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サブリース2025年問題不動産が迫るなかでオーナー＆都市農家が「負動産」にしない相続対策とは？

相続/節税/保険

2020年の五輪後に不動産価格が大きく下がると言われるが、果してどうなのか。変化の時代に進路を誤らないために、状況を読み解くカギと“やるべき対策”を青山財産ネットワークの高田さんがアドバイスする。

不動産価格は景気の動きに大きく左右されます。公示地価のグラフを見ると、景気の先行指標といわれる株価の動きと同じような形を描きながら少し遅れる形で推移していることからも明らかでしょう（図１）。問題は景気後退の時期です。

この年末年始に株価の調整が起こりましたが、企業の業績は堅調で、小泉政権時代の“いざなみ景気”を超えて戦後最長記録を更新しています。ただ、10月の消費増税への反動減対策が切れる時期と、オリンピックの終わりがちょうど重なる２０２０年夏を境に景気が悪化し始めるという見方が大勢です。

一方で、ＩＭＦ（世界通貨基金）の世界経済見通しが段階的に下方修正されていることからもわかるように、“適温景気”の時代は終わりに近づいています。米中貿易摩擦、ブレクジット（英国のＥＵ離脱）の行方次第では、今年から景気後退が起きるかもしれません。

短期的に大きな下落はない？

実は、不動産の潮目はすでに変わっています。「かぼちゃの馬車問題」に代表されるように、資金力の乏しいサラリーマンに無理やりフルローンを付けて買わせていた投資用不動産が下落に転じました。

ただ、富裕層や相続対策向けの不動産市況はまだ崩れていません。根強い需要とカネ余りに支えられ、地方や郊外の不動産もまだ売れています。都心の良い不動産は価格が高くて手が出ないため、郊外で利回りが少し高いアパートなどには買い手が付くからです。銀座の商業地、Ａクラスのオフィスビルなど、一等地の不動産に対する外資系ファンドの投資も衰えていません。空室率が低くオフィス賃料が安定（上昇）しているため、低い利回りでも売れており、不動産価格は高値圏で推移しています。

居住用マンションも高価格が続いています。オリンピック前後にピークを打っても、価格が下がるのを待っていた買い控え層の需要が見込まれます。リーマンショックのような外的要因がない限り、短期的には、不動産価格が急激に下がる可能性は低いでしょう。

20～49歳人口がカギを握る

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しかし、悠長に構えていられるわけではありません。中長期的には、一部を除いて確実に下がっていくからです。重要なのは人口動態です。首都圏の総人口は２０２５年まで増加します。２０４５年でも6％かし減りません。しかし、総人口だけを見ていると判断を誤ります。新たに住宅を買ったり借りたりする需要は、20歳から49歳までの人口層が９割以上を占めると言われているからです。

図２の通り、２０２５年には、ボリュームの大きな団塊ジュニア世代が50歳以上となり、住宅需要をけん引する「20歳～49歳人口」から抜けてしまいます。その結果２０１５年比で約12％、２００万人近くも減ってしまいます。２０３５年には同じく20％減です。

地価は４極化時代へ

団塊ジュニア世代が50歳を超える２０２５年以降は、地価の４極化が加速します。①値上がりする土地、②横ばいの土地、③下落し続ける土地、④売れなくなる土地です。

現状でも４極化は起きています。大都市圏の都心部のような良い不動産は値上がりする①の状態。首都圏郊外でも②の状態はまだ多い。地方では③の下落状態が続き、④も増えています。④は持っているだけで売れない、貸せない、使えないお荷物となる“負動産”です。

実は、２０２５年以降は首都圏でも③④の土地が増えて来るでしょう。東京23区も、例外ではありません。26年後の２０４５年の「20歳～49歳人口」は、足立区で25％減、世田谷区でも19％減です。さらに郊外の八王子は35％も減ってしまいます。

高田さんが警鐘を鳴らす！サブリース2025年問題

2015年の相続税改正を機に、アパート建築が急増した。10年間は一定の家賃を保証するサブリース契約での建築が多数を占める。その期限が市況の悪化する2025年と重なる。家賃改定に応じなければ契約解除を迫られるため、家賃の大幅値下げに応じざるをえない。その結果、借入金返済すら厳しくなる“負動産”が増える可能性が高い。

２つの異なるタイプの“負動産”が増えていく

収益を生むどころか固定資産税を払うばかりで資産を食いつぶすマイナスの資産が“負動産”と呼ばれています。バブル時代にできた別荘やリゾートマンション、空き家が代表的。タダでも売れなくなっています。

今後問題になるのは、今は価値があっても“負動産”に転落していく2つのパターンです。１つは人口減少によって価値がなくなるもの。２つめは、本来は価値があるにもかかわらず、借り入れが多すぎるため、住宅需要の減少で家賃が下がると赤字になってしまうものです。

「サブリース２０２５年問題」がそれに拍車をかけます。こうした状況が予測されるなかで、今するべきことは何かといえば、第一に“負動産”や“負動産”候補の現金化です。不動産の景気の良い時に現金化して、良い財産ポートフォリオに組み換えるべきでしょう。ただし、“負動産”売却のチャンスの終りは近づいています。2つめは“負動産”にしないための対策です。これについて詳しくはセミナーでご紹介します。ぜひお越しください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年3月6日時点の情報です。

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取材・文／木村元紀　撮影／青木茂也

3月22日発売！書籍『 After2020年不動産オーナー＆都市農家が負動産にしない不動産相続対策』

話題となった前著『プロの財産コンサルタントが教える　やってはいけない不動産相続対策』に続く第２弾！

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