大家さんのための賃貸経営セミナー質問術!アパート・マンションの建築企業を選ぶとき

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公開日:2019年4月4日
更新日:2020年2月26日
大家さんのための賃貸経営セミナー質問術!アパート・マンションの建築企業を選ぶとき1

会社の担当者や専門家のセミナーに会って、ノウハウを得たり相談ができるセミナーは賃貸経営の成功させるための効率的な場。ただ漠然とした姿勢で臨んでしまっては、単なる聞き役になりかねません。そこで、セミナーを開催するその会社の実力をつかみ、比較検討して自分にあったパートナーを選ぶために、最短距離で近づく質問術を不動産コンサルトの小野さんに聞きました!

大家さんのための賃貸経営セミナー質問術!アパート・マンションの建築企業を選ぶとき2

不動産コンサルタント ネクスト・アイズ代表 小野 信一氏

不動産会社、大手ハウスメーカー勤務を経て、不動産コンサルティング会社ネクスト・アイズを設立。住宅・不動産資産に対し、中立的なアドバイスを行う。

まだ具体的に建築内容が決まっていない人の場合

曖昧な「相続対策」を求めて飛び込むと、手持ちの土地に最大規模で建築するスペック過剰な提案になりがち。目先の収入や節税効果の大きさによろめかず、自分の目的に合っているプランかどうかを冷静に判断することが大切です。(小野)

この質問をしよう

建築したほうが良い土地、更地で残したほうが良い土地の違いは何ですか?
相続の納税資金、分割対策に有効なプランはありますか?
固定資産税の節税に必要な最小限の投資額はいくらぐらいですか?
融資の返済リスクを避ける対策は何かありますか?

セミナーの当日に確認することリスト

  1. □建築可能な土地や前面道路の条件
  2. □プランバリエーション(同一条件の土地)
  3. □客付けをどのように行っているか

Point1.建築のメリットとリスクを聞く

主目的は「相続対策」「節税」「収入アップ」のどれか、目標金額はいくらかを事前に想定し、自分で比較の前提条件・枠組みを作ります。その上で説明が希望に沿うか、根拠はあるかを聞き比べましょう。

Point2.基本計画を作る材料をもらう

目的や目標を達成するために必要なステップが基本計画(時期、規模、構造・工法、資金計画)の立案。それを作る材料として自分の土地に建築可能なプランとその効果を聞きましょう。

建築に関する具体的な基本計画が出来ている場合

予算などの自分の情報を隠さずに提供したほうが、有益なアドバイスを受けられます。会社の得意分野を見極め、相見積りの依頼先を2~3社に絞り込むことが肝心。腹の探り合いをするのはお互いに時間の無駄です。(小野)

この質問をしよう

1年に木造(希望の工法)を何棟、施工してますか。それは全体の何%ですか?
施工実績の一番多い総工事費はいくらですか?
事業収支の家賃下落率はどのように設定していますか?
30年間の維持・修繕費のトータルコストいくらかかりますか?

セミナーの当日に確認することリスト

  1. □構造工法別の年間施工実績
  2. □施工実績の中心価格帯
  3. □事業収支計画のサンプル

Point1.何棟施工しているか、構造工法別の実績を聞く

希望する建物の規模や構造工法が決っているなら、その会社が年間に賃貸住宅を何棟施工しているか、構造工法別の実績を尋ねましょう。「自由設計で何でもできる」の答えは聞き流すこと。

Point2.施工実績の中心価格帯を聞く

目的や予算に合った建物にしてもらえるかを知るため、施工実績の中心価格帯を聞きます。市場調査に基づいて割り出した賃料に対する利回りを計算して、比較できるようにしましょう。

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