突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた

リフォーム/塗装
管理/空室対策
  • リフォーム・リノベーション
公開日:2019年5月20日
更新日:2019年11月19日
突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた1

オーナーズ・スタイルの新米ライター澤田が、2019年4月13日に行われたオーナーズ・スタイル主催「賃貸経営・相続対策フェスタ IN新宿」で大家業に関わる様々な会社にインタビューするこの企画。第一回はリフォーム&リノベーション会社のエイムズさんのブースでお話を伺いました。

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

エイムズ株式会社 代表取締役
板坂 宜昭さん(以降E)

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

これから大家さんになりたいと思っているライター
澤田 おさむ(以降S)

築古物件の家賃アップ、空室対策に効果のあるリノベーションとは?

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2
築年数が何年から築古物件と呼ばれるのか

S:築古物件と呼ばれるのは、築年数が何年からという決まりのようなものはあるんでしょうか?

E:築25年以上が一般的ですね。

S:それは業界的に共通認識として築25年以上が築古と言われているということでしょうか?

E:そうですね。

S:きっちりしたラインがあるんですね。築年数20年〜25年よりもさらに古い築30年や築40年のアパートもあるじゃないですか。オンボロアパートみたいな。こういう物件もリノベーションをしていい物件にすることは可能なんでしょうか?

E:もちろん可能です。まず工事的な面でいうと、断熱やお風呂、キッチン、洗面など、設備は新しく更新可能です。構造面では、耐震を補強することができます。

S:耐震性の補強ってあとからできるんですか?

E:金物を使ったり、基礎を打ち直したり、梁を補強したり、いろいろとできることがあります。

S:リノベーションってそんなところまでできちゃうんですね!とはいえ、気になるのがリノベーション後です。入居者はちゃんと見つかるんでしょうか?

E:入居者が入るのか?というのは、現実の話として問題なく入ってきています。ただ、新築と同じ家賃まで上がるわけではないです。新築物件より少し安く、でも空間がおしゃれなのがリノベ物件のウリかなと。

ポイントを押さえて費用対効果の高いリノベーションを

S:入居者が集まりやすいリノベーションの秘訣ってあるんでしょうか?

E:ちゃんと物件を作り込んで、マーケティングして、家賃の値付けが良ければ全く問題なく入居者が集まる物件になるのかなと考えています。

S:もう少し具体的に、空室対策に有効なリノベーションがあれば教えていただきたいんですが。

E:正直物件次第なところはあります。すべてに共通してなにをやった方がいいと言うのは難しいですね。ただ、アドバイスをするとすれば、物件ごとにマーケティングをして、家賃が上がる工事だけをやることが大事です。

S:家賃が上がる工事だけ。つまり、家賃が上がる工事と上がらない工事があると。

E:あとは、なるべく既存を生かして工事費を下げることです。

S:全部新しくするわけじゃなくて、使えるものはそのまま使うと。

E:この二つで費用対効果を高めること。これは全物件に共通して言えます。

S:直した方がよさそうな部分はたくさんあるけど、このエリア、この物件ならどこが大事かというのを見極めるということでしょうか?

E:一般論として、キッチンを交換した方がいい、お風呂を交換した方がいいということはあります。ただ、もしこれらを7年前に交換しているとしたら、私としては既存を使って、床や壁、天井などにお金を使った方がいいと思います。

S:キッチンや水回りを新しくした方がいいと聞いたことがあります!それも使用の程度によるということですね。

E:もちろん、すごくボロボロなものは設備交換が必要なものもあります。物件ごとに工事内容を見定めることが大事です。

S:築40年以上のめちゃくちゃ古い戸建物件とかありますよね。そういう物件のリノベーション事例とかありますか?

E:あります。以前、三軒茶屋の築42年の戸建物件をフルリノベーションしたことがあります。床、壁、天井はすべて工事しました。1世帯の戸建だったものを賃料収入を上げるために2世帯に分けて。これまでは15万円の家賃。それを2世帯に分けたことで家賃10万円の部屋が2つで20万円の賃料収入になりました。

S:それくらい建物の構造や用途から、がっつりと変えることもあるんですね。

E:大家さんからしたら、絶対こっちの方がいいじゃないですか。これは三軒茶屋の物件だったんで、エリアのニーズを考えたときにこれがうまく行きそうだったんです。

S:何をしたら家賃が上がるかって、大家さんからするとわからないと思うんですよね。どうしたらいいか、相談にのっていただけたりするんでしょうか?

E:相談にのっています。どれだけ家賃アップが見込めるか?どこまでやるべきなのか?仮に我々が工事をしない場合でも相談にのります。

S:相談だけでもいいんですか!

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

E:はい。一般論として、工事をどこまでするべきか?どれくらいの家賃が見込めそうか?と言うコンサルティングをします。無料で。

S:今日も無料相談されてますもんね。他の会社さんも相談無料というのはよく見かけますね。

E:大家さんからしても、業界的によくわからないところもあると思うので。

実需×写真映えで入居者の興味をひく物件に

S:エイムズさんのホームページをみたんですけど、リノベーションした事例にハンモックのある家ってありますよね?あれって実際どうなんですか。こんなの需要あるのかなと思ってしまったんですが。

E:我々は、部屋に行って実物を見たときに、いいねと言われる部屋を作っています。いい部屋を作っても築年数が経っていると、古いんでしょ?となって情報が止まってしまう、敬遠されてしまうことがあります。そこで、ハンモックの事例のような写真映えは大事だと考えています。

S:物件を探しているときに、写真が目につきやすいかどうかも大事と。

E:ハンモックは、何十人、何百人に見せてたくさんの人が来てくれるように、印象に残って、なおかつ取り外しができるものです。あとは、実際の部屋を見て、家具の配置的に邪魔なら外せばいいとなるので。

S:ハンモックってエイムズさんから提案したんですか?

E:あれは提案です。しかも実需に合わせて。ハンモックは新築で需要があるんです。

S:実際に需要があるんですね。提案された大家さんはどんな反応をするんですか?

E:オーナーさんがいいと思うかどうかは関係ないんです。入居者がどう思うかが重要。

若者をターゲットにしたマンション、アパートのリノベーションのポイント

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2
和室があるだけで内覧に来てもらえないことも

S:築古物件だど和室があることが多いですよね。和室もリノベーションできますか?というか、したほうがいいんでしょうか?

E:もちろんです。和室は洋室にした方がいいです。一つはメンテナンスの面です。和室は畳の張替えなどに費用がかかります。もう一つは客付けの面です。若者は和室のある家に住んだことがなかったりします。だから、和室を見たときの若者の反応が良くない。

S:そっか!和室のある家に住んだことないのか。

E:なので、賃貸仲介の会社も部屋を探している人に、和室はどうですかと聞くんです。で、うーん…という感じだったら、和室のない部屋を探しましょうか、となって紹介されなくなってしまいます。すると、どれだけ内装を作り込んだとしても、和室があるというだけで紹介されなくなってしまいます。

S:紹介される優先順位が下がってしまうんですね。

E:そうです。和室は土俵に上がれないことがあるんです。20万円くらいの費用で洋室にできるので、和室があれば洋室にした方がいいですね。

多様化する若者の賃貸住宅事情

S:じゃあ、若者に人気のリノベーションってあるんでしょうか?

E:無垢材を使用した、ナチュラルテイストな家は一定の人気がありますね。家具も合わせやすいですし。あとは天井が高いとか、無骨感があるとか。

S:無垢材の質感はいいですね。私、33歳なんですが、あの感じは好きです。

E:ただ、こんな部屋いいよね、という部屋を探している若者はそんなに多くないのが現実です。躯体剥き出しや無垢などはわかりやすいんですが……。若者に人気か…。難しいですね…。

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

S:じゃあ、人気の間取りとかはありますか?

E:我々の仕事からは離れてしまうんですが、今、狭い部屋が流行っています。部屋の広さが10平米とか。若者でいうと、所得が下がっているし、どこかで妥協するところがあると思うんですね。それで広さに妥協した結果、部屋が狭い物件が流行っているんだと思います。

S:若者が払える家賃が限られているから、それに合わせた広さにするのも一つの手段。

E:デザインと機能と立地が揃ってると家賃が上がるんです。若者の中でも、デザイナーズ物件を探している方は暮らしを大事にする方が多いです。我々のお客さんはそういう人が多いですね。

S:若者っていっても対象が広いですね。リノベーションをかけて効果が出やすいターゲット層ってありますか?

E:一番お金を出してくれる層は、物件を購入する前の人です。最後の一人暮らしや二人暮らしを考えている人たち。年齢だと20代後半〜30代。都心勤めのおしゃれなデザインにこだわる人。

S:仕事が安定していて、まだ子供がいなくて、ある程度お金の融通がきく人たちですね。

この記事をシェアする

関連する企業レポート
築25年でも平均入居率99.2%!デ・リードなら築古でも10年一括借り上げ

築25年でも平均入居率99.2%!デ・リードなら築古でも10年一括借り上げ

築古物件を所有しているが空室が多いのが悩み、管理業務が面倒といった方にデ・リードの10年契約での一括借り上げシステムがおすすめです。共用部分や室内をリフォーム、モデルルームを設けるなど、ゲスト目線も大切にする同社が、築25年以上の物件で平均入居率96.7%を実現している仕組みをご紹介します。

地域密着の賃貸管理で高入居率を実現!運営経費の削減で収入アップ|三島コーポレーション

地域密着の賃貸管理で高入居率を実現!運営経費の削減で収入アップ|三島コーポレーション

想定以上の運営経費や、固定期間終了後の賃料低下問題も指摘されるサブリース。三島コーポレーションでは、賃料の固定期間が長く、運営経費もほぼ負担してくれるので、サブリースを検討している賃貸経営オーナーにおすすめだ。創業70年の安心・実績でオーナーから信頼を得ている同社のサービスを紹介しよう。

コスト抑制&工期安心の原状回復!シティネットが管理・仲介の強みを生かし空室解消

コスト抑制&工期安心の原状回復!シティネットが管理・仲介の強みを生かし空室解消

兵庫県下トップクラスの取り扱い物件数・仲介店舗数を誇るシティネットが、自社で原状回復のデザインから施工までを担う工事部を設立。工期は明確で、不要な工事は一切行わず、適正な見積もりを出してくれる、賃貸経営オーナーにとっては嬉しいことばかりの原状回復サービスを紹介します。

関連するセミナー
2020年1016日(金) ※申込後すぐに視聴できます(10月16日まで)
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(録画)】大規模修繕 お金の話&失敗しない賃貸住宅の建築~オーナーズ・スタイル本誌読者限定~
建てる/融資
セミナー
公開日:2020年9月1日

【オンラインセミナー(録画)】大規模修繕 お金の話&失敗しない賃貸住宅の建築~オーナーズ・スタイル本誌読者限定~

「オーナーズ・スタイル」読者の限定の特別セミナー。今回は税理士による『大規模修繕のお金の話』と建築コンサルタントによる『失敗しない賃貸住宅の建て方』を公開いたします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年1017日(土) 受付・開場:9:40~閉場:17:00(出入り自由)
オーナーズ・スタイル主催
賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ2020秋[10月17日(土)新宿開催]予約受付中!
建てる/融資
イベント
公開日:2020年8月31日

賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ2020秋[10月17日(土)新宿開催]予約受付中!

「大家さんフェスタ2020秋」開催のお知らせ!withコロナ時代の賃貸経営、そのヒントがここにある!これからの不安やお悩みがあれば、賃貸経営のプロや専門家に気軽に相談ができます。特別講演はエコノミスト・門倉貴史氏が登壇!ご予約の上、ぜひご来場ください。

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2020年1029日(木) 受付開始 13:15~
オーナーズ・スタイル主催
資産価値を維持し、次世代へ承継する!長期安定経営のための 「管理」と「相続・節税」
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年8月31日

資産価値を維持し、次世代へ承継する!長期安定経営のための 「管理」と「相続・節税」

日々の清掃管理やトラブル対応、優良な資産として次世代へ引き継ぐためのノウハウなど、先が見えない不安な時代だからこそ、長期安定経営を見据えた役立つ情報をお届けします。

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2020年0925日(金) ※申込完了後、9/25(金)18:00 ~10/25(日)までの1カ月間ご視聴いただけます
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(録画)】3年間で1688室を埋めた女性コンサルタントが教える「空室対策術」セミナー
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年8月21日

【オンラインセミナー(録画)】3年間で1688室を埋めた女性コンサルタントが教える「空室対策術」セミナー

3年間で1688室を埋めたフィーリングリフォーム®代表 山岸加奈氏が著書『空室対策術』を解説するセミナー。今回は特別に当セミナー視聴後、個別相談のお申込みをした方先着10名様に同書をプレゼントいたします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年1007日(水) 受付開始 13:00~
オーナーズ・スタイル主催
【定員に達したため予約受付を終了しました】太陽光発電が叶える新しい賃貸経営のカタチ!ベテラン家主の満室対策とW売電で収入&競争力アップ!
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年8月3日

【定員に達したため予約受付を終了しました】太陽光発電が叶える新しい賃貸経営のカタチ!ベテラン家主の満室対策とW売電で収入&競争力アップ!

年間平均98%の入居率を誇る有名大家さんによる満室経営の秘訣を伝授!さらにはトップクラスの太陽光発電技術を有するオムロンが収益アップ、そして空室対策につながるサービスをご紹介します。入居者に安心とおトクを提供し、選ばれる物件を作る〝最新手法〞を伝授!※定員人数に達したため、予約申し込みの受付を終了いたしました。

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
関連する記事
オンラインで無料相談の予約ができる!『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in名古屋』出展企業

オンラインで無料相談の予約ができる!『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in名古屋』出展企業

8月29日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ in梅田』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。

オンラインで無料相談の予約ができる!『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』出展企業

オンラインで無料相談の予約ができる!『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』出展企業

8月29日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ in梅田』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事