一般の人には難しい相続税の土地評価。土地の面積や形状を見直して相続税が減額できた事例を解説します。

土地評価は地道な調査の積み重ねで成り立っています。今回は粘り強い調査が相続税の減額につながった事例を解説します。

Ｎさんは昨年、お父様から自宅をはじめ複数の不動産を相続しました。相続税申告を終えて数か月が経ち、私たちに土地評価の見直しを依頼くださいました。
相続税申告書を拝見すると、自宅敷地（以下、Ａ土地）とそれに隣接する貸地（以下、Ｂ土地）の評価に気になる点がありました。

Ａ土地とＢ土地は１筆の土地を２つの利用単位に分けて使用しているもので、Ｂ土地上の家屋は50年以上前に借地人によって建築されています。Ａ土地とＢ土地の間にフェンス等の仕切りはなく、木々がうっそうとしています。

当初の相続税申告では、Ａ・Ｂ土地を一体評価した上で、Ａ土地部分を「自用地」、Ｂ土地部分を「貸宅地」（人に貸している宅地で貸主が権利を有する部分）として面積按分し評価していました。各土地の面積はＡ土地が６４５㎡、Ｂ土地が１２５㎡とされていましたが、両土地の境界は明瞭ではなく、各面積の根拠となる資料も添付されていませんでした。

相続税の評価額が大幅に変わることも!?筆ごとに評価するとは限らない

相続税において宅地は「１画地の宅地」ごとに評価します。「１画地の宅地」とは、実際に利用されている範囲ごとの土地をいい、筆にとらわれません。現実の利用状況に応じて、１筆の土地を２つ以上に分ける場合もあれば、２筆以上の土地を１つの土地とする場合もあります。相続税では、この「１画地の宅地」を評価単位として評価を行うため、その範囲の判断しだいで評価額が大幅に変わる可能性があります。

Ａ・Ｂ土地のように、１筆の土地の一部が自宅敷地、他の部分が貸地であるという場合、原則としてそれぞれを分けて評価します。
別個に評価する各土地の間に明確な仕切りがない場合は、建物を建築したときに行政に提出された建築計画概要書の配置図や、現況測量による測量図、住人の利用状況などをもとに土地の範囲が特定されます。