Q1：リフォーム工事が入居日までに完了せず、入居予定者が怒ってしまい、困っています。

A1：入居できないということは重大な問題です。施工会社に原因があったとしても、オーナーとして誠実に対応すべきです。

リフォーム工事の完了後から入居者の募集を始めても、工事完了後はしばらくの間賃料が得られませんので、工事中に募集を行う場合が多いと思います。

そうした場合、リフォーム工事が遅延すると、入居予定者に入居を待ってもらわざるを得ない事態が生じ得ます。入居予定者からすれば、住む場所が無くなるかもしれないという状況に立たされるわけです。

入居予定者にとって、工事遅延の原因が施工会社にあるかどうかは関係ありません。入居予定者が一時的な住まいを見つけられるよう、まずは誠実な対応をする事が大切です。

事後的には施工会社に対し、ホテル代や引越しキャンセル料の相当額等、入居者への補償分の他、得られなくなった賃料相当額等の賠償を検討をしましょう。

Q2：訪問営業の施工会社と投資用物件のリフォーム契約を結びました。クーリングオフできますか？

A2：事業主・法人はクーリングオフできませんが、悪質な場合には対処策があります。

クーリングオフとは、一定期間内であれば訪問販売等で結んだ契約を撤回することができるとする制度です（特定商取引法）。

ただし、クーリングオフは営業目的で締結された契約には適用されないため、個人事業主や会社の立場で締結したリフォーム契約の場合には、この制度を利用することができません。したがって、賃貸オーナーは注意する必要があります。

なお、クーリングオフ以外の方法でも、リフォーム業者のセールストークに騙されて契約をしてしまった場合（詐欺に基づく取消し）や、リフォームの内容について重要な部分を誤解して契約してしまった場合（錯誤に基づく無効）には、代金を支払わず工事を拒む余地がありますので、まずは弁護士等の専門家への相談をおすすめします。

Q3：マンションをリフォーム工事する際に騒音が出るようですが、近隣の方や入居者への対応はどの程度必要になりますか？

A3：近隣の事前了承を取る、騒音の程度に応じて迷惑料を支払う等の対策をしましょう。

どの程度の騒音なら了解を得なくても問題がないか、とよく質問を受けることがあります。裁判例上、「受忍限度」がポイントとなり、受忍限度内に留まらない騒音の場合、損害賠償請求が認められることとされています（騒音規制法に基づく規制値が参考になります）。

ただ、そうした法的な検討よりも前に、円満な近隣関係を維持するため、実際の騒音の程度を施工会社に十分確認し、影響の大小に応じた対応を図ることが必要です。

事前に大きな音が出ることをお伝えして、入居者の了解を得れば足りる場合もありますが、著しい騒音が見込まれるときには、迷惑料を支払い、工事の間だけ外へ避難してもらうよう頼むなど、特別な配慮をした方が良いケースもあります。

Q4：リノベーション工事の際に水漏れ事故が発生しましたが、オーナーに責任はあるのですか？

A4：原則は施工会社の責任となりますが、事情によっては所有者の責任となることもあります。

リフォーム工事に起因して発生した水漏れの場合、まずは施工会社の責任が考えられます。水道等の状態を十分に確認した上で工事をすべきだったのに怠ったとして、損害賠償責任が生じるのです。

しかし、例えば水道の不具合を放置したことが原因でリフォーム工事の際に水漏れが起きたような場合には、水道設備を適切に管理すべきだったのにしなかったとして、被害を受けた階下の入居者が所有者であるオーナーに対して損害賠償請求をしてくるおそれもあります。

施工会社の不適切な工事が原因だとしても、部屋の所有者にも責任があるとして被害額全額について請求される可能性もあります。日頃から十分な管理が求められますし、事故に対しては誠実な対応が求められます。

Q5：施工会社はリノベーション工事が完了したと言っていますが、床も壁も凸凹なままです。納得できません！

A5：瑕疵担保責任を請求するには、契約による工事範囲の明確化と証拠保全が重要です。

リノベーションにより、床の傷や凹凸、雨漏り、壁のひびなど、部屋が備えるべき性質・状態を欠く箇所（これを瑕疵といいます）が生じた場合、工事注文者は施工会社に対して、瑕疵担保責任に基づく請求をすることができます。

瑕疵担保責任に基づく請求の内容は、瑕疵の修補、修繕工事費用相当額等の損害賠償、契約の解除が挙げられます。

しかし、誠実な会社ばかりとは限りません。工事範囲が明確になるよう契約書を慎重に作成し、トラブル後は早急に欠陥箇所の写真を残すなどの証拠保全をすることをおすすめします。

Q6：リノベーションをしましたが、物件が法令違反になってしまいました。施工会社に責任追及はできますか？

A6：施工会社に対し、原状回復請求と工事費用・慰謝料等の支払請求ができる場合があります。

新築で建物を建てる場合と異なり、リフォーム工事は小規模なものであれば工事前の申請が不要なため、工事後に初めて、建築基準法やその関係法令に違反した工事であることが発覚するケースがあります。

違法建築物になると、物件の価値は大きく損なわれ、追加工事が必要になるなど、オーナーには深刻な問題です。

施工会社は建築のプロとして、関係法令を調査し、これを遵守する義務を負っています。

そのため、工事内容に関しては合意ができていたとしても、違法建築になる旨の指摘がなければ、施工会社が専門家としての指摘義務を怠って不利益を生じさせたとして、適法な状態に戻す原状回復の他、工事費用や慰謝料分の損害賠償等を請求することができます。

いかがだったでしょうか。

リフォーム、リノベーションのトラブル一例をご紹介しました。

工事が開始されたらどのような事が想定されるのか、また、工事発生後のトラブルを避けるためにも工事範囲を明確にしておく事が大切です。

事前に対策をしておきましょう。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年6月4日時点の情報です。

イラスト／黒崎 玄