費用対効果や投資回収期間は目標に照らし柔軟に考えよう

リノベーションは、いくら金額を抑えても、収益が上がらなければムダな投資になる。目先の投資額の大小ではなく、得られる効果の高さ＝「費用対効果」を見極めることが大切だ。具体的には、投資した資金以上のリターンが得られるか、初期投資を回収した上でプラスの収益が得られるか、である。

判断指標として、よく取り上げられるのが「投資回収期間」だ。ただ、「予算はこの程度で、何年での回収が望ましい」という明快な答えはない。例えば、「リノベ後の家賃2～3年分が予算の目安」という見方もあれば、「今後10年賃貸経営をするなら、半分の5年以内に回収を目指す」という発想もある。オーナーの運用計画や収益目標により、判断が分かれるわけだ。

築古物件の場合、長期入居で内装設備の劣化が激しく、貸せる状態にするための最低限の原状回復費用が100万円以上かかることも珍しくない。その場合、バリューアップの追加費用をベースに考えるほうが合理的だろう。

また、投資額を小出しにして短期間でリフォームを繰り返すか、一度に大きな投資をして10年、15年長持ちさせるか。どちらを選ぶかはオーナーの考え方次第だ。

最近では、手持ち資金が少なくてもリノベができるサービスも出ているので、活用を検討してもいいだろう。ただし、マーケットや、リノベ会社の実力とセンスによって、期待できる家賃アップ効果は変わる。そのため、いくら投資して何年で回収可能かを机上の計算だけで考えるのは禁物だ。

では、成功した築古リノベとは実際どのような内容なのか？　次から成功事例を見ていこう。

初期投資0円など、リノベ会社によっては予算が少なくても工事可能なサービスも！

初期投資は不要、サブリースとセットの契約で保証賃料の一部から工事費を分割払いする仕組み。

設備を買い取らず、月々リース料を支払う方式。メンテナンス料込みが一般的で、全額経費計上ができる。

内装設備一式、部屋数ごと、面積ごとに金額を固定した低額パッケージ料金制。「ワンルーム30万円」など、総額明示でわかりやすい。