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突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた

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突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた1

オーナーズ・スタイルの新米ライター澤田が、2019年4月13日に行われたオーナーズ・スタイル主催「賃貸経営・相続対策フェスタ IN新宿」で大家業に関わる様々な会社にインタビューするこの企画。第一回はリフォーム&リノベーション会社のエイムズさんのブースでお話を伺いました。

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

エイムズ株式会社 代表取締役

板坂 宜昭さん(以降E)


突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

これから大家さんになりたいと思っているライター

澤田 おさむ(以降S)


築古物件の家賃アップ、空室対策に効果のあるリノベーションとは?

突撃取材!築古物件リノベーションを成功させるポイントを聞いてきた2

築年数が何年から築古物件と呼ばれるのか

S:築古物件と呼ばれるのは、築年数が何年からという決まりのようなものはあるんでしょうか?

E:築25年以上が一般的ですね。

S:それは業界的に共通認識として築25年以上が築古と言われているということでしょうか?

E:そうですね。

S:きっちりしたラインがあるんですね。築年数20年〜25年よりもさらに古い築30年や築40年のアパートもあるじゃないですか。オンボロアパートみたいな。こういう物件もリノベーションをしていい物件にすることは可能なんでしょうか?

E:もちろん可能です。まず工事的な面でいうと、断熱やお風呂、キッチン、洗面など、設備は新しく更新可能です。構造面では、耐震を補強することができます。

S:耐震性の補強ってあとからできるんですか?

E:金物を使ったり、基礎を打ち直したり、梁を補強したり、いろいろとできることがあります。

S:リノベーションってそんなところまでできちゃうんですね!とはいえ、気になるのがリノベーション後です。入居者はちゃんと見つかるんでしょうか?

E:入居者が入るのか?というのは、現実の話として問題なく入ってきています。ただ、新築と同じ家賃まで上がるわけではないです。新築物件より少し安く、でも空間がおしゃれなのがリノベ物件のウリかなと。

ポイントを押さえて費用対効果の高いリノベーションを

S:入居者が集まりやすいリノベーションの秘訣ってあるんでしょうか?

E:ちゃんと物件を作り込んで、マーケティングして、家賃の値付けが良ければ全く問題なく入居者が集まる物件になるのかなと考えています。

S:もう少し具体的に、空室対策に有効なリノベーションがあれば教えていただきたいんですが。

E:正直物件次第なところはあります。すべてに共通してなにをやった方がいいと言うのは難しいですね。ただ、アドバイスをするとすれば、物件ごとにマーケティングをして、家賃が上がる工事だけをやることが大事です。

S:家賃が上がる工事だけ。つまり、家賃が上がる工事と上がらない工事があると。

E:あとは、なるべく既存を生かして工事費を下げることです。

S:全部新しくするわけじゃなくて、使えるものはそのまま使うと。

E:この二つで費用対効果を高めること。これは全物件に共通して言えます。

S:直した方がよさそうな部分はたくさんあるけど、このエリア、この物件ならどこが大事かというのを見極めるということでしょうか?

E:一般論として、キッチンを交換した方がいい、お風呂を交換した方がいいということはあります。ただ、もしこれらを7年前に交換しているとしたら、私としては既存を使って、床や壁、天井などにお金を使った方がいいと思います。

S:キッチンや水回りを新しくした方がいいと聞いたことがあります!それも使用の程度によるということですね。

E:もちろん、すごくボロボロなものは設備交換が必要なものもあります。物件ごとに工事内容を見定めることが大事です。

S:築40年以上のめちゃくちゃ古い戸建物件とかありますよね。そういう物件のリノベーション事例とかありますか?

E:あります。以前、三軒茶屋の築42年の戸建物件をフルリノベーションしたことがあります。床、壁、天井はすべて工事しました。1世帯の戸建だったものを賃料収入を上げるために2世帯に分けて。これまでは15万円の家賃。それを2世帯に分けたことで家賃10万円の部屋が2つで20万円の賃料収入になりました。

S:それくらい建物の構造や用途から、がっつりと変えることもあるんですね。

E:大家さんからしたら、絶対こっちの方がいいじゃないですか。これは三軒茶屋の物件だったんで、エリアのニーズを考えたときにこれがうまく行きそうだったんです。

S:何をしたら家賃が上がるかって、大家さんからするとわからないと思うんですよね。どうしたらいいか、相談にのっていただけたりするんでしょうか?

E:相談にのっています。どれだけ家賃アップが見込めるか?どこまでやるべきなのか?仮に我々が工事をしない場合でも相談にのります。

S:相談だけでもいいんですか!

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E:はい。一般論として、工事をどこまでするべきか?どれくらいの家賃が見込めそうか?と言うコンサルティングをします。無料で。

S:今日も無料相談されてますもんね。他の会社さんも相談無料というのはよく見かけますね。

E:大家さんからしても、業界的によくわからないところもあると思うので。

実需×写真映えで入居者の興味をひく物件に

S:エイムズさんのホームページをみたんですけど、リノベーションした事例にハンモックのある家ってありますよね?あれって実際どうなんですか。こんなの需要あるのかなと思ってしまったんですが。

E:我々は、部屋に行って実物を見たときに、いいねと言われる部屋を作っています。いい部屋を作っても築年数が経っていると、古いんでしょ?となって情報が止まってしまう、敬遠されてしまうことがあります。そこで、ハンモックの事例のような写真映えは大事だと考えています。

S:物件を探しているときに、写真が目につきやすいかどうかも大事と。

E:ハンモックは、何十人、何百人に見せてたくさんの人が来てくれるように、印象に残って、なおかつ取り外しができるものです。あとは、実際の部屋を見て、家具の配置的に邪魔なら外せばいいとなるので。

S:ハンモックってエイムズさんから提案したんですか?

E:あれは提案です。しかも実需に合わせて。ハンモックは新築で需要があるんです。

S:実際に需要があるんですね。提案された大家さんはどんな反応をするんですか?

E:オーナーさんがいいと思うかどうかは関係ないんです。入居者がどう思うかが重要。

若者をターゲットにしたマンション、アパートのリノベーションのポイント

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和室があるだけで内覧に来てもらえないことも

S:築古物件だど和室があることが多いですよね。和室もリノベーションできますか?というか、したほうがいいんでしょうか?

E:もちろんです。和室は洋室にした方がいいです。一つはメンテナンスの面です。和室は畳の張替えなどに費用がかかります。もう一つは客付けの面です。若者は和室のある家に住んだことがなかったりします。だから、和室を見たときの若者の反応が良くない。

S:そっか!和室のある家に住んだことないのか。

E:なので、賃貸仲介の会社も部屋を探している人に、和室はどうですかと聞くんです。で、うーん…という感じだったら、和室のない部屋を探しましょうか、となって紹介されなくなってしまいます。すると、どれだけ内装を作り込んだとしても、和室があるというだけで紹介されなくなってしまいます。

S:紹介される優先順位が下がってしまうんですね。

E:そうです。和室は土俵に上がれないことがあるんです。20万円くらいの費用で洋室にできるので、和室があれば洋室にした方がいいですね。

多様化する若者の賃貸住宅事情

S:じゃあ、若者に人気のリノベーションってあるんでしょうか?

E:無垢材を使用した、ナチュラルテイストな家は一定の人気がありますね。家具も合わせやすいですし。あとは天井が高いとか、無骨感があるとか。

S:無垢材の質感はいいですね。私、33歳なんですが、あの感じは好きです。

E:ただ、こんな部屋いいよね、という部屋を探している若者はそんなに多くないのが現実です。躯体剥き出しや無垢などはわかりやすいんですが……。若者に人気か…。難しいですね…。

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S:じゃあ、人気の間取りとかはありますか?

E:我々の仕事からは離れてしまうんですが、今、狭い部屋が流行っています。部屋の広さが10平米とか。若者でいうと、所得が下がっているし、どこかで妥協するところがあると思うんですね。それで広さに妥協した結果、部屋が狭い物件が流行っているんだと思います。

S:若者が払える家賃が限られているから、それに合わせた広さにするのも一つの手段。

E:デザインと機能と立地が揃ってると家賃が上がるんです。若者の中でも、デザイナーズ物件を探している方は暮らしを大事にする方が多いです。我々のお客さんはそういう人が多いですね。

S:若者っていっても対象が広いですね。リノベーションをかけて効果が出やすいターゲット層ってありますか?

E:一番お金を出してくれる層は、物件を購入する前の人です。最後の一人暮らしや二人暮らしを考えている人たち。年齢だと20代後半〜30代。都心勤めのおしゃれなデザインにこだわる人。

S:仕事が安定していて、まだ子供がいなくて、ある程度お金の融通がきく人たちですね。

スムスム君 スムスム君

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