RC造とは

Reinforced（強化された）Concrete（コンクリート）の略語であるRC。RCとは、砂や砂利と水、セメントを混ぜて硬化させたコンクリートに鉄筋を入れて補強したものを指します。圧縮する力に強い反面、引っ張る力に弱いコンクリートに、その逆の性質をもつ鉄を組み合わせることで、圧縮力・引張力どちらにも耐えられる強度を生み出しているのです。

RC造とSRC造の違いは？

RC造とよく比較されるものにSRC（造鉄骨鉄筋コンクリート造）があります。どちらも耐久性・耐火性に優れ、マンションやビルなどによく採用される構造です。SRCのSはSteel（鋼鉄）の略で、RC造に鉄骨が入っています。

施工方法は後に触れますが、RC造は比較的自由な建て方ができる反面、建物の重量は重くなります。そのため、地盤の弱い土地や、高い建物には不向きです。SRC造はRC造より柱や梁を細くできるため、高層ビルなどにも用いられますが、工期が長く、建設コストも高くなります。

賃貸マンション・アパートの建物構造の種類とメリット・デメリット

それでは、賃貸マンション・アパートにはどのような構造が向いているのでしょうか？それぞれの特徴とメリット・デメリットを見てみましょう。

RC造（鉄筋コンクリート造）の特徴

重さがあるため中低層のマンションやビルに用いられることが多いRC造（鉄筋コンクリート造）。コンクリートの特長である高い遮音性・耐火性・耐震性を備えています。賃貸住宅で隣人の音が気になる人は、RC造に絞ってお部屋探しをすることもあるほど。そのため、アパートよりも高めの家賃設定が可能です。

RC造は、鉄筋を一定の間隔で配置し、そこに合板や鉄板を型枠としてコンクリートを流し込んでつくられます。コンクリートは様々な成型ができるため、曲面を使ったりとデザインの自由度が高いのも特徴です。5階建て以下の中低層は「壁式構造」、それ以上の中高層は「ラーメン構造」でつくられるのが一般的です。

RC造（鉄筋コンクリート造）は、上記の通りの耐久性と、建築としての自由度の高さにより、デザイナーズ賃貸の建築にも向いています。また、気密性が高いため冷暖房効率が良い省エネ住宅であることもメリットです。

RC造（鉄筋コンクリート造）は、材料であるコンクリートも鉄筋も重いため、重い建物となります。そのため高層の建物にはあまり向かず、場合によっては地盤改良が必要なこともあります。賃貸住宅としては建築コストが高いため、ある程度の住戸数を確保しないと採算が合いにくいこともデメリットです。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の特徴

鉄骨とRCを合わせたSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、鉄骨の柱のまわりに鉄筋を組んで、そこにコンクリートを流して施工します。鉄骨の分RC造よりも柱や梁が細くても強度を保てるため、高層ビルやタワーマンションなどにも用いられます。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、RC造と同じく高い耐震性・耐火性を備えています。強度が高いため柱と柱の間を広くとることができ、広々とした空間をつくることができます。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）では、鉄骨と鉄筋コンクリートを併用しているため工程が複雑で、工期が長く、建築コストが高いのがデメリットです。そのデメリットを解消するために、一部を工場でつくるプレハブ方式が採用されることもあります。

S造（鉄骨造）の特徴

S造（鉄骨造）は、建物の骨組みに鉄骨を用いた構造で、鋼材の厚みが6mm未満は軽量鉄骨造、6mm以上は重量鉄骨造と呼ばれます。軽量鉄骨は軸組工法である「鉄骨ブレース構造」でつくられることが多く、3～5階建てまでの中低層が中心です。重量鉄骨は、柱と梁を剛接合することでブレースが不要の「ラーメン構造」が一般的で、10階建て以上の高層ビルも建築できます。

RC造やSRC造のようにコンクリートを使わないため軽量化がはかれるのが特徴のひとつで、マンションやビルのほか、強度にこだわった戸建てやアパート、倉庫や体育館などにも採用されます。

S造（鉄骨造）は工場で組み立てる部材が多いため、RC造・SRC造よりも工期が短く、費用も安くすみます。また、品質も安定しています。木造よりも柱や梁が少なくて済むため、大空間を実現できる点、耐震性に優れている点もメリットです。

賃貸住宅の場合は、容積率の高い商業地であれば、高層化して土地の高度利用が望めます。

S造（鉄骨造）は熱伝導率の高い鉄が使われているため、木造に比べると熱が伝わりやすい、つまり断熱性が低いのがデメリットです。また、RC造と比べてしまうと、耐火性も劣るといえます。組み立てにはクレーン車が必要なため、道路が狭い場所には不向きです。

メリットもデメリットも、RC造と木造の中間程度の特長を備えているのがS造といえるでしょう。

W造（木造）の特徴

W造（木造）は、日本の一戸建てやアパートでは最もよく普及しており、依頼できる会社の選択肢が多いのが特徴です。材料である木材そのものが鉄やコンクリートに比べて軽量であるため、他の構造の建物と比べて工期も短く、コストも安く建てることができます。

W造（木造）は施工性の高さが最大のメリットで、基礎工事や土地の改良費なども抑えることができます。

また、あまり知られていませんが木材は断熱性が高い素材です。そのため構造だけで考えると、断熱性の高い建物をつくることが可能です。耐火性も低いと思われていますが、木材が内部まで燃えるには時間がかかります。その間に避難ができるようなつくりになっている場合も多いのです。

W造（木造）は鉄骨造と比べると、一定の強度を保つために多くの柱や壁を必要とします。そのため場合によってはプランが制限されてしまう場合があります。

また、RC造よりは遮音性が高くないため、賃貸住宅は特に防音面に気を配る必要があります。

構造材料で変わる建築コストと減価償却費

賃貸経営では総事業費/建築コストと減価償却費／耐用年数などが収益に大きな影響を与えます。それらは構造によって変わるため、賃貸経営のキャッシュフローを試算したうえで、構造を決める必要があります。

構造ごとの建築コストは？

2022年の国土交通省の調査によると、1㎡あたりの貸家・共同住宅の建築コストは以下となっています。(   )内は坪単価に直したものです。

上記はあくまで全国平均で、地域や建築会社によっても建築コストには幅があります。さらに、火災保険の保険料も木造は高め、RC造は低め、鉄骨造はその中間程度に設定されています。そのため、構造によってランニングコストも変わってきます。

減価償却費とは？

減価償却とは、建物の経年劣化分の金額を、帳簿上の建物の価格から毎年減らしていく会計処理のことです。建築後、法定耐用年数の間は毎年減価償却費が経費として計上され、減価償却によって帳簿上は利益が減ることになるため、課税額を下げることができます。

法定耐用年数は建物の構造によって以下のように定められています。

法定耐用年数を過ぎると税金の負担が増えるため、あらかじめキャッシュフローを考えておく必要があります。節税をはかるのであれば、減価償却費として計上する金額とローンの返済額を同額に近づけること、ローンの借入期間は法定耐用年数内に設定することが有効です。

主な建築工法の種類

建物を支える骨組み部分である構造についてお話ししてきましたが、それらを組み立てる方法を「工法」といいます。ここでは工法の主な種類と特徴を紹介します。

【木造軸組工法】プランの自由度が高く、耐用年数が短い

「在来工法」とも呼ばれ、日本の一戸建てでは最も広く普及している工法です。柱と梁を縦横に組んで建物を支えます。地震に弱いといわれてきましたが、現代では、柱と梁の対角線上に補強材である筋かいを入れたり、耐力壁を設け、柱や梁・土台のつなぎ目を金物で強化するなど、耐震性を高める工夫がされています。

メリットは狭小地、変形地、高低差のある敷地でも対応できること、建物の形状や間取りプランの自由度が高いこと、間取り変更、増改築もしやすいことです。

その反面、他の構造に比べて遮音性はやや劣ります。また、施工する職人の技術によって施工精度にばらつきが出ることがあります。

【2×4（ツーバイフォー）工法】地震に強く耐火性・気密性に優れた木造

木造軸組工法と同じ木造ですが、壁・床・天井を六面体の箱型に組んで建物を支えるつくりで、木造の中では耐震性、耐火性、気密性に優れています。そのため耐火建築物の認定を受ければ、防火地域・準防火地域で3～4階建ての建物も建築可能です。

施工方法がマニュアル化され、職人の熟練度は求められないため、精度のバラツキが少なく、木造軸組工法よりも工期は短いとされます。しかし、壁で支える構造のため、設計の自由度はやや低く、増改築やリフォームでの間取り変更が難しくなっています。

工法名の由来は壁パネルのフレームに使われる主要な規格材の断面寸法が2×4インチであるためで、「枠組み壁工法」とも呼ばれます。北米で広く普及している工法で、日本では北海道から普及が進みました。

【プレハブ工法】基本性能や品質が安定。ハウスメーカーごとに独自開発

大きく木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれ、工場で部材を生産し、現場で組み立てる工法です。部材のサイズや規格をモジュール化して工場での生産比率を高め、現場作業を減らすことで品質の安定化をはかっています。

木質系は、2×4工法に似た木質パネルを組んでつくります。鉄骨系は、主に軽量鉄骨の骨組みに乾式コンクリートパネル（ALC）を張り付けます。

コンクリート系は、工場で生産されたコンクリートパネルを現場で組み立てていく工法です。さらに工場生産の割合を増やし、建物を部屋単位に分けた箱形ブロックをあらかじめ製造し、現場で積み木のように据え付けるコンクリート・ユニット系もあります。

プレハブ工法の大部分を占める鉄骨系プレハブでは、耐力壁にダンパーを入れた制振装置や、基礎と土台の間に積層ゴムやアイソレータ（支承）などの免震装置を入れて地震の揺れを抑えたりと、特色を出しているケースが少なくありません。

天候などの影響を受けないため工期が短い点、施工精度が安定している点や木造軸組工法よりも耐震、耐火、断熱などの基本性能が優れている点がメリットです。しかし、やや自由度は低く、ある程度間取りパターンが決まってしまうことや、狭小地・変形地への対応は難しいという弱点があります。

構造ごとの特徴を見て・触って知るなら見学会がおすすめ！

構造・工法にはそれぞれ特徴やメリット・デメリットがあることが分かりました。しかし、ハウスメーカーでは構造や工法のメリットを生かし、デメリットを補う様々な商品開発がされています。

実際の性能は建物の中に立ってこそ実感でき、また、素材感や空間づくりの工夫は、実際に目で見て、触れてみないと分からないことも多いはず。

「木造は遮音性が低いと思っていたけど、これなら許容範囲だな」「この高級感は、コストを上乗せする価値があるな」等など、実際の物件を確かめられる見学会は、賃貸経営の指針を決めるうえでも、とても貴重な体験となります。

見学会を探すなら！オーナーズ・スタイル「見学会Navi」がおすすめ

オーナーズ・スタイルでは「見学会Navi」を公開中！各社の見学会やモデルルームが各種条件や地図でまとめて探しやすくなっています。特に賃貸住宅の建築をお考えの方にはご活用いただきたい便利なページです。常時見学会・モデルルーム情報は更新していきますので、ぜひご活用ください！

様々なハウスメーカーが見学会を開催しています。ぜひ、いくつか見学して、実現したい物件にふさわしい構造や会社を見つけてみてください。

文／石垣 光子