相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所・フジ総合グループの連載「差がつく！土地持ち相続」。今回は相続税額に大きな影響を及ぼす「土地評価」。適正な納税額を求めるためには、不動産評価に詳しい専門家の視点が必要です。相続税申告の際の「セカンドオピニオン」で納め過ぎを防いだ事例をご紹介します。

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この記事の解説者

「特定路線価」を申請する際のセカンドオピニオン

相続税は土地評価しだいで税額に差が出やすい税金です。今回は、当初の相続税申告の際に土地評価のセカンドオピニオンを求められた事例を紹介します。

数か月前に、お父様から市街地の土地（更地）を相続したＳ様。相続税申告は顧問税理士に依頼しましたが、土地評価のセカンドオピニオンサービスがあることを知り、念のためと私たちにご連絡をいただきました。

Ｓ様所有の甲土地はＡ道路に接していますが、Ａ道路は行き止まり私道で路線価が付いていません（下図参照）。

お話をうかがったところ、これからＡ道路に「特定路線価」を申請し、それを基に評価を行う方針とのことでした。

路線価の付いていない道路に接する土地

路線価とは相続で取得した土地の評価額を求めるための価額で、その道路に接する標準的な宅地１㎡当たりの単価を表します。

しかし、通常、行き止まり私道には路線価が付けられていません。そこで、甲土地のように路線価の設定されていない道路のみに接している土地を評価するときは、その道路に「特定路線価」を設定するよう申請することができます。

ただし、その道路に路線価を付す合理性がない場合は、必ずしも設定しなければならないものではありません。

例えば、その道路が建築基準法上の道路（※建築基準法では第42条に規定する道路［幅４ｍ以上の国道や県道、幅４ｍ未満のいわゆるセットバック道路など］を「道路」と定めており、それ以外の道に接する敷地に建物を建築することは原則として許可されない。）でない場合などは、路線価を設定する合理性がないと考えられます。

建築基準法上の道路に接しておらず接道義務を満たさない土地は、「無道路地」として評価することとなります。

無道路地の評価額は、実際に利用している道路の路線価に基づき計算した価額から、通路を開設することを想定した場合の通路部分の価額を控除して求めます（控除できるのは無道路地価額の40％を上限とする）。

無道路地として再評価を行う

評価方針を検証するため、私たちは役所の道路管理課、建築指導課でＡ道路について調べました。

すると、Ａ道路は建築基準法上の道路ではないことがわかりました。さらにＳ様への聞き取りや登記情報の調査から、Ｓ様はＡ道路の持ち分を有しておらず、Ａ道路には甲土地の所有者がそこを通行する権利（通行地役権）も設定されていないことが判明しました。

このことから、甲土地はＡ道路を正面路線として特定路線価により評価するのではなく、Ｂ道路への通路を想定し、無道路地として評価するのが適正と考えられました。

このことを顧問税理士の先生とＳ様にご説明したところ、土地の再評価を先生の方でしてくださることになり、後日お２人から「フジさんのおかげで適正な申告ができた」とのお声をいただくことができました。

また、全ての土地について適正な評価であるか否かを４段階で判定してまとめた調査報告書も「分かりやすい」と大変お喜びいただきました。

最初の相続税申告から適正な納税を

道路は土地の価額を求める上で欠かすことのできない要素です。今回のような行き止まり私道では、路線価が付いているか、建築基準法上の道路か、通行地役権が設定されているかといった調査が非常に重要となります。

またＳ様によると、甲土地が無道路地となったのは、もともと一体だった甲土地と乙土地が今回より前の相続で遺産分割され、その後、乙土地が売却されて甲土地だけが取り残されたからだそうです。

今回に見られる不便を防ぐためにも、やはり適正な遺産分割というのは大切です。当グループではこうしたアドバイスも承っていますので、安心してご相談ください。

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