長期空室にしないために最初の賃料設定が重要

仲介・販売業務を幅広く展開するシティネット（株）のグループ会社として賃貸管理部門を担う（株） ジョイテック。店舗数は兵庫県下トップクラスの23店舗、管理戸数は京阪神を中心に１万３２９０戸を誇り、入居率は98％と入居付けにも定評がある。

そんな同社が力を入れて取り組むのが、賃貸で大きなリスクとなる「長期空室」への対策だ。長期空室を防ぐために、最初にしっかり適正な賃料を設定することこそが重要、と語るのは同社の高根さん。

「賃料が相場より高ければ、入居希望者が少なくなるのはご想像いただけると思います。運良く入居者が現れても、再び空室になったとき、多くの場合は『同じ家賃で』となるので、長期空室になる可能性が高まります。オーナー様は賃料を下げたくないですし、管理会社も設定ミスを認めることになり、見直しの提案をしづらくなるので、さらに空室期間が延びるのです」

「リーシングシート」導入で入居率も管理効率もアップ

そこで、2019年5月から同社は「リーシングシート」を導入（下図参照）。これは物件情報と競合物件の情報から適正賃料を提案するもの。従来96〜97％だった入居率が、リーシングシート導入後、さらに98％台に上昇したという。

※ここでは架空の物件で想定しています

「物件が古くなった＝賃料が下がる、というわけではありません。当初の賃料が適正賃料より安かったと判明し、上がることも少なくないからです。例えば、前回の賃料は、家賃交渉によって安く設定された後、時間が過ぎて担当者がそれを忘れていることも。

また、経験の少ない営業担当者が入居率と空室改善率を上げるため、不当に安く設定するケースもあると聞きます。しかし、当事者がいなくなった後、その経緯が分からなければ、それが適正だと思い込んで、賃料の見直しを怠ってしまい、当然その差額は、損失になります」と高根さんは導入前の問題を語る。

これに対し、同社は店舗数の多さを生かし、様々な地域の情報を取得。そこで得た情報を知り尽くしたエリアマネージャーら主力社員がリーシングシートを作成するため、物件ごとにその地域での適正賃料が提案できる。

空室が１部屋でも発生すれば作成し、エリアマネージャー1人につき毎月10〜15軒分の作業が生じるため大変な手間になるが、空室が減少すれば対策の時間も節約できるので、結果的に管理効率が上がっている。

「それまでベテラン担当者が頭の中で計算していたことを可視化しているので説得力があり、オーナー様も賃料変更をためらわずに決断できるようです」（髙根さん）

適切な提案で早期の入居付けを実現！安心して任せられる理由

1.仕組み
主要駅前に展開している店舗数の多さに加え、提携しているすべての不動産会社からも入居者を募集するので客付けは迅速。
2.スタッフ
入居者募集を専門に行う「リーシングスタッフ」を社内に配置。豊富な情報網と独自の営業力、オーナーへの手厚いサポートが魅力。
3.管理活動
通常の定期点検に加え、点検の強化ポイントを月毎に定めて点検。点検や清掃後には写真付きで報告書がオーナーに届くので安心。

入居中・空室問わずに比較し、納得のできる賃料を設定

さらに、間取りの広さや築年数の似た競合物件以外に、木造や鉄骨など比較検討対象になる物件を、独自の調査で探して掲載。入居期間も記載し、入居者満足度や入居時と現在の地域情勢の違いも確認できる。

また、通常は競合物件と比較する際、仲介店舗を持たない管理会社は空室の情報しかなく、長期空室の競合物件も比較対象となり、適正な価格を出せないことも。その点、仲介店舗23軒分の情報を持つ同社なら、入居中の物件も含めて比較できて安心だ。

長期空室に悩む方は、ぜひ同社に相談してみてはいかがだろうか。

ミニミニの安心と信頼を活かして23店舗で年間2万組以上を集客！

ミニミニのフランチャイズ店として、神戸、阪神、尼崎の主要駅前に23店舗を展開。立地を活かしたスムーズな集客はもちろん、幅広いネットワークを活かし、オーナーが相談に訪れた店舗のエリア外にある物件についての情報もしっかりと収集・提供している。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2020年1月10日時点のものです。
取材・文／上江洲 規子　撮影／ツジノ ワタル

さらに詳しくシティネットの空室対策について知るなら

シティネットの空室対策について、さらに詳しく知るためには資料請求がおすすめ。【この企業・専門家に問い合わせる】ボタンをクリックするか、下記の【資料請求をする】をクリックすると簡単に資料請求ができます。

シティネットの提供するサービスの内容やメリットが詳しく掲載されている資料をお送りします。