い賃貸物件を建てたい方におすすめ

現在所有する土地での建築をお考えの方はもちろん、収益性の高い賃貸物件を建てたい方におすすめしたいめぐる組。まずは気軽に相談してみてほしい。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2023年3月7日時点の情報です。

文／神戸 久美子

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