オーナーが知っておくべきサブリースの基本とトラブル解決の手引き

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不動産会社がオーナーに支払うサブリース賃料は入居者から受領する賃料の80~90%が相場。ただし、オーナーは入居者がいなくても、サブリース賃料分を毎月受け取ることができる

サブリースには、「長期家賃保証」など魅力的な謳い文句がつく一方で、「30年一括借り上げ」契約後の家賃見直しが折り合わず解約となった事例などもあり、実態がわからないというオーナーも多い。正しく理解して使いこなすために、基本的な仕組みや、トラブルにならないための知識・対処法を紹介しよう。

サブリースの仕組みと契約

サブリースとは転貸目的の一括借り上げ賃貸借契約

サブリースの意味は「転貸」である。サブリース事業を行う会社(以下「サブリース会社」)が転貸を行うことを目的に賃貸住宅をオーナーから一棟丸ごと借り上げる契約(住戸単位もある)と、サブリース会社から入居者へ転貸する契約がセットになったシステムを指す。

家賃保証を謳う場合も多いが、法的には「保証契約」ではなく、借地借家法が適用される「賃貸借契約」となる。オーナーが得るのは、サブリース会社が家賃総額から管理経費や利益を引いた後の「借り上げ家賃」である。

なお、サブリース会社には、住宅メーカーのグループや提携企業と、独立系の管理会社が行う2種類がある。

サブリースのメリットと注意点は上図の通りだ。第一のメリットは、サブリース会社が一棟丸ごとの借り上げ家賃を長期契約で払うため、空室や滞納による「収入の空白」がないこと。さらに、賃貸経営の実務をプロに任せられるのも大きい。「入居者とオーナーの間では直接の責任問題も発生しない」(長井さん)ということだ。

その半面で注意点もある。保証契約ではなく賃貸借契約という点を思い出してほしい。「30年一括借り上げ・長期保証」と言っても、契約中の借り上げ家賃の減額や中途解約の可能性があることだ。最悪の場合、サブリース会社の破たんもありえる。家賃収入の水準は、一般管理(管理料の相場は賃料の5%)よりサブリースのほうが低いこと、礼金や更新料などの一時金も入らないことは、デメリットともいえるだろう。

(公財)日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所 主任相談員 長井和夫さん

賃貸管理実務の経験を活かし10年以上に渡って、オーナー・入居者・管理会社からの相談に対応。登録制度の普及、調査研究・講演活動も豊富。


チェックしておきたい契約時のポイント

「サブリースは、経営の実務を任せられる」としても、契約をした以上はオーナーが最終的な経営責任を取る。知識と注意点は知った上で、契約書は確認すべきだ。

まず初めに、契約書や資料を取り寄せ検討することが大切だ。

「多額の契約を確認するのに1週間では無理。契約の1カ月前から情報を仕入れる。建築請負契約が伴う場合は、着工の半年前から検討するべきです」(長井さん)

契約書をチェックするといっても、いきなりサブリースの契約書を見ても理解できない。会社によって内容が違うこともある。比較する際のお手本となるのが、国土交通省が作成した「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」だ。契約書の雛形、用語の定義・注意点など、詳しく解説されているので、何が重要かを把握しておこう。

サブリース会社は、企業規模が大きく、入居率も90%台後半と高いケースが多い。とはいえ、サブリース会社が信頼できるかどうかも気になるところだ。そこで、任意で加入できる「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかどうかが目安のひとつとなる。

「登録していれば、一定の資格者による説明や書面交付が義務づけられています。さらに経営状況を国交省に毎年届け出る必要があり、ルール違反があれば指導、監督が入る。一定の透明性があるといえます」(長井さん)

この制度に登録していない会社の場合は、重要事項を事前に説明してくれるか、マイナス情報を提供するかなどをチェックしたい。

具体的な契約書の契約条項のチェックポイントは後述の通りだ。当初家賃の水準と改定の方法、契約期間、解約などが最も重要な要素といえる。

ただ、これは基本的な仕組みの場合で、会社によっては、家賃を固定せずに稼働率が高い場合に収益分配をするなど、独自のサービスを行っているケースもある。各社の違いをよく理解し、説明に疑問がある場合は質問して解消してから、契約に望もう。

契約書のチェックポイント

契約時のチェックポイント

契約後のトラブル事例

原因は会社側の説明不足とオーナーの確認不備が大きい

オーナーズ・スタイルの読者817名に、入居者管理の形態について調査(出典:2015年12月実施「オーナー白書アンケート」)を行ったところ、サブリース契約を結ぶオーナーは約24%と、全体の4分の1にとどまっている。

サブリース契約を結んだ読者にサブリース会社への満足度を聞いたところ(出典:オーナーズ・スタイル48号読者アンケート)、57%が「満足している」、「ふつう」が32%、「不満」が11%であった。

昨今、サブリースに関する報道やニュースが増えているため、仕組みやメリットが分からず、二の足を踏んでいるオーナーも多いかもしれない。なぜ近年、サブリースにまつわるトラブル事例が増えているのだろうか。サブリース被害対策弁護団の一員でもある谷合周三法律事務所の谷合弁護士はこう指摘する。

「サブリース会社の契約内容やリスクに関する説明不足が大きくあげられます。一方で、オーナー側の契約内容の確認不備が、トラブルに発展していることも。オーナー側もサブリース会社の提案内容や事業収支計画の根拠を確認したり、調査することが重要です」

日本弁護士連合会では、2018年2月15日にサブリース会社と共に、金融機関にもリスク説明を義務付けるように意見書を出した。

さらに、国交省では前述の登録制度の説明義務を強化し、消費者庁と連携して契約後のトラブル防止のために相談窓口を設けるなど、対策を拡充している。

そこで、最近増えているトラブルの典型的なケース事例と対処法、そうしたトラブルを引き起こさないためのポイントを解説していただいた。

谷合周三法律事務所 谷合 周三(たにあいしゅうぞう)弁護士

1993年弁護士登録。サブリース被害対策弁護団の一員。「日本弁護士連合会消費者問題対策委員会」副委員長、「欠陥住宅関東ネット」事務局長等を歴任。不動産トラブルや相続問題、欠陥住宅問題の解決に取り組む。


トラブル1

家賃の大幅な減額を求められ、応じないと契約の打ち切りをすると言われた。ローンの返済が心配です。

多少の家賃減額なら応じられるかもしれないが、ローン返済に支障をきたすような大幅減額は難しい。どのように対応すべきなのか。

谷合「まず、契約書に則った減額の提案なのか、条項を確認することです。2年ごとに見直すなど、会社側に有利なケースが多い。仮に契約条項通りでなくても、借地借家法32条で、借主側の家賃減額請求は認められています。どちらにしても家賃減額の協議には応じる必要があるでしょう。ただし、要求通りに減額しなければならないわけではありません。会社側が最初にどう説明していたか、この時期に減額を求める根拠が何かを考慮することになっています。個別の事情によって、議論する余地はあります。例えば、30年間家賃が変わらない収支計算を踏まえた事業計画を提示され、オーナーはその説明を決め手に契約したとします。にもかかわらず、10年もたたずに家賃相場が変わったからと会社側が減額を求めたとしても、『当初の試算の誤りであり、事業者なら予測できる範囲だ』と反論することはできるでしょう。協議の結果、会社側の言い分、減額の事情がやむをえないとなった場合、次は、どのくらい減額するか、自分のローン返済との兼ね合いでどこまで我慢できるのか、その中で一致点を探しながらで協議をしていくことになります。いずれにしても、契約時に説明された試算表などの証拠書類をきちんと保管しておくことが大切です」

トラブル2

30年一括借り上げの長期契約のはずが、10年で一方的に中途解約されてしまいました。

トラブル1から、この中途解約につながるケースも多い。「賃料に関する協議が整わない場合は契約を解除できる」旨の、サブリース会社に一方的な中途解約条項が契約書に入っているためだ。2~3年で解約を迫る例もある。

勧誘時は30年一括借り上げと言いながら、契約書には10年契約と記載されていたケースも。その場合、「更新をするなら大規模修繕やリノベーションをしろ」と取引を持ちかける会社も少なくない。

谷合「短期の中途解約を防ぐには、契約前なら、最低契約期間を長めに設定する方法があります。国交省の『標準契約書』に出ている例では、『解約することができない期間』を定められるようになっています。

また、実際に解約されてしまうまでにできることも。セカンドオピニオン的に、他の会社に変更した場合の収支、委託管理の場合はどうか、など他社の見積もりを取ることが大切です。それを元のサブリース会社の契約内容と比較して、言い分が正しいかをチェックし、再交渉することもできます。銀行との交渉も必要になる可能性もあるので、月額返済額の変更が可能か、協議をしてみましょう。

それでも解約されてしまったら、他の企業に頼むしかありません。一番マイナスの少ないところに引き継ぎを検討しましょう。場合によっては、不動産の売却も視野に。その後、最初に勧誘したサブリース会社による不適切な説明に基づいて契約し損害が出たとして、民法上の損害賠償の請求を行うことの検討も可能です」

トラブル3

親が内容を理解せず契約。建物引渡し前に解約を申し出たら、高額な違約金を請求されてしまいました。

判断力の衰えた親が、サブリース契約を結ぶことを前提にしたアパートの建築請負契約を結び、子どもが建築途中で契約取り消しを求めるというケースは珍しくない。サブリース契約に「正統な理由なく解約する場合は違約金が発生する」という条項が入っている場合もある。

谷合「まず、解約したい事情を明確にします。会社側の説明に問題があれば、説明が不十分だから解約したいと主張して、交渉をします。消費者契約法で『適切な説明がなく、不当な勧誘』として解約できる場合もあります。ただし、消費者契約法は、消費者と事業者との契約で、消費者の利益を守るための法律。賃貸経営は事業であり、サブリース会社との事業者同士の契約だとする意見もあります。これに対して、相続したばかりの後継者など経営経験のない人が行う場合は、消費者と同じ立場として消費者契約法でカバーすべきという見方も。既に賃貸住宅を何棟も所有する場合は該当しません。

この他、訪問販売や電話勧誘を受けて契約をした場合は、特定商取引法の消費者としての保護対象になる可能性も。契約から(書面交付後)8日以内であれば、クーリングオフ制度を使って契約を撤回することも可能です。

注意すべきことは、サブリース会社が何枚もの書類に押印させ、『説明を受けた』という確認書を紛れ込ませてサインさせ、説明義務を果たした証拠を作成するケースがあること。書類をしっかりと読み、納得できない場合はサインしないことが大切です」

編集部より

業界団体の定めた倫理規定の遵守やサービス向上に務めるサブリース会社は多くあります。サブリースのメリットを最大限に活かすためには、信頼できる会社を選ぶことが大切です。オーナー自身がサブリースについて知識を深め、しっかり契約書を確認して、契約に臨むよう心がけてください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2018年6月5日時点の情報です。

取材・文/木村 元紀 撮影/青木 茂也・豊島 正直 イラスト/加藤 愛里(asterisk-agency)

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