家賃収入とは？基本的な仕組み

賃貸経営には、家賃収入と、それを得るためにかかる費用や税金などの支出があります。入ってくるお金と出ていくお金の流れ＝キャッシュフローを把握することが賃貸経営の基本となります。

家賃収入とは

家賃収入とは、賃貸経営においてアパートやマンションの入居者から受け取る家賃のことです。ただ、その家賃がそのまま賃貸オーナーの手取りとなる訳ではなく、様々な経費を差し引いて残った金額が不動産所得として手元に残ります。家賃収入には、次のようなものがあります。

賃貸経営で得られる家賃収入の内訳

毎月の賃料のことで、周辺の家賃相場と物件のスペックのバランスを考えて決めます。さらに、利回りや物件のローン返済額、固定資産税額なども考慮に入れる必要があります。家賃は最初に設定して終わりではなく、周辺の環境やリフォームに応じて見直します。

共益費は、家賃とは別に毎月支払うお金で、共用部分（エントランスやエレベーターなど）の電気代や保守のために使われます。一般的には、家賃の5～10％に設定されていることが多いようです。

敷金は部屋を借りるときに貸主に預けるお金で、家賃滞納時や設備を破損したときの修理代、退去時のクリーニング代などにあてられ、原状回復費用の負担基準によって残金があれば退去時に入居者に返還します。礼金は契約時に貸主に支払われる一時金で、返還されないのが一般的です。

賃貸住宅の賃貸借契約は2年ごとに更新されます。更新料はその更新時に払うお金で、家賃1カ月分程度が一般的です。

敷金・礼金・更新料のとらえ方は慣習によるものも多く、地方によっても違いがあるため注意が必要です。また、空室を避けるために初期費用である敷金・礼金をゼロにするという選択をとる場合もあります。

家賃収入を得る方法

では、家賃収入を得るためにはどのような手順を踏めば良いのでしょうか。以下より順番に紹介します。

賃貸経営で家賃収入を得るまでの仕組みと手順

• 物件購入

  相続などの場合を除いて、まずは賃貸物件を手に入れる必要があります。マンションのなかの一室だけを購入する場合や、一棟単位でアパートを購入、もしくは建築する場合があります。物件によって内容は変わりますが、アパートローンを組むなどの資金調達が必要になります。

• 賃貸開始

  賃貸オーナーが不動産仲介業者に依頼して入居者を募集する方法や、募集から入居、物件管理までを一括して不動産管理会社に委託する方法があります。

• 家賃入金

  不動産管理会社に委託している場合は管理料・手数料などが引かれた分が賃貸オーナーの収入となります。

家賃収入を得るためにかかる費用

かかる費用、つまり支出を把握して抑えることは、賃貸経営では最も大切な基本戦略です。家賃収入を得るためにかかる費用にはどんなものがあるのでしょうか。

所得税、住民税、固定資産税のほか、家賃収入が一定以上の規模（アパートの場合は10室以上）の場合は個人事業税が課せられます。

所有する物件に対して加入する火災保険や地震保険の保険料で、建物の構造や補償範囲によって金額は変わります。火災保険の保険期間は最長5年で、長い方が保険料は安くなりますが、一括で支払う資金が必要となります。

減価償却とは、建物が経年劣化していく分の金額を帳簿上の物件価格から減らしていくことを指します。それによって計上される費用が減価償却費で、減価償却によって課税額も小さくなります。

減価償却費は法定耐用年数（法律上の建物の寿命）まで計上され、法定耐用年数と償却率は建物の構造によって定められています。例えば、4,400万円で木造アパートを購入した場合の減価償却費は4,400万円÷22年（耐用年数）＝200万円となります。これを確定申告時に収入から差し引いて計上することができます。

雨漏りの部分補修や入居者の入れ替え時の壁紙の張替えなど、物件の維持管理や原状回復のための支出です。「20万円未満」もしくはおおむね「3年以内」の期間を周期として行われる修理や改良については内容に関わらず修繕費とすることができます。

ちなみに修繕などにより耐久性や建物の資産価値が上がった場合は「資本的支出（資産）」となり、減価償却つまり分割して経費計上することになります。

自身が住む家ではないため、住宅ローンではなく不動産投資ローン（アパートローン）を使うことになります。ローンの利息分と、融資手数料は確定申告の際に経費として計上することができます。

最終的に家賃収入で得られる手取り額は？

家賃収入の手取り額は物件の築年数などにもよりますが、アパート経営の経費率は一般的に15～20％といわれています。そのため、家賃8万円のアパートを10戸所有している場合、家賃収入の80％として768万円/年。ここからローンの返済額を引いた分が、純粋な手取り収入となります。

賃貸経営で家賃収入を得るメリット

株式や投資信託に比べると土地価格の変動は安定しているため、長期的な投資として注目されている賃貸経営。賃貸経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。

家賃収入を得るメリットは？

入居者がいる限り、毎月家賃を得ることができます。もちろん、空室や家賃下落などのリスク対策は必要ですが、長期にわたって定期的な利益が期待できるのは大きなメリットです。

自分自身が労働することなく得られる所得=不労所得を作ることができます。もし病気やケガなど何らかの事情で働けなくなっても、入居者がいる限り収入を得られるのは心強いですね。また、本業に影響しない不労所得は認めている会社も多いため、会社員の副業としても賃貸経営は人気があります。

土地を相続する場合や将来の相続を考えると、そこに賃貸物件を建てることで土地の評価額が下がり、相続税の節税となります。

また、不動産を所有しているとかかる固定資産税と都市計画税は、アパートを建てることで固定資産税の評価額が1/6、都市計画税は1/3になります。さらに、減価償却費が経費として家賃収入から差し引けるため、給与所得などと合算することで税務上の所得全体が圧縮され、所得税と住民税が安くなります。

アパートローンで賃貸住宅を建てた場合、その多くは入居者からの家賃をローン返済に充てます。賃貸オーナー自身の持ち出しはないまま返済が終われば、毎月の家賃を生み出す収益物件という資産が手に入ることになります。

賃貸経営を行うデメリット

上記のようなメリットがある反面、賃貸経営にはきちんと把握して、注意しておかなければならないデメリットもあります。

賃貸経営のリスクには要注意

空室の増加・長期化は収入減に直接つながるので注意が必要です。空室の増加・長期化により、資金が足りなくなって修繕などが十分に行えず、ますます入居率が下がるという悪循環に陥ることにもなりかねません。

不動産は、築年数の経過により物件が老朽化し、資産としての価値そのものが低下していきます。場合によっては資金をかけてリフォームやリノベーションが必要になる場合もあるでしょう。

物件の老朽化に加え、所有物件付近に新しい物件が増えてくると、空室を防ぐために家賃を下げる設定が必要になります。また、滞納は保証人への連絡や退去までの手続きなどが煩雑で、賃貸オーナーにとって負担が大きいリスクとなります。対策として、家賃債務保証会社の利用があります。

ローンを借りて賃貸経営を行う場合は、借り入れ金利の変化に注意が必要です。ここしばらくは超低金利が続いていますが、この先は金利が上昇して返済負担が増えることも考えられます。

地震や台風、火災などの自然災害によって建物が大きな損傷を受けたり、最悪の場合、倒壊してしまったりというリスクがあります。特に近年は自然災害の被害も大きくなっているため、想定外の事態に備えて損害保険を検討しておくのも良いでしょう。

賃貸経営でよくある失敗事例

賃貸経営でやりがちな失敗事例

アパートローンの多くは、その収益不動産からの家賃収入を原資として返済計画が立てられます。しかし、建物・設備の老朽化やサブリースの終了などにより空室が続き、家賃収入をあてにしていたローンの支払いが滞ってしまう例があります。特に、フルローンで余剰資金をもたずに不動産投資を始めてしまった場合、任意売却という形で賃貸経営を終了するケースもありえます。

物件の販売価格が安いことや表面上の利回りだけに着目して収支計算をせずに物件を購入した場合、当時の想定より早く空室や家賃下落が生じたり、修繕などの支出がかさんだりして、キャッシュフローのマイナスが続いてしまいます。

「年間家賃収入―（必要経費＋ローン返済額）＝利益」といった表面状の数字だけではなく、空室状況や家賃低下、修繕費の増額などのリスクも加味してシミュレーションすることが必要です。

賃貸経営は長期スパンで行っていくもの。購入当時は特に勉強もせず不動産会社に運用や管理を任せてうまくいっていたとしても、それがずっと続くとは限りません。

「めったに出ない良い物件ですよ」「なにもしなくても、家賃が振り込まれるのを待つだけです」といった耳触りのよい言葉だけを聞いて判断してしまうと、空室リスクなどの落とし穴が。最終的な責任はオーナー自身が負うものということを忘れず、勉強と情報収集を怠らないようにしましょう。

掘り出し物だと思って購入した中古物件で、老朽化による思わぬ不具合が見つかり、修繕費がかかったことで赤字になってしまう例もあります。そのまま放置すると建物の躯体そのものの傷みにつながり資産価値がさらに下がります。空室が続くよりは、と思い切って修繕を行うものの、予想以上の費用がかかって購入当初の想定より利回りが大きく下回ってしまうといった失敗です。

初心者でも失敗しない！家賃収入を得る賢いやり方

様々なリスクをできる限り避けながら、初心者でも安定して賃貸経営を続けていくにはどのようにすれば良いのでしょうか。以下にポイントをまとめました。

家賃収入を得るためにおさえておきたいポイント

賃貸経営の業務は多岐に渡りますが、各業務を不動産会社や管理会社に委託できるのも特徴のひとつ。しかし、オーナー自身も不動産や金融、法令の知識を身に付けることで、物件価格やローンは正当か、管理会社の管理や手数料は適切なのかなどを判断することができます。扱う金額が大きく、長期事業であるだけに収入に差が生まれてきます。

賃貸経営には、立地、建物の構造、築年数、建物の状態などをふまえて物件を見極めることがとても大切になってきます。立地に関しては、例えば賃貸需要の低い地域や、競合物件が多い地域などは避け、ハザードマップを確認するなどのリスク把握が必要。中古物件の場合は、修繕の工事履歴をしっかり確認し、将来的にかかる修繕費用を事前に試算しておきましょう。

将来的にかかる経費や収益をシミュレーションすることを指します。単純に計算すると家賃収入×入居率－（ローン返済額＋経費＋税金）、ということになります。物件の劣化による定期的な修繕金やローンの金利変動なども考慮に入れながら、将来的なキャッシュフローを試算します。

専門知識が必要な賃貸経営においては、信頼できるプロの力を借りることが不可欠になります。しかし、信頼できるかどうかの見極めと責任は自分自身にかかっているため、前述のような知識・情報を得ておくことはとても大切です。

無理のない投資で家賃収入を得る方法

賃貸アパート・マンション購入・建築にはメガバンク、地方銀行、信託銀行、信用金庫、JA（農協）などの他、住宅金融支援機構などの公的機関による不動産投資ローンが利用できます。金利は変動型と短期固定、全期間固定があり、それぞれ条件や審査内容等も異なります。有利な条件でローンを組みために、複数の金融機関に交渉してみることがおすすめです。

分譲マンションのように1部屋ずつ取得して賃貸経営する方法です。一棟アパートや一棟マンションに比べると投資額が小さく、リスクを抑えられます。また、物件が比較的都市部に集中しているため、空室リスクが低めで売却しやすいというメリットもあります。

安定的に家賃収入を得るために欠かせない空室対策

賃貸経営をする際には、地域のニーズを反映して入居者ターゲットを必ず設定します。例えば、学生街や若い人が多く住んでいるエリアではワンルームが、保育園や学校の多い場所ではファミリータイプといった具合です。

しかし、エリアの変化や物件の老朽化等で、ターゲットを見直すタイミングは必ずやってきます。これまではターゲットに入れていなかったペット飼育者や高齢者などを新たに設定する場合は、ターゲットに合わせたリフォームやすでに入居している方への説明が必要になることもあります。

空室が発生してしまう大きな原因のひとつに、住んでいる物件への不満があります。つまり、入居者の満足度を高め、長く住んでもらうことは安定経営に欠かせない要素です。入居者満足度を高めるためには、設備の充実や清掃など徹底した物件管理、スムーズなコミュニケーションなどが挙げられます。

少し前まではユニットバスが当たり前であったワンルーム物件にも、バス・トイレ別を求める人が増えてきました。独立洗面化粧台や入居者無料Wi-Fiもここ2～3年人気が高まっています。入居者ニーズは常に変化するため、普段から情報収集しておきましょう。

一室ごとに新しい設備を追加するのが難しい場合は、物件全体として24時間ゴミ出し可能なステーションや宅配ボックス、防犯カメラの設置など、共用設備の充実を図るのも有効です。これらは入居率を上げるだけでなく、入居者満足度も高めてくれます。

内見時にチェックするべき項目としてよく挙げられるのが、エントランスまわりの清掃状態や、ポストまわりの整理整頓、掲示板に古い情報が貼られていないかなどのポイントです。細かい部分ですが、成約の決め手となることもありますので、いま一度徹底するようにしましょう。

入居者が住まいを決めるときに、窓口となるのが仲介会社。この仲介会社の頑張りによって空室が埋まりやすくなります。仲介会社がお部屋をおすすめしやすいように物件の情報を分かりやすくまとめて提供するなど、普段から仲介会社に働きかけ、いい関係をつくっておくことが空室対策になります。

内見の数が増えるほど、入居が決まる確率は上がります。部屋探しをする人のほとんどは、まず賃貸物件情報サイトに条件を入力して検索し、そこで出てきたものから気になる物件を絞って内見を申し込みます。内見に行くかどうかは掲載されている情報や写真で判断するため、それらが「見に行きたい」と思わせるものであるかどうかを見直し、内見への誘導率を上げるようにしましょう。

築古物件や入居者ニーズと合わない間取りになってしまった場合などは、リフォーム・リノベーションをすることで人気物件にすることもできます。ポイントを絞って効果的に行うことでコストを抑えたり、ご自身でDIYリノベーションをしたりするオーナーもいます。

家賃収入だけで生活するためには？

土地を持っている場合

すでに所有している土地に賃貸住宅を建てる場合は、施工会社に接触する前に、自分の土地に、どのくらいの規模の賃貸住宅が建てられるかを想定し、おおまかな事業収支計画を立てられる程度のノウハウを身に付けておくと良いでしょう。建物現地見学会や資料請求、セミナーや説明会などのイベントに参加して情報を集めるのが有効です。

施工会社を選び、建築請負契約を結んで着工までは5～6カ月。木造や鉄骨造で10戸前後・2～3階建てアパートを想定した場合、着工から竣工までの建築工期は「階数＋１～2カ月」程度で、賃貸契約がスタートできるのはそこからさらに1～2カ月後。上記をまとめると、アパート建築の検討から賃貸経営開始まで、トータルで1年数カ月から1年半くらいが目安になります。

入居者募集や賃貸借契約を結ぶこと自体は建物完成前からできるため、建築中に満室とすることができれば安心して賃貸経営が始められます。

手元に1,000万円と土地があったとして、現金を銀行の定期預金に預けた場合と、土地を駐車場にした場合、アパートを建てた場合の試算は図のようになります。

現金1,000万円を頭金に、7,000万円のアパートローンを組んでアパートを建築すると、家賃収入の手取りは年間360万円以上。ローンのレバレッジ効果により、家賃収入だけで生活していくことは十分可能となります。

これから土地や建物を購入する場合

既存物件を購入する場合は、新築・建て替えよりは比較的早めに賃貸経営を始められます。事前情報収集などの時間を別にすれば、目当ての物件が見つかってから引き渡しまで、スムーズに進めば2～3カ月程度。入居者がいる中古アパート、いわゆる「オーナーチェンジ物件」なら、引き渡しと同時に賃貸経営がスタートします。

土地付き新築アパートを購入した場合は、新規に入居者を募集する期間が必要なため、引き渡し後に最短でプラス1～2カ月かかります。ローン返済に家賃を充てていくことになるため、返済額が家賃収入より高くなり過ぎないことや、修繕費・空室リスクへの備えが必要となります。

土地を購入してから賃貸物件を建てて賃貸経営を始める場合は、土地所有の場合に土地探しの期間と土地のローン返済が加わることになります。投資規模は最も大きくなるため、初めての賃貸経営としてはかなり難易度が高くなります。

まとめ

賃貸経営には様々なメリットがあることが分かっていただけたと思いますが、大切なのは何を目的に賃貸経営をするのかを明確にしておくことです。

節税の場合も、現金収入の少ない不動産オーナーなら相続税対策や固定資産税対策、金融資産の多い富裕層なら所得税対策といった具合に、ターゲットとする税金が変わります。

資産を持たない会社員の方などの場合、目的は将来のための収入確保や資産づくりとなるでしょう。

いずれにしても、キャッシュフローを良好に保つためにはリスク管理をしっかり行い、不要な支出は削減しつつ、物件の魅力をアップするためにはどう動けばいいかを常に考える必要があります。

受け身で家賃収入を待つだけではなく、経営者として能動的に情報収集し行動に移すことのできる賃貸オーナーが成功をおさめる時代ですので、ぜひ様々な情報を参考にして満室経営につなげてください。

※この記事内の情報は2023年5月10日時点のものです。

取材・文／石垣 光子

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