切り離せない「修繕＋改良」

建物を長期活用して賃貸経営を成功に導くには、住宅としての性能を長く保ち、資産価値を維持する「修繕」が不可欠です。しかし、悪い部分を直す修繕だけでは新築した当時の姿に戻るだけで、現在の新築や築浅物件には対抗できません。なぜなら、時代により変化する入居者ニーズに応えられないからです。

これからさらに数十年の運用を目指すには、今の時代に合わせる「改良」をして、価値を上げていく必要があります。

こういった話をすると、築古物件のオーナーからは、「修繕でさえ荷が重いのに、これ以上の費用負担はしたくない」といった声が寄せられます。リフォーム会社か1,000万円近いフルリノベーションの提案を受けることも珍しくないせいか、大きな抵抗感を持ってしまうようです。

しかし、心配はご無用。「改良＝大がかりなリノベーション」ではありません。

改良のポイントは「デザイン／設備・機能／間取り」の３つ。実はデザインだけでも価値アップは可能ですし、設備更新も費用対効果を考えて選択すれば前向きな投資と考えられます。また、改良工事は、大規模修繕や原状回復とあわせて行えば効率的で、コストダウンにもつながります。

収益アップの効果は金額の多寡ではなく「センス＆アイデア」がものを言います。低コストで集客効果が高い対策を提案してくれる事業者を選びましょう。

「改良」とは？

年数が経って劣化した建物・設備の悪いところを直して、新築時に近い状態まで戻すのが修繕。しかし、いくらがんばっても、修繕だけでは、現在競合する新築物件は越えられません。入居者の求めるレベルは徐々に高まります。時代の変化に合わせて性能と価値を上げるのが「改良」です。

デザイン
カラーリングと照明の２つで、大きく印象を変えられる。特に、内見時の第一印象を左右する共用部・エントランス周辺が重要。

設備・機能
人気ランキングの高い設備の中から、費用対効果の高いものをセレクト。テレビモニター付きインタホンや宅配ボックスは効果大。

間取り
築年が経過し、大きなリフォームが必要となった際などにあわせて、現在のライフスタイルにあった間取りへの変更を検討。

1976年築アパート＜改良事例＞

賃料7万５,000円から10万2,000円にアップ！

2DKから1LDKに間取り変更し、床を畳からフローリングへ。和室の梁や柱など元の部材を活かして木の温かみを出しつつ、天井に紺色のアクセント・カラーを施した“和モダン・デザイン”に。外観も、漆喰風の壁と面格子でレトロな雰囲気を醸し出しています。

新築にない唯一無二の価値を出し、築50年弱にもかかわらず家賃3割以上アップ！

改良工事は未来への投資

修繕や改良に対する出費をロスと考えがちなオーナーも少なくありません。もちろん、上記の事例のように家賃をアップできる場合もあれば、立地や市場動向によって難しい場合があるのも事実。

ただ、改良して魅力を高めれば、何もせずに家賃下落や空室増加で収益が減り続けることは防げます。そして、長期的に安定した収益を続けられる展望が開けるわけです。

つまり「修繕＋改良」は単なるロスではなく、未来への長期的な視野に立った投資と言えるでしょう。発想の転換が大切です。

選択肢を余分に持とう！

建物が古くなると「建て替え」か「売却か」の二者択一で迷い、ずるずると決断を先延ばしにしているオーナーは多いかもしれません。ですが、少し視野を広げて「建物の長期活用」というもう１つの選択肢があることに気づいてほしい。

そして、賃貸経営成功に向けて一歩踏み出すチャンスを逃さないようにしていきましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2024年6月12日時点のものです。

取材・文／木村 元紀

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