東京五輪後に下落？不動産2025年問題｜オーナー＆農家が「不動産」を「負動産」にしない相続対策とは？

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東京五輪後に下落？不動産2025年問題｜オーナー＆農家が「不動産」を「負動産」にしない相続対策とは？1

2020年の五輪後に不動産価格が大きく下がると言われるが、果してどうなのか。変化の時代に進路を誤らないために、状況を読み解くカギと“やるべき対策”を青山財産ネットワークの高田さんがアドバイスする。

東京オリンピック後には不動産価格は下落するのか？

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不動産価格は景気の動きに大きく左右されます。公示地価のグラフを見ると、景気の先行指標といわれる株価の動きと同じような形を描きながら少し遅れる形で推移していることからも明らかでしょう（図１）。問題は景気後退の時期です。

この年末年始に株価の調整が起こりましたが、企業の業績は堅調で、小泉政権時代の“いざなみ景気”を超えて戦後最長記録を更新しています。ただ、10月の消費増税への反動減対策が切れる時期と、オリンピックの終わりがちょうど重なる２０２０年夏を境に景気が悪化し始めるという見方が大勢です。

一方で、ＩＭＦ（世界通貨基金）の世界経済見通しが段階的に下方修正されていることからもわかるように、“適温景気”の時代は終わりに近づいています。米中貿易摩擦、ブレクジット（英国のＥＵ離脱）の行方次第では、今年から景気後退が起きるかもしれません。

短期的には不動産価格が急激に下がる可能性は低い

実は、不動産の潮目はすでに変わっています。「かぼちゃの馬車問題」に代表されるように、資金力の乏しいサラリーマンに無理やりフルローンを付けて買わせていた投資用不動産が下落に転じました。

ただ、富裕層や相続対策向けの不動産市況はまだ崩れていません。根強い需要とカネ余りに支えられ、地方や郊外の不動産もまだ売れています。都心の良い不動産は価格が高くて手が出ないため、郊外で利回りが少し高いアパートなどには買い手が付くからです。銀座の商業地、Ａクラスのオフィスビルなど、一等地の不動産に対する外資系ファンドの投資も衰えていません。空室率が低くオフィス賃料が安定（上昇）しているため、低い利回りでも売れており、不動産価格は高値圏で推移しています。

居住用マンションも高価格が続いています。オリンピック前後にピークを打っても、価格が下がるのを待っていた買い控え層の需要が見込まれます。リーマンショックのような外的要因がない限り、短期的には、不動産価格が急激に下がる可能性は低いでしょう。

重要なのは人口動態。20～49歳人口がカギを握る

しかし、悠長に構えていられるわけではありません。中長期的には、一部を除いて確実に下がっていくからです。重要なのは人口動態です。首都圏の総人口は２０２５年まで増加します。２０４５年でも6％かし減りません。しかし、総人口だけを見ていると判断を誤ります。新たに住宅を買ったり借りたりする需要は、20歳から49歳までの人口層が９割以上を占めると言われているからです。

図２の通り、２０２５年には、ボリュームの大きな団塊ジュニア世代が50歳以上となり、住宅需要をけん引する「20歳～49歳人口」から抜けてしまいます。その結果２０１５年比で約12％、２００万人近くも減ってしまいます。２０３５年には同じく20％減です。

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