「5つの視点」と独自の分析方法で最適解へ導く

「財産を目減りさせずに次世代に引き継ぎたい」――誰もが持つ悩みだが、多くのオーナーはなぜか相続税の節税に向かいがちです。しかし「節税は解決策ではありません」と相澤さんは強調します。

「私達は対策ありきで取り組まれた方の失敗例を数多く見てきました。現状を分析し、抱えている問題点や課題を網羅的に抽出することが先決です。そこから課題解決のために必要となる本質的な対策が見えてきます。そしてあるべき姿に向けて対策を重ねていきます」

分析の手法として、青山財産ネットワークスが重視しているのが５つの視点です（左図参照）。経営と財産の円滑な承継、納税、運用と保全、まさかへの備え、どれひとつないがしろにできません。

【参考事例】十分な財産を子に残すため土地活用をしたい｜Aさん（妻・子2人）

すべての財産の価値・収益力・将来性、ご家族全員の事情・意向を踏まえて、現状を緻密に分析していきます。オーナーも気づかなかった埋もれた課題をすべて“見える化”したうえで、総合的な視点で対策を検討します。

【Step1】土地活用のあらゆる選択肢を検討

住宅、介護施設、スーパー、飲食店、物販など、可能性として考えられる活用手法の会社すべてにプラン打診。数十パターンの利回り・リスク・適性を一覧化し、最適な活用を検討します。

店舗系で利回りが高くても、もし撤退した場合には後継テナントがいるか、後継テナントが同額の賃料を支払えるか検討する必要があります。

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介護施設と住宅に絞り込み
同じ活用方法でも、会社によってプランや利回りは大きく異なる。自社製品を持たない同社だからこそ、多様な角度から可能性を探り、提案内容の良否を見極めて選択できる。

【Step2】活用プラン別に長期収支と手取り額を試算

候補を絞り、35年間の事業収支計画を同社でシミュレーション。活用の目的に合わせた初期投資と借入比率を設定、CF（キャッシュフロー／現金収支）の推移と累計を計算。シミュレーションでは空室率、賃料の下落率、所得税、大規模修繕費等、しっかりと考慮されているかが重要です。

◎シミュレーションのポイント
・ 地域マーケットに即した将来の家賃下落・空室率を反映して試算
・ 初期投資費用は、地盤改良費など予備費を含め余裕をもって設定
・ 税引き後の手取り額で計算。リスクも楽観・悲観シナリオを想定

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戸建て住宅に決定
ストレスをかけた試算によるリアルな数値で比較。最終案の決め手は、利回りも良く、投資コストが低くて回収期間が短いこと。ニーズも高く、遺産分割も問題ないプラン。

【Step3】手取りCFの比較と対策パターン別比較

物件単体の収支に加え、建築主体で個人と法人の両方のパターンで家族全員の手取り収入を試算。個人と法人それぞれの税率、総合的な実効税率を算出して、数値で効果を比較。

資産管理法人で建築した方が、家族全員の最終的な実効税率は低くなり、税引き後の手取り額も多いと判明。

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法人での建築が良い？
オーナーだけでなく、ファミリー各人の確定申告書や既設の資産管理会社の決算書、借入の返済予定表を基に全員のCFを試算。家族の生活への影響も見て判断していきます。

【Step4】全体への影響を可視化。さらに検討、決定へ

一般的には建築直後の相続税試算に止まりますが、何年後に相続を想定するかによって判断は分かれます。活用してから20年後までの収支や相続税額の変化を示した判断材料を提供。

現金収支と資産や税金の変化などを見て、今建築するなら個人が良いと判断。

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個人での建築に決定

総合財産コンサルティングはいかがでしたか？

あらゆる可能性やリスクを洗い出してくれるので安心。選択はこちらに委ねてくれますが、根拠のある数字を提示してくれるので比較しやすく、納得して決断できます。

30年分のノウハウを集約した独自ツール「ＡＲＴシステム」

複雑に絡み合う課題をあらゆる角度から検証し、数十年先までのキャッシュフローや相続税の変化などを明確なデータで示せるように発したのが青山財産ネットワークスの「ＡＲＴシステム」。青山財産ネットワークスの30年にわたるノウハウを集約した独自のツールです。

「財産全体の状況がわかり、スッキリできた」「判断材料が豊富で、すべて数字で示してくれるので、選びやすいし、家族も納得できる」という声も多く、まさに一見の価値あり。保有不動産が多くて財産規模が大きいオーナーほど有効でしょう。

他社の追随を許さない財産コンサルの神髄をぜひ体験してみてください。

※この記事内の情報は2023年11月28日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

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