賃貸アパート・マンションは自主管理でも顧客対応は可能？外注のコツとは

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「自主管理は空室率が高い？」――必ずしも正しいとはいえません。管理委託費を節約して入居者満足度を高めることも可能です。
各種業務代行サービスにアウトソーシングして、管理の質を高めて入居率をアップさせましょう。

賃貸管理もアウトソーシング（外注）の時代？自主管理との使い分けも

自主管理オーナーは２通りあります。1つは、賃貸管理会社という形態がない時代からアパート経営を行っている地主層に多いタイプ。不具合や故障はその都度、出入りの工務店などに依頼し、集客を任せている駅前不動産会社に入居者対応やその他の管理雑務を無料サービスでやってもらう、いわば「成り行き的な自主管理」です。「昔ながらの大家業の延長としての自主管理」といってもいいかもしれません。

このタイプは、要求が厳しくなっている最近の入居者への対応がおろそかになり、建物設備のメンテナンスも後手後手に回りがちで、空室が悪化しているケースが少なくありません。大家さん自身が高齢化してやる気を失っていることも多いため、賃貸管理専門会社への委託管理に切り替えるほうが望ましいでしょう。

もう1つは、意欲的なサラリーマン大家さんに多いタイプ。当初は管理会社に委託していたものの、管理業務がずさんな会社に当たってしまい、なかなか空室が改善されないことに業を煮やして、自分自身で動くことに決めるという「積極的な自主管理」です。家賃収入の3～5％が相場といわれる管理委託手数料に見合う業務が行われていないと判断したもので、「ビジネスとしての自主管理」ともいえます。

本業が忙しいサラリーマン大家さんは、すべての管理業務を自分でこなすことは現実的ではありません。オーナー自身は賃貸経営者として、要所要所での意思決定を中心に行い、個別の管理業務はそれぞれの専門会社にアウトソーシング（外注）するわけです。これを「分離発注」といいます。

最近は、管理関連業務ごとに専門分化し、代行サービスを展開している会社が増えていますから、ほとんどの管理業務は外注できます。以下にその一例を挙げておきましょう。