再建を見据え、地震保険への加入を!熊本地震では新耐震でも倒壊

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写真:毎日新聞/アフロ

大災害となった「平成28年熊本地震」。従来危険とされてきた1981年の法改正前の「旧耐震」だけでなく、改正後の「新耐震」基準による建物も多くが倒壊、賃貸住宅でも大きな被害が生じている。地震から入居者の命を守り、賃貸経営を存続させるため、いまオーナーが知っておきたいことをまとめてみた。

熊本地震で入居者死亡の悲しい事故が発生

2016年4月14日の夜以降、熊本県を中心に大きな揺れが連続して発生した「平成28年熊本地震」。16日土曜日未明に襲った震度7の揺れによって、南阿蘇村では複数のアパートで1階部分が押し潰され、大学生三名が死亡。大変痛ましい惨事となった。なお今回の地震では、いわゆる「旧耐震」基準の建物に大きく被害が集中した。学生が亡くなったアパートのひとつについても、やはり旧耐震だったとの情報が流れている。

旧耐震物件のオーナーは急いで耐震診断を

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けたいわゆる「新耐震」基準の建物に比べ、それ以前の「旧耐震」による建物の耐震性が大きく劣っていることは周知の事実だ。オーナーは、自身のアパートがもしも1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認を受けたものであるならば、急いで自治体に申し出るなどして、耐震診断を受診してほしい。

診断の結果、改修が必要となった場合、概ね100万から数百万円程度に及ぶ出費が必要となる。賃貸経営を続けられなくなる可能性もあるが、入居者に安全な住まいを提供するという重い責務を担うオーナーにとって、建物の安全性に対する手抜きは、いまや決して許されることではない。

旧耐震が問題とされた事例ではないが、21年前の阪神・淡路大震災で起きた事故の判例では、設計施工上の欠陥のため通常の耐震性を有しておらず、そのため入居者を死亡させた賃貸マンションのオーナーに、多額の賠償命令が下っている(神戸地方裁判所平成11年9月20日判決)。

新耐震でも安心は禁物。揺れ疲れには耐えられない

建物が新耐震だからといって、もちろん安心は禁物だ。そもそも新耐震基準とは、震度6強〜7程度の揺れに対しても人命に危害を及ぼすような倒壊等が生じないことを目標とするもの。今回の熊本地震では2度にわたる震度7の大きな揺れのほか、度重なる余震も加わって多くの建物が「ゆれ疲れ」の状態になった。そのため新耐震であっても多数が倒壊している。加えて、さらに基準が強化された2000年(平成12年)以降の建物でも、10棟以上が全壊している。また損壊によって、賃貸経営の継続が不可能となっている物件も数多くある。

値上げが進む地震保険だが、未加入では経営再建は困難

万全ではない耐震基準。倒壊に至らずとも継続不可能となるかもしれない賃貸経営。そこで頼みの綱となるのが地震保険だ。東日本大震災の際は、破産に追い込まれたり、経営を再建できなかったりしたオーナーの多くが地震保険に未加入だった。一方、経営再建に成功したオーナーの多くは地震保険に加入していた。

支払われた保険金を既存債務の返済に充てたり、保険金を頭金にして、当初5年間の金利ゼロ・最大5年の元金据え置きが適用された住宅金融支援機構の災害復興住宅融資を利用することなどにより、見事に立ち直った例が多いと言われている。

なお、多くの人が知る通り、火災保険では地震での損害は補償されない。地震や地震による火災、津波などへ備えるためには地震保険への加入が必要となる。さらに、地震保険については、2017年1月の実施を皮切りに、今後3段階での料率改定(多くの地域で値上げとなる)が予定されている。長期契約と保険料の一括払いが有利な仕組みともなっているので、現在未加入のオーナーは早めに保険会社へ相談されることをおすすめしたい。

ちなみに地震保険の保険金請求の時効は3年。地震を原因とする隠れた損壊が後から発見された場合でも、3年以内ならば補償の対象となる。さらに保険金の使い道は実は自由。建物の修理ではなく、生活再建の費用に回しても構わない。

保険金の上限が火災保険の半額ということなどから、掛け金が割高と見て加入をちゅうちょしているオーナーも少なくない。しかし、万が一の際は事業や生活の破綻から逃れ、再起を図るための力強い礎となってくれる。そう考えれば決して高いコストとは言えないとの意見が多いことをぜひ今こそ知ってほしい。

東日本大震災でオーナーはどう経営再建したか

地震保険

支払われた保険金による建物被害の補修のほか、既存の債務を解消したり、保険金を頭金に有利な住宅金融支援機構の災害復興住宅融資を受けるなど、多くのオーナーの事業再建を支える決め手となった。

返済猶予・期間の延長申請

東日本大震災では、被災前に組んだローンの返済猶予や、返済期間の延長を金融機関に申請する人も多かった。金融庁もこれに応じるよう、各金融機関へ要請している。

災害復興住宅融資の利用

住宅金融支援機構による融資制度。東日本大震災においては当初5 年間の金利ゼロ・最大5 年の元金据え置きなど、有利な条件が適用され、多くのオーナーを救った。

個人版私的整理ガイドライン(東日本大震災にのみ適用)

既存の借り入れの返済が不可能となった場合の選択肢。破産手続きとは異なり最大500 万円を目安に手元に現預金を残せるほか、個人信用情報は登録されず、新たな借り入れが可能。いわゆる二重ローン対策として利用された。

※なお、上記ガイドラインと同様の制度「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」の運用が、今年4月から始まっている。平成27年9月2日以後に災害救助法の適用を受けた自然災害に適用される。

被災者生活再建支援制度

オーナー自身が住んでいない賃貸住宅の再建を支援するものではないが、自身が暮らす住宅への被災に対して支援を受けられる。

熊本地震で犠牲となられた方々に謹んで哀悼の意を表すとともに、被災されたすべての皆様に、心よりのお見舞いを申し上げます。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2016年7月19日時点の情報です。

スムスム君

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