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古いからこそ可能性は無限!「築古」をあきらめない空室対策!

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古いからこそ可能性は無限!「築古」をあきらめない空室対策!1

「築古だから部屋が埋まらない」とあきらめている方は、考え方を変えてみよう!築古ならではの対策があり、築浅に負けない魅力を引き出すこともできる。築30年以上の物件を持つオーナー必見の対策を紹介するので参考にしてほしい。

「築年数」は妥協する条件|築浅にはないメリットもある

「築古だから入居者に選ばれない」という時代ではなくなりつつある。それを裏付ける、興味深いデータを紹介しよう。

入居者の部屋探しで、「決め手となった項目」と「やむを得ずあきらめた項目」の順位を集計した調査だ(※1)。「決め手」項目のトップは「家賃」で、次いでエリアや交通・間取りなどが続き、「築年数」は9番目と優先順位が低い。一方、「あきらめた項目」の順位では「築年数」がトップとなった。

つまり、部屋探しの中で真っ先に妥協する項目は「築年数」というのが入居者の本音というわけだ。

築古ならではの強みもある。一般的に築古物件は、同じエリアの築浅物件と比べ家賃が低め。先述のデータにもあるように、家賃を重要視する入居者が多く、昨今のニーズに合う。他にも、築浅物件よりも最新の設備導入やリノベーションで新しいデザインにできるし、築古ならではの味わいを求めるレトロ好きな入居者も多い。実際に、築古でも満室経営を行う本誌読者が少なくないのが事実だ。

築古“だから”やるべき空室対策「基本のキ」

築古が大きなハンデにならないことがお分かりいただけただろうか。しかし、何もせず放置していいわけではない。問題は、「空室の原因を築古のせいにして、やるべきことをやっていないこと」だ。空室対策以前に押さえておきたい「基本のキ」が下のリストである。

古いからこそ可能性は無限!「築古」をあきらめない空室対策!2

まっさきにチェックすべきなのは、物件の顔ともいえるエントランス、ゴミ置場、駐輪場。ゴミが散乱、庭に雑草が生えっぱなし、自転車が整理されていないなど、荒れた雰囲気はパっと見で敬遠される。清掃を徹底し、外回りを整備しよう。「築古だから管理はそこまで力を入れなくていい」のではなく、築古だからこそ、築年数を感じさせない清潔感があることが必須。古いイメージを上回る好印象を与えることが大事なのだ。

次に、現在のニーズに合った必須設備が入っているかどうか。人気の高さではなく、不可欠な設備の有無がポイントだ。たとえば今どきエアコンがない物件は、まっさきに検索から外されてしまう。「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」(※2)の1位は、シングル・ファミリーともに「室内洗濯機置き場」。ファミリー2位・シングル3位が「独立洗面化粧台」だ。こうした設備は、競争力を高めるプラスアルファというより、設置していなければ、入居者の選択肢から漏れてしまうものだといえる。

※2…全国賃貸住宅新聞(2018年10月15日発行号より引用)

空室対策、その前に! 物件の実力をチェック

空室対策を打つ前に実行しておきたいことがもう1つある。周辺の同じくらいの築年の物件と比べ、自己物件の実力チェックをすることだ。同じ築20年なのに、ライバルは満室、こっちは3割空室だとすれば、何が違うのか。人気のある築古物件の秘訣を探り、それを採り入れるという姿勢で臨もう。ポイントは次の3つだ。

①家賃設定が地域の相場からずれていないか。単に家賃が高いか低いかではなく、物件条件に応じて適切な水準かどうかが重要だ。部屋探しサイトで、同じ地域の物件をリサーチしてみよう。最寄り駅周辺に、同じ間取りの物件がどれくらい供給され、家賃設定はどうなっているか、などを調べることができる。

立地条件や広さは同じなのに、空室率が高いとすると、やはり物件の魅力が乏しいことになる。同じようにネットで、②周辺の同じ条件の物件がどんな設備を備えているかチェックしよう。周囲では当たり前になっているものがなければ、それが空室の原因の一つといえる。

③ネットだけでなく、賃貸仲介会社や管理会社からのリアルな声を聴くことも大切だ。入居者からの問い合わせや内見時の反応、最新のニーズなどを質問し、自分の物件に足りない点、アピールできる点を見極めよう。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2019年9月4日時点のものです。

取材・文/木村 元紀 イラスト/加藤 愛里(asterisk-agency)

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