業界のプロが教える!良い管理会社&管理会社の替え方

管理/空室対策
  • 管理会社(入居者管理)
公開日:2018年9月1日
更新日:2019年11月18日
業界のプロが教える!良い管理会社&管理会社の替え方1

管理次第で収益に差が出るため、管理会社選びは「どんな賃貸住宅を建てるか」という問題に負けず劣らず重要です。また、今の管理会社に疑問があるのなら、「管理替え」という選択肢の検討も必要になってきます。優良な管理会社の見分け方と替え方を、3人のプロに伺いました。

業界のプロが教える!良い管理会社&管理会社の替え方2

株式会社市萬 代表取締役 西島 昭 さん

業界のプロが教える!良い管理会社&管理会社の替え方2

株式会社アートアベニュー 代表取締役 藤澤 雅義 さん

業界のプロが教える!良い管理会社&管理会社の替え方2

株式会社みまもルーム 代表取締役 渡辺 よしゆき さん

業界のプロが教える!良い管理会社&管理会社の替え方2

管理会社の実力はレポーティングと入居率で見る

良い管理会社とは、一言でいえば「多岐に渡る管理運営業務をきちんとこなしている会社」だ。当たり前のように見えて、実は、その条件に該当しないケースが意外に多いと業界のプロは口を揃える。

「手数料は相場の5%を請求しながら、中身が伴わない企業が多いです。大家さん目線で仕事をしている会社は非常に少ないのが実態です」と、みまもルームの渡辺さんは言う。

各業務が適切に行われているかは「レポーティングに表れる」とアートアベニューの藤澤さんは指摘する。

「形のないサービスだからこそ、きちんと『見える化』して報告することが望ましいです。家賃支払い明細書はもちろんのこと、募集状況や入居者対応、物件巡回時の状況など、オーナー様が知りたい情報を伝えるべきです。それらのレポートは管理業務の遂行の中で改善されていくため、管理運営能力を計るバロメーターとも言えます。レポートが定期的に出され、履歴として残っていることが大切。提案があればなお結構です」(藤澤さん)

個々の業務内容をしっかり確認できれば、それに越したことはない。だが、もっと素早く判断したい場合は、よりシンプルな指標として「管理物件の平均入居率が重要」だと市萬の西島さんは語る。

「オーナー様が一番悩んでいる問題は、部屋を埋めて満室にすることに尽きるでしょう。サービス品質の良し悪しも、最終的には入居率に反映されます。入居率は、90%以上が合格ラインです」(西島さん)

実例! こんな管理会社は避けた方がいい

1)メールの返事が1 週間後?レスポンスが遅すぎる!

入居者から退去通知が来たことをすぐに大家に知らせず、募集も始めない。メールで問い合わせても、返事が来るのが1週間後。

2)消毒料や浄水器など、入居者にむやみに物品販売

オーナーに黙って、入居者からカギ交換費用を取ったり、クリーニング済みなのに消毒料を請求したりする。あげくに浄水器まで!

3)協力業者にバックマージン要求、オーナーのコスト増

リフォームや設備点検の協力業者に、過度な接待やバックマージンを要求。結果的にオーナーへの請求に転嫁され負担が増える。

4)物件情報を囲い込みし、自社仲介店舗を優先

入居者募集のために広く情報を開示せず、自社仲介店や系列業者で仲介手数料を取ろうとする。その結果、空室期間が伸びる。

空室対策と退去防止の提案力が今後は重要

基本業務の良し悪しもさることながら、これからの管理会社には、オーナーの収益性を高め、リスクを回避する提案力も求められる。

例えば、藤澤さんはこう話す。

「『家賃の値下げ』以外の空室対策の提案があるかどうか。投資分析を踏まえたリフォーム提案を、論理的に説明できるか。また、ウェブ上で入居希望者に対し、物件の魅力を戦略的に訴求できているか、などが重要です」

特に、築年数の古い物件の空室対策で具体的な実績を上げているかを調べれば、管理会社の実力がわかるだろう。また、設備が故障する前に先廻りして修理や交換をすることで、入居者の満足度を高めて退去防止を図ることもできる。こうしたテナントリテンションの提案力も大切だと西島さんは語る。

この記事をシェアする

関連する企業レポート
築25年でも平均入居率99.2%!デ・リードなら築古でも10年一括借り上げ

築25年でも平均入居率99.2%!デ・リードなら築古でも10年一括借り上げ

築古物件を所有しているが空室が多いのが悩み、管理業務が面倒といった方にデ・リードの10年契約での一括借り上げシステムがおすすめです。共用部分や室内をリフォーム、モデルルームを設けるなど、ゲスト目線も大切にする同社が、築25年以上の物件で平均入居率96.7%を実現している仕組みをご紹介します。

コスト抑制&工期安心の原状回復!シティネットが管理・仲介の強みを生かし空室解消

コスト抑制&工期安心の原状回復!シティネットが管理・仲介の強みを生かし空室解消

兵庫県下トップクラスの取り扱い物件数・仲介店舗数を誇るシティネットが、自社で原状回復のデザインから施工までを担う工事部を設立。工期は明確で、不要な工事は一切行わず、適正な見積もりを出してくれる、賃貸経営オーナーにとっては嬉しいことばかりの原状回復サービスを紹介します。

関連するセミナー
2020年0820日(木) ※8月20日(木)より期間限定配信 
オーナーズ・スタイル主催
期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!
資産活用/売買
セミナー
公開日:2020年7月2日

期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!

不動産経営管理士(CPM®)の資格を持つプロたちが、コロナの影響が渦巻く不安な今を生き抜くための「相続」「管理」「投資」のテクニック・知恵を伝授!自宅でも視聴可能なWEB配信でお届けします。期間限定なのでお申し込みはお早めに!

無料 ※動画視聴にかかる通信費はご負担ください。
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2020年0722日(水) 13:45~15:15
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(生配信)】コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年6月26日

【オンラインセミナー(生配信)】コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催

新型コロナウイルスの感染拡大で世界は一変しました。賃貸経営もその影響を受け、これからは先を見据えた行動がより求められるでしょう。先を見据え、長期的に安定した経営を続けるためのヒントをお伝えします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0722日(水) 13:45~15:15
オーナーズ・スタイル主催
コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年6月26日

コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催

新型コロナウイルスの感染拡大で世界は一変しました。賃貸経営もその影響を受け、これからは先を見据えた行動がより求められるでしょう。先を見据え、長期的に安定した経営を続けるためのヒントをお伝えします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0731日(金) まで! 月曜~金曜(※平日限定:完全予約制) の10時~18時で開催しています
『賃貸住宅経営オンライン相談』賃貸住宅経営のお悩み・ご不安の相談承ります!|三井ホームエステート
管理/空室対策
個別相談
公開日:2020年6月19日

『賃貸住宅経営オンライン相談』賃貸住宅経営のお悩み・ご不安の相談承ります!|三井ホームエステート

市場の変化を捉え、確かなコンサルティングによりオーナー様の多様なニーズに応える賃貸管理会社「三井ホームエステート」が、 月曜~金曜(※平日限定:完全予約制) にオンライン相談会を開催!オーナー様の安定した賃貸経営を支えます。

無料
主催:三井ホームエステート
関連する記事
『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』終了後にオンラインで無料相談の予約ができる企業一覧

『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』終了後にオンラインで無料相談の予約ができる企業一覧

8月29日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ in梅田』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事