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[提供:フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定]

貸し付けている土地の評価、わずかな判断の違いが340万円の評価差に|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]

相続/節税/保険
  • 税理士
  • 相続コンサルティング
公開日:2020年9月2日
更新日:2020年10月12日
貸し付けている土地の評価、わずかな判断の違いが340万円の評価差に|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]1

相続税を安くするカギは「土地評価」。土地の賃貸借の状況をふまえて相続税が減額できた事例を解説します。

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この記事の解説者

貸し付けている土地の評価、わずかな判断の違いが340万円の評価差に|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

不動産鑑定士 藤宮 浩

埼玉県出身。平成16年不動産鑑定士登録。平成24年CFP登録。フジ総合グループ代表。

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税理士 髙原 誠

東京都出身。平成17年税理士登録。フジ相続税理士法人の代表税理士。

<フジ総合グループ>フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定とは?

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。27年間で5,800件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングなども行う。初回相談は無料。

相続税納税後、セカンドオピニオンで申告内容をチェック

今回は2年前に相続を経験したSさんの事例です。亡くなったお母様は生前、不動産賃貸業をしており、相続財産には貸地や賃貸住宅敷地が多数含まれていました。

相続税申告は税理士に依頼して納税をすませましたが、付き合いのある建築会社から「不動産を相続した人はセカンドオピニオンを受けた方がいい」と勧められ、私たちに申告内容のチェックをご依頼くださいました。

相続税申告書には、通常、相続財産の価額の根拠を示す資料が添付されます。土地の場合は計算過程を記した評価明細書や各種の図面等があり、チェックでは主にこれらを拝見して土地の評価額が適正かどうかを見ていきます。

もちろん現地調査や役所調査をしなければわからないことはたくさんありますが、資料を見ただけでも、評価判断に違和感があったり、価額に影響を与える要因が評価に織り込まれていないことに気づいたりして、減額の見込みをある程度立てることができます。

今回、評価資料を見て気になったのは、第三者に貸し付けられた複数の土地(A〜E土地)です。これらは貸宅地として「相当の地代」を考慮して評価額が計算されていました。

地代に応じて評価方法が変わる?

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建物の所有を目的として他人の土地を使用する権利を借地権といい、借地権等の付いている土地を貸宅地といいます。

このように他人の土地の上に建物を建てて利用しようとする場合、借主が貸主に一時金として権利金を支払い、以後、定期的に地代を支払うことが一般的です。このときの地代を「通常の地代」といいます。

一方、例えば親族間などで土地の貸し借りをする場合に、権利金のやりとりをしないケースもあります。この場合、権利金を支払わないことを考慮した地代を設定することがあり、このときの地代を「相当の地代」といいます。

この後者のケースについて、国税庁は昭和60年に通達を出し、「相当の地代に満たない地代を収受している場合の貸宅地」の相続税評価方法を示しています。

Sさんの相続税申告では、担当税理士が地代の金額等を調べた上で「相当の地代に満たない地代を収受している」と判断したとみられ、同通達にしたがった調整を入れてA〜E土地を評価し、合計で2668万円としていました。

「特殊な場合」でなければ原則的な評価による

この「相当の地代通達」は確かに貸宅地等の評価方法として公にされているものです。しかし、同通達には前提があり、「借地権の設定された土地について権利金の支払いに代え相当の地代を支払うなどの特殊な場合の相続税及び贈与税の取扱いを定めたものである」とされています。そこで、A〜E土地の賃貸の状況について調査することにしました。

A〜D土地上の家屋の登記情報および賃貸借契約書によると、各土地の借地人は第三者であり、親族など特殊な関係者に貸し付けられたものではありません。E土地上の家屋は未登記でしたが、Sさんへのヒアリングにより、同じく第三者への貸し付けであることが確認されました。

したがって、このような場合には「相当の地代通達」の取り扱いを適用するのではなく、財産評価の基本通達に則った原則的な方法により評価するのが適正と判断しました。原則的な方法では、貸宅地の価額は自用地(他人が使用する権利のない土地)としての価額から「自用地としての価額×借地権割合」を控除した価額により評価します。

これに基づくと、評価額は合計で2322万円となりました。税務署にも認められ、約100万円の相続税が還付されました。

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今回の地代通達のように、土地評価は細かな規定が多く、頭を悩ます税理士も実のところ多いものです。わずかな誤りや解釈の違いが大きな評価差につながりますので、土地を相続した方は別の税理士の意見を聞いてみるのも意義のあることです。

なお納税後でも、ご命日から5年10か月以内であれば還付請求が可能です。

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