比較して選び、委託するための管理会社の実力を見抜くチェックポイント

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  • 管理会社(入居者管理)

賃貸経営の成功のカギを握る管理会社選び。安易に選んだことで、苦労しているオーナーも少なくない。会社のどこを見ればその実力が分かるのか。専門家である柴沼郁夫氏に話を伺った。

不動産・賃貸経営コンサルタント 柴沼郁夫氏

不動産投資・賃貸経営のノウハウを解説するサイト「大家の味方」を主宰。投資家向けのセミナーや経営コンサルティングも行う。


「オーナーは経営者」という自覚を持って、能動的な行動を

管理会社の働き方一つで、入居率や収益性に差が付き、賃貸経営の成功と失敗が決まる時代になっています。

しかし、管理会社を能動的に選択しているオーナーは少ないのが現状です。新築時に建築会社に紹介されたり、親から引き継いで、見直すことのないまま管理委託を続け、収益が悪化しているケースが増えています。

オーナー業はビジネスです。経営者という自覚を持って、管理会社をきちんと選択することが重要です。また管理会社の働きをチェックし、改善が難しいと判断される場合は、恐れずにより良い管理会社への変更を行いましょう。

読者はどう思っている?

出典:オーナーズ・スタイル40号アンケート調査

読者のコメント(アンケートより)

●経年に伴い、募集条件の引き下げ提案が多い。設備の導入など、競争力向上につながる提案を期待したいです。
●10 数社の中から選んだ会社は、トラブル対応が迅速でとても満足。定期的にコミュニケーションをとっているので、最近は先回りして行動してくれます。
●半年間の空室が、管理会社を切り替えたところ1ヵ月で成約。特性を理解した会社選びが重要だと痛感しました。

プロに全部お任せではなくパートナーとして付き合う

管理会社を選ぶ際にも「プロに全部お任せ」ではなく、「パートナーとして付き合う」というスタンスが大切。その上でいい管理会社かどうかを見極めるポイントは「募集力」と「提案力」です。

管理専業会社なら仲介会社とどれだけ太いパイプを持っているか。募集の際に何社に情報を提供しているかを確認しましょう。

私自身、地方の物件で学生向け物件を購入した際、繁忙期前に購入したにもかかわらず、繁忙期を過ぎても半分が空室のままで、大変な思いをしたことがあります。理由は学生に不得手の管理会社に委託していたからです。学生物件なら、生協とつながりを持っているかもポイントです。

退去の予防や引き止め策も確認するとよいでしょう。不満の理由を解決できるならすぐ実行し、思いとどまってもらうようにしているか。退去予防のための費用と退去された場合にかかる費用を考えると、圧倒的に引き止めた方がお得です。

投資効果を考えた原状回復やリフォームの提案があるかも見極めるポイントです。例えば原状回復の費用は家賃の何カ月分が設定されているか。クロスの張り替え費用は㎡あたりいくらか。モデルルームの設置は行ってくれるかどうか。

リフォームの際は、物件の特性を把握し、入居者のターゲットを明示した提案があるとよいでしょう。今やターゲットを具体的に描くことができないと、決まらない時代です。

実績等の数字を見ることも重要です。まずは管理戸数と稼働率を確認しましょう。所有物件の周辺エリアで、管理戸数が多い会社は募集力が強く、管理力も期待できます。稼働率は93%以上の会社を選びたいところ。家賃滞納が1カ月を超えている割合は、2%以下が望ましいです。

財務内容も確認を。上場していない会社は、取引のある工事会社などに状況を聞く手もあります。

管理面では、入居者の緊急時に24時間365日対応してくれる、コールセンターが設置されていることは必須条件です。

管理会社選びと変更の際の注意点

管理会社を替えるなら、繁忙期を避けたほうが賢明です。委託先の検討は、3~4社を実際に訪問し、比較しましょう。

変更の際に注意してもらいたいのが、滞納保証が付いている契約。解約により滞納保証も終了してしまうので新会社で引き受けてもらえるか、確認が必要です。

また契約書は十分に理解して契約することが必須ですが、不利な内容でないか、弁護士等にチェックしてもらうと安心でしょう。

新旧管理会社の細かい引き継ぎ業務は、新たに委託する会社が基本的に請け負ってくれるので、面倒ではありません。管理替えが退去につながるケースもほとんどありません。

契約時の注意点

解約条件に注意

中途解約の条件、高額な違約金の設定がないか確認。

支払う費用を確認

管理の業務範囲を把握。毎月の管理費以外にかかる、手数料や費用の有無を確認。

事前承認なしの費用を確認

急なトラブルで承諾なしに対応する、工事金額の上限を確認。高額なら変更を。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2016年9月6日時点の情報です。

取材・文/本多 智裕

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