大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント

リフォーム/塗装
  • 大規模修繕(外壁・屋根)
  • 大規模修繕コンサルティング
  • 鉄部塗装
  • 修繕・補修
公開日:2019年3月27日
更新日:2019年12月27日
大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント1

「大規模修繕は大事といわれるが、どこに頼めばいいかわからない」というオーナーは少なくない。そこで、修繕工事を進めるダンドリから施工会社の選び方までを紹介する。

大規模修繕をしないと、賃貸経営に支障をきたす!?

そもそも大規模修繕とは、屋根外壁・外廊下など、主に建物の外回りを対象に行う大がかりな工事だ。各部位の性能を維持するため、鉄部などの塗装は5~10年に一度、足場をかけての大がかりな防水工事は10~15年に一度といった周期で計画的に行うことが望ましいとされる。

だが、手すりが錆びついたり、防水性能が劣化しても雨もり等で直接的な被害がなければ、室内設備が故障した時のように、入居者からクレームが来るわけではない。また、1回の修繕コストも数百万円以上になるため、資金的な余裕がなければ、つい後回しにされがちだ。

しかし、そのまま放置すれば建物の劣化が目立ち始め、競争力が低下。さらに入居率や家賃の下落、ひいては資産価値の低下につながりかねない。いつどんな工事が必要か、長期修繕計画を立て、資金を積み立てることが望ましい。

大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント2

大規模修繕のダンドリを上図に示した。まずは専門の検査会社または施工会社候補に依頼し、「劣化診断」を行う。建築時の施工の精度、周辺環境や気候などにより建物の劣化の進み具合が違い、修繕の必要度が変わってくるからだ。

次に、複数の施工会社候補と基本計画や仕様の打ち合わせを行い、信頼できる会社に出会えたら、1社を選定。工事着工へと進む。

足場をかける外壁・屋根工事には、小ぶりなアパートでも一カ月程度、大規模マンションなら数カ月かかる。工事費は適切か、入居者がいながらスムーズに工事を進められるか、その成否は依頼する会社の良し悪しにかかっている。今回はそんな会社選びにスポットを当てて、知っておくべき基礎知識を紹介しよう。

【POINT1】大規模修繕の発注方式は3つ。どれがベストな選択肢?

大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント2
自分でやるか、コンサルに任せるか。物件に合うのは?

施工会社選定の際に知っておきたいのが、3つの発注方式だ。

大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント2

1つは、設計と施工を別々の会社に分けて依頼する「設計監理方式」。

通常は、設計事務所や建設コンサルタントが改修設計、施工会社の選定サポート、工事監理を行う。複数の施工会社から選別することによって競争原理が働き、工事費を抑えられる可能性がある。施工中も第三者チェックを受けることで、仕上がりの良さも期待できる。

ただし、工事費以外に目安として工事費の5~10%程度の設計監理料がかかる。小規模な建物の大規模修繕の場合、設計監理料を合わせると、結果的に割高になることもあるので注意が必要だ。

大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント2

2つ目は、設計と施工を同じ会社に一任する「責任施工方式」。

オーナーが施工会社を選定するため、その会社の実力により工事の良し悪しが分かれる。また複数社に相見積もりを実施して、比較した上で絞り込めば競争原理が働く。

一方で、新築時の建設会社や知り合いの工務店などに特命発注すると、コストが高めになりがちだ。

大規模修繕の検討前に!施工会社選びで大切な3つのポイント2

3つ目は、前述の2つの方式の中間形態となる「管理会社主導方式」だ。

管理会社から信頼できる施工会社の紹介を受け、見積もりの取得までを依頼する。日常的なメンテナンスを行っている管理会社なら、建物の状態をよく把握しているため、施工会社との情報共有の手間がかからない。また、工事に関するトラブルや入居者対応などでも管理会社の協力を得やすくなる。

ただし、管理会社からの紹介時点で施工会社が限定されている場合は、適正な競争原理が働かず、割高になることもある。

近年増加する不適切コンサルタントに注意!

各方式のメリットは、良心的な会社を前提にして初めて成り立つ。実は最近、中立的立場を装いつつ、特定の施工会社と結託した「不適切コンサルタント」が横行していると国土交通省が警告している。コンサル料は格安で受注し、高額なリベートを払う施工会社が受注するよう誘導するパターンだ。

入札は出来レース、工事費は相場より2倍以上も割高、施工品質が低く工事のチェックも緩い。そんな甘い誘いに乗らないように要注意だ。

この記事をシェアする

関連する企業レポート
築古物件所有のオーナーにおすすめ!建物全体の修繕を毎月定額で実現|オーナーズクラブ

築古物件所有のオーナーにおすすめ!建物全体の修繕を毎月定額で実現|オーナーズクラブ

すぐに修繕が必要な築古物件なのに、コストが気になり、大規模修繕に踏み出せないオーナーは少なくありません。オーナーズクラブの「メンパク」は、多額の手元資金も借入も不要で、修繕と長期メンテナンスを任せて、毎月定額の支払いという驚きのシステム。家賃収入の1割以下の負担で、競争力を高められます。

後悔しない大規模修繕のために、コロナ禍でも事前準備を!│リノ・ハピア

後悔しない大規模修繕のために、コロナ禍でも事前準備を!│リノ・ハピア

「後悔しない大規模修繕」をスローガンに、集合住宅で5万戸以上の大規模修繕実績を持つリノ・ハピア(株)。ISOの導入による品質管理の徹底や高い技術力を誇る。同社では、コロナ禍でも建物の点検や大規模修繕を行いたいオーナーに対して、寄り添うサポートを行っている。劣化診断モニター・無料相談・施工現場見学会の詳細をご紹介しよう。

空室対策のヒントが満載!「東京インターナショナル・ギフト・ショー® LIFE×DESIGN」に行ってみよう!

空室対策のヒントが満載!「東京インターナショナル・ギフト・ショー® LIFE×DESIGN」に行ってみよう!

賃貸オーナーをはじめ住宅産業関係者などが毎回約5万人来場する「東京インターナショナル ギフト・ショー® LIFE×DESIGN」。リノベーションやDIY、ステージングに使える新アイテム、アイデアがあふれているイベントだ。興味を持たれた方は、予約すれば無料で参加できる。

関連するセミナー
2021年0212日(金) ※申込完了後、1/29(金)18:00~2/12(金)までの2週間ご視聴いただけます
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(録画)】大型台風から建物を守るための防水技術!知っていて損はない、 失敗しない防水工事
リフォーム/塗装
セミナー
公開日:2020年12月7日

【オンラインセミナー(録画)】大型台風から建物を守るための防水技術!知っていて損はない、 失敗しない防水工事

建物にとって漏水や雨漏りなど”水”ほど怖いものはありません。オーナーが知っておくべき防水工事の基礎知識を徹底解説します。

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2021年0208日(月) ※申込完了後、1/25(月)18:00~2/8(月)までの2週間ご視聴いただけます
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(録画)】コロナウイルス& 建物劣化から物件を守るために!築古物件向け 「賃貸トラブル」& 「修繕ノウハウ」大解説!
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年12月7日

【オンラインセミナー(録画)】コロナウイルス& 建物劣化から物件を守るために!築古物件向け 「賃貸トラブル」& 「修繕ノウハウ」大解説!

新型コロナウイルスの影響でこれから起こりうるトラブルや、物件の劣化に対する対策など、今後の安定経営につながる〝備え〞を伝授する築古オーナー必聴のセミナーです!

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2021年0206日(土) 10:30~(受付開始10:10)
オーナーズ・スタイル主催
参加無料!資産のことを何でも話せる『資産の相談会』(オーナーズ・スタイル主催)
建てる/融資
イベント
公開日:2020年11月27日

参加無料!資産のことを何でも話せる『資産の相談会』(オーナーズ・スタイル主催)

修繕、空室改善、バリューアップ、建築、相続対策など賃貸経営と資産のことをなんでも話せる個別相談会です。誰に相談していいかわからなくても、オーナーズ・スタイルが最適な相談先をアテンドします。完全予約制で、参加は無料。1日で複数社と、中身の濃い相談ができます。ご自宅からパソコンやスマホを使った「オンライン相談」も対応。お気軽にご相談ください。相談者限定の相談対策セミナーも同時開催!

無料
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2021年0228日(日) ※申込後、2021年1月5日(火)~2021年2月28日(土)で視聴ができます
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(録画)】大規模修繕 お金の話&失敗しない賃貸住宅の建築~オーナーズ・スタイル本誌読者限定~
建てる/融資
セミナー
公開日:2020年9月1日

【オンラインセミナー(録画)】大規模修繕 お金の話&失敗しない賃貸住宅の建築~オーナーズ・スタイル本誌読者限定~

「オーナーズ・スタイル」読者の限定の特別セミナー。今回は税理士による『大規模修繕のお金の話』と建築コンサルタントによる『失敗しない賃貸住宅の建て方』を公開いたします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2021年0331日(水) 毎日受付しています!
オーナーズ・スタイル主催
【オーナーズ ・スタイル 大家さんの窓口 大規模修繕】無料の建物診断と相見積り。オンライン相談も可。
リフォーム/塗装
個別相談
公開日:2020年4月22日

【オーナーズ ・スタイル 大家さんの窓口 大規模修繕】無料の建物診断と相見積り。オンライン相談も可。

オーナーズ・スタイルがオーナー様の大規模修繕をサポート。オーナーズ・スタイルの専門担当者が窓口となり、オーナー様とお打ち合わせをした後、物件に最適な施工会社を弊社と取引実績のある多数の優良企業の中から選定します。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
関連する記事
オンラインで無料相談の予約ができる!『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ 2020秋』出展企業

オンラインで無料相談の予約ができる!『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ 2020秋』出展企業

10月17日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ 2020秋』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。

アパート・マンション外壁塗装&修繕会社 事例や費用を一覧比較|東京、千葉、埼玉、神奈川エリア

アパート・マンション外壁塗装&修繕会社 事例や費用を一覧比較|東京、千葉、埼玉、神奈川エリア

アパートやマンションの修繕の中でも特に費用がかかる外壁塗装や屋根塗装。出来るだけ無駄な費用はかけたくない、失敗したくないと考えている大家さんも多いのではないでしょうか。今回は、外壁塗装の費用相場、外壁塗装会社の選び方を紹介。さらにオーナーズ・スタイルがおすすめする東京、千葉、埼玉、神奈川エリアの外壁塗装会社をご紹介します!

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事