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空室率20％超の秋田でも「満室経営」を維持するソプラノ大家さんの秘訣とは
管理/空室対策
相続/節税/保険
公開日：2018年12月24日
更新日：2019年11月15日
菅原 久美子（すがわらくみこ）氏／秋田市を中心に6棟34室のアパートを所有。「秋田の大家さんラボ」代表。ハピネス不動産、㈱スタジオくみこ代表。東京二期会準会員。ソプラノ歌手。ミス・ユニバース・ジャパン秋田大会トレーナー。
2018年10月13日に開催された「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」で、ソプラノ大家さんとして有名な菅原久美子氏が初講演。空室率20％超の秋田市で驚異の満室経営を続ける秘訣とは？講演録をダイジェストでお届けする。
長く住んでもらい満室を維持する秘策
私の本業はソプラノ歌手です。歌を続けるために不動産投資を始めました。自宅のスタジオで子供たちに歌を教えたり、社員研修やミス・ユニバースのトレーナーをしながら、秋田市を中心に6棟34室のアパートを経営しています。
秋田市は人口減少率や高齢化率が高く、賃貸経営が極めて難しいと言われるエリアですが、私の物件はほぼ満室です。それにはちょっとした秘訣がありますので、長く満室を維持するために私が行っている裏技をお伝えしましょう。
ひとつはダイレクトメールの活用です。私は空室が増えたときに、東京に本社があって秋田に支店があり、転勤者がいるような企業に営業のお手紙を書くことにしています。「私はこの物件の大家で、現在部屋が空いています。ご連絡いただければ、いろんな要望にもお応えできます」といった内容を書いて送るのです。
宛名を人事課や総務課のご担当者様とするのがポイント。先日6室の退去が出たときに100社にお手紙を送ったところ、1カ月以内に全室が埋まりましたので、効果は高いと思います。
また、人気設備ランキングをチェックして、無料インターネットなど、必要だと思った設備を導入しています。ご入居者にとても喜ばれますし、物件の競争力も高まります。
ご入居者に長く住んでもらうために、定期的なプレゼントも欠かしません。たとえば近所の洋食屋さんのディナー券、冬に窓からの冷気を遮断する断熱シート、大規模修繕の際は大手スーパーのギフトカードというように、ことあるごとにちょっとしたプレゼントをしています。
また、契約更新をしてくださったご入居者には、感謝を込めて水まわりのお掃除サービスを提供しています。キッチン・トイレ・お風呂のクリーニングから、ご入居者にひとつを選んでもらい、お掃除会社にはまとめて発注することで、１カ所5000円でお願いしています。
ご入居者が負担するプロパンガスの料金が高いことも長く住んでもらえない理由になります。一般社団法人プロパンガス料金消費者協会のサイトなどで料金をチェックし、高いようなら契約会社に交渉して値下げしましょう。
また外壁・屋根の修繕時期は約10〜15年です。思い切った大規模修繕で物件力を高めることができます。私は約880万円かけて3物件の大規模修繕を実施しました。もし管理会社が建設業も営んでいるなら、ぜひ工事の発注を。確実に大切な大家さんになると思います。
満室にするためのレシピ
- 企業へのDMで入居付け
- 人気の設備を導入
- テーマを決めてリフォーム
- ご入居者へプレゼント（入居中、再契約時）
- プロパンガス料金もチェック
- 職人さんを大切に
- 大規模修繕で物件力アップ
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