大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント

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「大規模修繕は大事といわれるが、どこに頼めばいいかわからない」というオーナーは少なくない。そこで、修繕工事を進めるダンドリから施工会社の選び方までを紹介する。

大規模修繕をしないと、賃貸経営に支障をきたす!?

そもそも大規模修繕とは、屋根や外壁・外廊下など、主に建物の外回りを対象に行う大がかりな工事だ。各部位の性能を維持するため、鉄部などの塗装は5~10年に一度、足場をかけての大がかりな防水工事は10~15年に一度といった周期で計画的に行うことが望ましいとされる。

だが、手すりが錆びついたり、防水性能が劣化しても雨もり等で直接的な被害がなければ、室内設備が故障した時のように、入居者からクレームが来るわけではない。また、1回の修繕コストも数百万円以上になるため、資金的な余裕がなければ、つい後回しにされがちだ。

しかし、そのまま放置すれば建物の劣化が目立ち始め、競争力が低下。さらに入居率や家賃の下落、ひいては資産価値の低下につながりかねない。いつどんな工事が必要か、長期修繕計画を立て、資金を積み立てることが望ましい。

大規模修繕のダンドリを上図に示した。まずは専門の検査会社または施工会社候補に依頼し、「劣化診断」を行う。建築時の施工の精度、周辺環境や気候などにより建物の劣化の進み具合が違い、修繕の必要度が変わってくるからだ。

次に、複数の施工会社候補と基本計画や仕様の打ち合わせを行い、信頼できる会社に出会えたら、1社を選定。工事着工へと進む。

足場をかける外壁・屋根工事には、小ぶりなアパートでも一カ月程度、大規模マンションなら数カ月かかる。工事費は適切か、入居者がいながらスムーズに工事を進められるか、その成否は依頼する会社の良し悪しにかかっている。今回はそんな会社選びにスポットを当てて、知っておくべき基礎知識を紹介しよう。

【POINT1】大規模修繕の発注方式は3つ。どれがベストな選択肢?

自分でやるか、コンサルに任せるか。物件に合うのは?

施工会社選定の際に知っておきたいのが、3つの発注方式だ。

1つは、設計と施工を別々の会社に分けて依頼する「設計監理方式」。

通常は、設計事務所や建設コンサルタントが改修設計、施工会社の選定サポート、工事監理を行う。複数の施工会社から選別することによって競争原理が働き、工事費を抑えられる可能性がある。施工中も第三者チェックを受けることで、仕上がりの良さも期待できる。

ただし、工事費以外に目安として工事費の5~10%程度の設計監理料がかかる。小規模な建物の大規模修繕の場合、設計監理料を合わせると、結果的に割高になることもあるので注意が必要だ。

2つ目は、設計と施工を同じ会社に一任する「責任施工方式」。

オーナーが施工会社を選定するため、その会社の実力により工事の良し悪しが分かれる。また複数社に相見積もりを実施して、比較した上で絞り込めば競争原理が働く。

一方で、新築時の建設会社や知り合いの工務店などに特命発注すると、コストが高めになりがちだ。

3つ目は、前述の2つの方式の中間形態となる「管理会社主導方式」だ。

管理会社から信頼できる施工会社の紹介を受け、見積もりの取得までを依頼する。日常的なメンテナンスを行っている管理会社なら、建物の状態をよく把握しているため、施工会社との情報共有の手間がかからない。また、工事に関するトラブルや入居者対応などでも管理会社の協力を得やすくなる。

ただし、管理会社からの紹介時点で施工会社が限定されている場合は、適正な競争原理が働かず、割高になることもある。

近年増加する不適切コンサルタントに注意!

各方式のメリットは、良心的な会社を前提にして初めて成り立つ。実は最近、中立的立場を装いつつ、特定の施工会社と結託した「不適切コンサルタント」が横行していると国土交通省が警告している。コンサル料は格安で受注し、高額なリベートを払う施工会社が受注するよう誘導するパターンだ。

入札は出来レース、工事費は相場より2倍以上も割高、施工品質が低く工事のチェックも緩い。そんな甘い誘いに乗らないように要注意だ。

【POINT2】施工実績とサービスから、会社の信頼性を見極めよう

施工実績と入居者対応、保証やアフターケアが重要

どの発注方式を選んだ場合も、最終的には、実際に工事を行う施工会社の良し悪しをオーナー自身で見極めることが大切だ。そのポイントをピックアップしておこう。

●建設業免許はあるか?
500万円以上の工事を請け負う場合は、建設業免許が必要になる。金額がその規定に満たなければ、法的に免許はいらない。しかし、大規模修繕を依頼するなら、建設業免許を持つ施工会社の方が望ましい。建設業の許可を受けていれば、経営業務の管理責任者としての経験、専任技術者の設置などの要件をクリアしているからだ。工事種別ごとの業界団体に加盟していれば、万一のトラブルの際に相談窓口になるので心強い。

●大規模修繕の実績は?
会社の規模や知名度よりも、同じ種類の大規模修繕をした実績数とその評判が重要だ。受注窓口が元請け会社の場合、実際に施工を担当する下請け会社の事例を見ることが大切。施工不良は2~3年後に出ることが多いので、数年経った施工事例とそのオーナーを紹介してもらい、工事中の対応や出来栄えなどを聞いてみよう。

また、工事中の中間検査に対応してくれるかどうかも確認する。体制や見積もりの内容など、少しでも疑問に感じたことは質問し、迅速にわかりやすく答えてくれるかどうかも確認したい。

●入居者への配慮は十分か?
大規模修繕は入居者へのストレスがかかる工事だ。足場に囲まれ、ベランダへの出入りが制限され、騒音や振動も起きる。また、足場から不審者の侵入も考えられるので、防犯対策も不可欠。深刻なクレームに発展しないように、入居者とのコミュニケーションを充分に取ってくれるかどうかは、現場代理人(現場監督)の施工現場での経験年数や人柄に左右される。

●アフターサービスの内容は?
施工後の定期点検や不具合に対する工事保証の有無、保証年数(5年以上の保証が契約書に盛り込まれているか)、保証対象などを確認しよう。施工会社が加盟している業界団体に保証制度があるケースもある。また、保証期間の長さだけでなく、不具合が起きた時に機動的に対応してくれるかが大切だ。

施工実績やサービスなどのチェック項目まとめ

1.建設業免許はあるか?
建設業免許の有無を、国土交通省のサイト「建設業者・建設業者等企業情報検索システム」で確認

2.業界団体に加盟しているか?
工事種別ごとに各種の業界団体があり、技術向上研修や万一のトラブル対応などを実施

3.社歴等はどのくらいか?
会社の財務内容、社歴・業歴、各専門工事の資格所有者の人数、経験などをチェック

4.大規模修繕の実績は?
施工実績の地域ごとの棟数や施工内容、協力工事会社との連携体制をヒアリング

5.施工方法の特徴は?
工事種別に応じた工法・工程・人員、また安全・品質管理などの管理体制をチェック

6.施工品質は高いか?
近くの施工事例のオーナーを紹介してもらい、工事中の様子、施工後の評判などを聞く

7.入居者対応は適切か?
入居者への事前通知、工事中の配慮、トラブル対応の体制などをチェック

8.現場監督の社歴は?
現場監督(施工管理)予定者の経歴や資格、人柄、コミュニケーション能力を確認

9.工事完了報告書は出るか?
施工事例の完了報告書のサンプルを出してもらい、主要な箇所のコピーをもらう

10.アフターサービスの内容は?
施工会社のアフターサービスの内容や、工事保証の有無・期間などをチェック

11.CGカラーシミュレーションのサービスはあるか?
外壁などの色のイメージをCGで再現してくれるサービスで、近年は一般的になりつつある

【POINT3】見積もり書の記載内容から、会社の誠実さを判断しよう

「数量×単価」を要チェック。ネットを駆使して比較しよう

責任施工方式の場合、オーナーが見積もりをチェックする必要がある。複数社から相見積もりを取ることが必須だが、あまりに多いと比較しきれない。3社程度に絞り込んで依頼しよう。会社によって見積もり書の書式が違うため、専門知識がないと中身の正確な判断は難しい。ただ、見積もり書の書き方を見ることで、誠実に対応してくれるか否かを窺い知ることはできる。

まず、パっと見て違いが判るポイントは「数量と単価」の欄だ。数量の欄に「一式」と表記され、単価欄はブランクで総額しか出ていない会社は好ましくない。上図のように工事項目ごとに個別に記載されていることが不可欠だ。

ただし、細かく書いてあるだけで安心とは言えない。1つは、数量を過大に見積もるケースだ。例えば外壁塗装の場合、塗装する外壁面積は、建物の延床面積の1.2倍程度といわれる。建物の形状や開口部の大きさにより前後するため、この数値は目安だが、これを基に計算した結果より5割以上も多い場合は水増しを疑った方がいい。逆に少なすぎると、後から追加工事を請求される恐れがある。

材料の単価が割高なケースもある。「ウレタン系」や「シリコン系」などの種類しか書いていないと、グレードが分らない。メーカーと型番、または製品名が書いてあれば、ネットで調べられる。最近では、工事種別や材料ごとの平均単価の一覧を公開しているサイトもあるので、参考にしてみよう。

また、見積もりを基に値引き交渉もできるが、大幅値引きを引き替えに契約を急がせる会社は考えもの。手抜き工事を招きかねない。

今後の所有期間の長短により、修繕の選択肢が変わることも

予算が少ない場合や今後物件の所有予定期間が短い場合は、補修箇所によって塗料の種類を変えるなどして修繕費を抑えることも可能だ。

例えば外壁は太陽光が当たる面は早く劣化するため、塗料の質を陽が当たる面と日陰の面で変えたりすることもできる。物件の現状だけでなく、オーナーの状況まで汲んで提案してくれる会社なら、より良心的と言えるだろう。

監修

株式会社市萬 賃貸事業部 辻丸 達憲さん

一級建築士。宅地建物取引士。

一級建築士の知識を活かし、賃貸経営に関するアドバイスならびに、賃貸用建物の維持管理や大規模修繕に関するコンサルティングを行う。


※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2019年3月6日時点のものです。

取材・文/木村 元紀 イラスト/高村 あゆみ

スムスム君

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