40㎡・2LDK以上の間取りで税金を軽減。客付けもしやすい

RC（鉄筋コンクリート）造に特化し、大手メーカーでは敬遠されがちな狭小地・変形地でもポテンシャルを最大限に引き出して高収益賃貸住宅を施工するめぐる組。

優れた設備開発力によって客付けのしやすい設備を備え、居住性にも優れた物件を提案し、新たな土地探しから施工、リーシングや管理までワンストップで対応。リピーターも着実に増えています。

「今回ご紹介する物件は全戸2LDK以上ですが、40㎡ギリギリという住戸が主体となっていることが特徴です。2LDKの賃貸はマーケットに少なく、部屋探しのポータルサイト内で目立つので、客付けがしやすく、40㎡以上は不動産取得税の軽減要件を満たすので控除を受けられます。2LDK主体だと利回りを心配されると思いますが、この物件も満室で転売した場合は含み益が総事業費の３割に届くような提案となっています」と事業開発本部長の大神さんは語ります。

融資の支援を受けられる省エネ賃貸住宅を提案

また、今後の賃貸住宅建築で避けて通れないのが「省エネ性能」です。2025年5月からは新たに建てる建築物のすべてに、原則として省エネ基準の適合が義務付けられる予定。その後押しとして、住宅金融支援機構では一定の省エネ基準を満たす賃貸住宅を建設するオーナーを融資で支援しています。

「融資を受けられる省エネ住宅を建築するには通常よりも建築費がかかるうえ、『住宅性能表示証明書』または『住宅省エネルギー性能証明書』の提出がないと省エネ住宅として認められません。

証明書類の取得には50～60万円かかるなどの詳細を知らない施工店もあるので注意が必要です。めぐる組の建物はこの融資制度の対象となる省エネ性能を備えており、証明書発行業務の体制も整っているので安心して任せていただけます」

2023年7月からは住宅金融支援機構の「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅」建築の融資対象に土地取得も含まれたので、土地・建物一体で融資利用も可能となりました。

住宅金融支援機構の「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」も活用できる

ファミリー世帯向けに、十分な広さや高い省エネルギー性能を持つ賃貸住宅を建設するための融資。一定の要件を満たせば融資で当初15年間、年0.2％金利が引き下げられます。

2023年7月から土地取得に係る融資も対象となったため、土地・建物一体で融資利用が可能に。めぐる組の建物は融資対象となる省エネ性能を備えているので、融資の支援を受けて建築できます。ぜひチェックしてみてください。

【事例紹介】法令の制約も厳しい土地独自の強みをフル活用！

先述した融資対応の強みを活かしたのが目黒・不動前の事例です。

めぐる組の魅力である独自の土地仕入れルートで取得できた目黒区の土地。準防火地域の219.56㎡の旗竿地。土地取得が早く進んだことから、設計に時間の余裕が生まれ、複雑なプランを作り込むことができました。

9つの住戸をすべて40㎡以上にすることで、東京都建築安全条例の特例用件をクリア。さらに、最大床面積400㎡をギリギリまで使い、二種高度の制約もクリアしています。RC造で優れた設計・技術力があるからこそ二種高度をかわしつつ、防火仕様のRC4層住宅を実現できた事例です。

半地下階と1階、2階と3階を使ったメゾネットタイプの2LDK。40㎡で2LDKの間取りとすることで、検索サイトでの注目度もアップ。半地下階には防音室をつくることで魅力を高め、相場より高い家賃、高収益を実現。省エネ性にも優れ、快適な居住環境となっています。

「半地下部には防音室を設けて収益性を高めるといった工夫もしています。住戸の広さも省エネ性能も基準をクリアしていたので、今であれば住宅金融支援機構に融資打診をしていたと思います」と大神さんは振り返ります。

優れた断熱性や脱臭装置、防音室でより魅力的な物件に

攻めたボリュームを提案できる同社なら、より高収益を実現する土地活用が可能。土地を持っていない方でも仕入れ力を活かした提案が受けられます。ぜひ一度相談してみてください。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2023年12月3日時点の情報です。

文／神戸 久美子

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