建て替えか売却しかない？修繕で活かす道も

賃貸住宅を建ててから30年、40年と時が経つと、避けられないのが建物の老朽化であります。外壁や屋根の劣化、給排水管や設備の不具合、耐震性能への不安……。さらには家賃水準の下落や、長期的な空室も起こります。

こうした問題が重なると、オーナーの負担は大きくなり、「建て替えるしかない？」「いっそ手放すべきだろうか」と悩む人も多いでしょう。

しかし、築古であっても駅近や生活利便性など立地面で大きな強みを持ちながら代々守ってきた土地もあります。建て替えや売却だけが解決策ではなく、修繕によって再生できる場合も大いにあるのです。

大切なのは、「相続」という視点を忘れないことです。自分の代では何とか維持できても、次世代に引き継いだときに重荷にならないか、相続税や管理負担を考慮して、早めに方向性を定めておきましょう。

自分に合うのは？未来を考える3つの主な選択肢

オーナーの選択肢として、大きく3つの道があります。それぞれのメリットと注意点を知り、自分の状況や目的に合う道を専門家の意見も踏まえて選びましょう。

今後を考える判断軸

①「建て替え」将来性を高め安定収入をめざす！

老朽化した物件を建て替えることで、最新の耐震基準を満たし、断熱性能や設備も一新できます。結果として、入居者に選ばれる競争力の高い物件へと生まれ変わり、長期的な安定経営につながります。

また相続対策としても効果的。現金や預貯金は額面そのままが相続税評価額となりますが、賃貸住宅を建築することで建物の相続税評価額は圧縮され、土地評価の減額効果も引き続き享受できます。

一方、建築には多額の資金が必要で、金融機関からの借り入れが不可欠。将来の賃貸需要や返済計画を見極めないと、子世代に負担を残すことになります。

② 「売却」現金化や組み換えで未来に備える！

相続の場面では、「不動産は分けにくい」という問題が発生しがち。相続税の納税資金が足りないこともあります。その点、売却して現金化しておけば、分割もしやすく、納税にも充てやすくなります。

また収益性の低い築古物件を売却して、その資金で都心部の収益物件や区分所有マンションなどを購入（組み換え）し、収益力の改善やリスク分散を図る方法もあります。

ただし、売却のタイミングには注意したいところ。市況が良い時に高値で売れることが望ましいですが、修繕状況や入居率によって価格は大きく変動します。複数の査定を受けるのはもちろん、市場環境や税制の動向を踏まえた判断が賢明です。

③ 「修繕」立地を活かし、コストを抑えて収益改善！

物件を残せて、建て替えよりも費用が抑えられる点で、修繕は現実的かつ有効な選択肢と言えます。外壁や屋根の大規模修繕、室内のリフォーム、設備の交換などを行えば、見た目や機能が刷新でき、競争力も高められます。

さらに修繕費は経費計上が可能です。改修で入居率が高まり、家賃水準を維持できれば、承継後も安定した賃貸経営を継続しやすくなります。

ただし、修繕にも限界があります。建物構造の老朽化や立地の需要を含めて活かし続けることができるか、慎重に検討しましょう。

まずは選択肢を捨てず、相談からはじめよう

建築・売却・修繕。どの道を選ぶにしても、それぞれにメリットと注意点があります。重要なのは、最初から選択肢を狭めないことです。「もう建て替えるしかない」と思い込んでいる築古物件で、売却や修繕の方が合理的な場合もあります。逆に、修繕で延命するより建て替えた方が、将来の収益性や相続税対策の面で有利なことも。

判断を誤らないためには、まずその道のプロに相談することが欠かせません。不動産会社、建築会社、管理会社、修繕会社、税理士など、それぞれの立場から異なる視点のアドバイスを受けることで選択肢の幅が広がり、自分に合った方向性が見えてくるはずです。

相続を控えた賃貸オーナーにとって、築古物件の扱いは避けて通れない課題です。次世代の重荷にしないためにも、今こそ立ち止まり、未来の賃貸経営を考えましょう。選択肢を広く持ち、納得できる答えを見つけることが、家族と資産を守る最善の一歩となります。

相談するならオーナーズ・スタイル主催「賃貸経営 大相談会」がおすすめ！

その道のプロに相談するなら、オーナーズ・スタイル主催「賃貸経営 大相談会」への参加がおすすめ！出展する企業の中から複数社を選んで、建築・売買・修繕の相談ができます。様々な視点から提案を聞いて、比較・検討できる機会です。

ここがポイント💡｜事前予約だからじっくり話せる！個別相談

◎1日で最大6社と効率良く
話してみたい企業を事前に選び、最大6社（１回40分）と相談できます。オーナーズ・スタイルが面談スケジュールを組むので、効率的に過ごせます。空いた時間は企業ブースへ訪問するのも◎

◎事前ヒアリングで具体的に
相談内容を事前にお伺いします。その内容を相談先企業へ共有するので、当日は本題についてじっくり話せます。１組様ごとに専用席をご用意しますので、相談ごとに席を移動する必要もありません。

ここがポイント💡｜とびこみ参加OK！ 気軽に話せる企業ブース

◎まずは情報収集として
「建て替えか売却で迷っている」「相続対策で何をしたら良いかわからない」など、具体的な検討段階にない方は気軽にブースへ訪問を。意外な企業やアイデアと出会えるチャンスです。

◎予約でスムーズ・当日参加も歓迎
事前の来場予約なら受付がスムーズ、軽食付きでお待ちしています。急きょ都合がついた、相談を思い立った、という方のご参加ももちろん歓迎です。開催時間内にぜひご来場ください。

東京・名古屋・大阪で開催を予定していますので、ぜひご予約のうえでご来場ください！

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2025年10月1日時点のものです。

取材・文／藤谷 スミカ