管理会社の実力はレポーティングと入居率で見る

良い管理会社とは、一言でいえば「多岐に渡る管理運営業務をきちんとこなしている会社」だ。当たり前のように見えて、実は、その条件に該当しないケースが意外に多いと業界のプロは口を揃える。

「手数料は相場の5％を請求しながら、中身が伴わない企業が多いです。大家さん目線で仕事をしている会社は非常に少ないのが実態です」と、みまもルームの渡辺さんは言う。

各業務が適切に行われているかは「レポーティングに表れる」とアートアベニューの藤澤さんは指摘する。

「形のないサービスだからこそ、きちんと『見える化』して報告することが望ましいです。家賃支払い明細書はもちろんのこと、募集状況や入居者対応、物件巡回時の状況など、オーナー様が知りたい情報を伝えるべきです。それらのレポートは管理業務の遂行の中で改善されていくため、管理運営能力を計るバロメーターとも言えます。レポートが定期的に出され、履歴として残っていることが大切。提案があればなお結構です」（藤澤さん）

個々の業務内容をしっかり確認できれば、それに越したことはない。だが、もっと素早く判断したい場合は、よりシンプルな指標として「管理物件の平均入居率が重要」だと市萬の西島さんは語る。

「オーナー様が一番悩んでいる問題は、部屋を埋めて満室にすることに尽きるでしょう。サービス品質の良し悪しも、最終的には入居率に反映されます。入居率は、90％以上が合格ラインです」（西島さん）

空室対策と退去防止の提案力が今後は重要

基本業務の良し悪しもさることながら、これからの管理会社には、オーナーの収益性を高め、リスクを回避する提案力も求められる。

例えば、藤澤さんはこう話す。

「『家賃の値下げ』以外の空室対策の提案があるかどうか。投資分析を踏まえたリフォーム提案を、論理的に説明できるか。また、ウェブ上で入居希望者に対し、物件の魅力を戦略的に訴求できているか、などが重要です」

特に、築年数の古い物件の空室対策で具体的な実績を上げているかを調べれば、管理会社の実力がわかるだろう。また、設備が故障する前に先廻りして修理や交換をすることで、入居者の満足度を高めて退去防止を図ることもできる。こうしたテナントリテンションの提案力も大切だと西島さんは語る。