外国人、高齢者、ペット可は怖くない!入居者の募集条件を変更して空室を解消する方法

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リフォーム費用をかけたり家賃を下げたりしなくても空室対策はできる。それは「入居者の募集条件」を見直すという意識の変革と少しの手間をかけるだけ。そのノウハウをご紹介しよう。

募集条件を緩和して門戸を広げる

空室対策といえば、コストと時間をかけたリフォーム・リノベーションか、家賃値下げや敷金・礼金の引き下げなどが代表的だ。リフォーム・リノベーションは、施工費用や時間がかかるため、余裕のあるオーナーには適している。

また、家賃の値下げや敷金・礼金の引き下げは、物件の価値を下げてしまう恐れがある。そのため、「空室対策は多額のコストをかけずに行うことができない」というのが一般的なイメージだ。

実は、一つの空室対策がある。それは、リフォーム・リノベーションや家賃を下げることなく、審査にかかわる「入居者の募集条件」を見直すことだ。

これまでは「家賃滞納をせず、トラブルを起こさない優良入居者を入れてほしい」というオーナーの希望が強いせいか、不安な入居者の入居を拒否するという傾向がある(図表1)。 こうしたユーザー層を門前払いせずに、積極的に受け入れるようにするのである。

出典:国土交通省「多様な世帯が安心して暮らせる住まいの確保に向けた当面の取組みに ついて」を一部抜粋。調査は(公財)日本賃貸住宅管理協会が管理会社に実施。

埋もれたマーケットを発掘 新たなサービスで不安解消

賃貸住宅の主要ターゲットだった18歳から30代までの生産年齢人口が急激に減少し、賃貸マーケットが長期的に縮小することが避けられない中で、入居者を確保するには、意識の変革が必要だ。

逆に言えば、ちょっと頭を切り替えるだけで、収入減少を招かず に空室を埋められる可能性がある。これまで埋もれていた新たなマーケットを発掘することができるのだ。

高齢者世帯の増加は周知の通り。在留外国人も一時期減少していたが、ここ数年は増加傾向に転じ、2015年は223万人と過去最高に達した(法務省統計)。

ペットについては、20代から60代 までの4割以上の人は犬か猫を飼いたいと思っているなど、ペット可物件へのニーズは高い(ペットフード協会調べ)。

もちろん、多くのオーナーが不安を抱えているために、踏み出せないでいるようだ(図表2)。

出典:国土交通省「多様な世帯が安心して暮らせる住まいの確保に向けた当局の取り組みについて」調査は(公財)日本賃貸住宅管理協会が管理会社に実施。

しかし、こうしたハードルは、受け入れ態勢を整える管理会社の増加や、新たな民間サービスを利用することによって乗り越えられるようになっている。そこで今回は、各分野に詳しい賃貸仲介管理会社に取材して分かった、そのノウハウをご紹介しよう。

Part1 外国人

株式会社イチイ 萩野政男氏

株式会社イチイ 代表取締役・公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事・国際交流研究会長 。著書に、『「外国人向け賃貸住宅」ノウハウと実践 』(週刊住宅新聞社)などがある


外国人対応の管理会社 外部サービス利用で安心

「外国人というだけでNGというオーナーは未だにいます。しかし、韓国系の財閥系企業に勤めるビジネスマン、日本で学ぶ留学生、大学病院勤務のインド系の医師など、身元もしっかりして支払い能力もある優良入居者が多いのも事実です。賃貸業界の中でも、なるべく面倒なことには関わりたくないという風潮は残っていますが、徐々に、前向きに外国人対応に取り組む管理会社は増えつつあります」

こう語るのは、30年以上前から外国人向け賃貸住宅の普及に取り組んできた(株)イチイの荻野さん。まだまだ少数派ながら、外国人社員を雇用したり、外国語対応のホームページを作って募集している管理会社も出てきた。

荻野さんいわく、「トラブル対応は決して容易ではなく、専門的なノウハウもいる」が、多くの場合は、事前の説明不足による入居者の誤解や無知が原因のケースだという。外国人の審査や対応ノウハウを持ったところに頼めば、契約前に生活習慣やマナーの説明をきちんと行う。トラブルが発生したとしても、外国人スタッフがていねいに対応する例もあるという。

また「家賃滞納への不安」を持つオーナーも多いが、外国人専門の保証会社、財団法人による外国人居住支援制度、公的機関の留学生サポートなど、最近では多様なサービスや制度も揃ってきているので、それほど深刻に考える必要はない。

オーナーをバックアップ!「外国人可」を支える仕組み

1) 外国人専用賃貸保証「TRUST NET21」

滞納賃料48カ月まで、物件明渡しまでの法的手続き費用・残置物搬出保管・処分費用などを補償。5カ国語に対応し、本国の家族に電話で確認するなど独自の審査体制を持つ

2) 高齢者住宅財団の家賃債務保証

外国人などが賃貸住宅に入居する際の家賃債務保証制度。保証料は月額家賃の35%(2年間)。補償限度額は、滞納家賃が12ヵ月分、原状回復・訴訟費用は家賃の9ヵ月分

3)留学生住宅総合補償

公益財団法人日本国際教育支援協会(JEES)が、大学・短大・専門学校などの協力校の留学生とその連帯保証人を対象に、住宅総合保険と保証人補償をセットに実施する制度

外国人入居者のニーズを物件に反映し満室に!「外国人可」 成功事例

部屋が狭く、3点ユニットなどの理由で空室に悩んでいた物件。契約時の初期費用を抑え、 手続きを簡素化することで外国人が入居しやすい工夫をし、16戸すべてが満室となった。

【物件概要】所在地:東京都杉並区、構造:鉄骨構造2階建て、駅から徒歩11分

外国人ニーズにマッチすれば空室解消に効果あり

外国人の入居を可能にしたことですぐに満室になった例も多い。例えば、築30年の2階建て木造アパートで、常に半数以上空いていたが、和室を洋間にリフォームして家具付きにし、外国人可にした事例。

あるいは、広さ15平米程度のワンルームマンションで、日本人のニーズには合わないために長期間埋まらなかった物件を、外国人向けマンスリーにしたところ、高稼働で運営できている事例もあるのだという。

またよく言われることだが、バス・トイレが一緒の形式に慣れている外国人は、日本人に不人気の3点ユニットでも嫌わないし、築年や部屋の広さもそれほど気にしないという。

ただ「駅から遠く、ボロボロの部屋でも外国人なら入ると安易に考えるのは禁物です。 優先度の高い条件にはむしろシビアです。留学生なら第1に家賃、第2に学校やアルバイト先へのアクセスを重視します」

こうしたニーズを踏まえて、当てはまりそうなら、外国人の受け入れの検討をしてみてはいかがだろう。

こんな物件がおすすめ!
  • 3点ユニットである
  • 築年数が経っている
  • 室内がそれほど広くない
  • 日本語学校や、留学生を受け入れる大学などが近くにある
  • 飲食店やコンビニなどが近い (外国人のアルバイト先に多く挙げられる)

Part2 高齢者

株式会社R65 山本 遼氏

不動産会社勤務を経て、2015年に65歳以上からのお部屋探しサイト「R65 不動産」を開始。法人化し、高齢者専門の賃貸物件の仲介・管理を行う。新宿区・杉並区の高齢者見守り事業機関に認定


孤独死によるリスクは保険や事前対策で防止できる

70〜80歳を過ぎても元気なシニアは、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)や有料老人ホームのような「老人ばかりの場所には住みたくない」というニーズが高い。つまり、通常の賃貸住宅を求めているのだが、図表1・2にもあったように高齢者世帯の入居に抵抗感が強いオーナーは少なくない。

「仲介会社も、連帯保証人を付けられない場合が多いので避けています。高齢者でも契約可能な保証会社があること、行政サービスに高齢者支援制度があるらしいとわかっていても、組み合わせを考え、手続きするのが面倒なのか、扱いたがらない会社が多いですね」と山本さん。

近年問題になっている“孤立死”が長期間放置され事故物件になることを恐れるオーナーも多い。

「実は、厚生労働省の発表によると、病院で亡くなる人が8割という結果が出ています。自殺や犯罪死以外の理由で自宅で亡くなり、たまたま発見が遅れたら事故物件となってしまうのか。事故物件の定義が曖昧です。なかには、事故後1週間見つからなかった場合は、家賃を半額にしている不動産会社もあります。仮に月10万円として半額なら5万円、2年間で120万円の損失。これくらいなら、最近新しく出てきた損害保険の家賃補償特約などでカバーできる範囲です。また、審査の際に身体の健康状態を確認し、民間企業の孤立死防止の見守り対策を行えば、それほど恐れることはありません」(山本さん)

また、高齢者が入居すると補助金が出るなど、自治体ごとに高齢者向けの様々な助成制度が拡充され、オーナー負担の軽減につなげられる。

続々はじまる!「高齢者」向け住宅の支援

1)文京すまいるプロジェクト

不動産業界団体から推薦を受けた店舗を「文京区住まいの協力店」とし、高齢者等の入居を拒まない物件を紹介。オーナーには毎月の謝礼と設備状況に応じた加算額が出る

2)豊島区高齢者等の入居支援事業

高齢者等の身元保証人を代替する家賃等債務保証制度。民間保証会社に支払った保証料(家賃等の30%)のうち2分の1(上限1万円。収入基準あり)を助成する

3)高齢者住宅財団の家賃債務保証

高齢者などが賃貸住宅に入居する際の家賃債務保証制度。保証料は月額家賃の35%(2年間)。補償限度額は、滞納家賃が12ヵ月分、原状回復・訴訟費用は家賃の9ヵ月分

オーナーをバックアップ!「高齢者」可賃貸を支える商品

1) 孤独死対応保険(あいおいニッセイ&三井住友海上火災)

賃貸住宅対象の火災保険に追加する「家主費用特約」。死亡事故(孤独死・自殺・犯罪死)が起きた後の空室や家賃値引きなどによる家賃収入の損失、清掃・改装・遺品整理にかかる費用などを補償。火災事後による損失を補償する「家賃収入特約」とセットで契約が可能

2)家主ダイレクト(リコーリース・東京海上日動・Casa)

家賃前払い式集金代行付き保証サービスに「家主費用・利益保険」を自動付帯したもの。同保険は、孤独死などによる家賃損失(上限金額は500万円)、原状回復費用・事故対応費用・空室期間短縮費用(100万円限度)を補償する

長期安定入居の候補 手すり設置だけで高齢者可に

「高齢者は、低所得でも安定していますし、一度入居すると引っ越すのも大変なため、長期間になる傾向が強く、長期安定経営につながるともいえます。高齢者入居に興味があっても、依頼している管理会社に気がねして踏み切れないオーナーもいるかもしれません。その場合は、空室が出た時に、その部屋だけを試しに高齢者可にしてみるのもいいでしょう。自主管理の方は、その部屋だけを管理サポートすることも可能です」(山本さん)

部屋の条件としては、バリアフリーに越したことはないものの、必要な場所に手すりを付けるだけでも居住できる。原状回復の手間がかかると嫌がるオーナーもいるが、跡が残らない簡易なタイプもあり、介護保険の適用対象(入居者の1割負担)なので、オーナーの出費は不要だ。

まずはオーナーの心理的バリアを取るところから始めてみよう。

こんな物件がおすすめ!
  • 1階部分のみが空室(高齢者は段差が苦手なため)
  • 階段や段差が少ない
  • 病院が近い
  • スーパーや、コンビニが近い
  • バス停が近い(70 歳以上はシルバーパスを保有している)
  • 公共施設が近い(図書館や区営プールなど)

Part3 ペット

ペット賃貸カンパニー 込山 哲寛氏

ペット可物件専門の仲介会社、ペット賃貸カンパニー・代表取締役。フレンチブルドッグ2匹を飼う動物好きで、中野坂上駅前店はペットを連れて出勤する


ペット可への転換は事前の段取りが大事

分譲マンションはペット可が当たり前になっているが、賃貸住宅は今もニッチな分野といえる。「原状回復のコストがかさむことを嫌がるオーナーが多い」からだ。しかし、ニーズは高いのも確かだろう。

ペットを飼える賃貸物件のなかで、初めからペットと暮らすための環境を整えている『ペット共生型住宅』は、ここでは除外する。

空室対策を考えるのは、もともとペット不可だったが、老朽化などの理由で部屋が埋まらなくなってきたので、後からペット可にする場合、「やり方を間違えるとトラブルになります。部屋が埋まらないからと、既存入居者に知らせずに変えてしまうと、入居者からクレームが来たり、退去を誘発する可能性があります」と込山さんは指摘する。

重要なのはペット可に切り替える段取りである。まず、実施前に「既存入居者の意向を確認するアンケート」「事前告知・アナウンス」をすることが大切。反対者がいる場合は、離れた空室から実施する方法もある。

募集時は、通常の入居者審査の他に「ペット審査」を行う。頭数、種類やサイズ、予防接種の有無などを確認。「ペット飼育誓約書」を取り交わす。こうした手続きをきちんと踏むことが、後々のトラブル防止につながるわけだ。

「ペット可」賃貸契約時に必要な書類

1)ペット飼育申請書

入居者審査と併せてペットの審査を行うための申請書。条件に合うペットか、混合ワクチンの接種や避妊・去勢の有無 などをチェックし、注意点を確認できる

2)犬・猫ペット飼育誓約書

ペットの写真を添付し、しつけの状態、散歩や手入れの頻度などについて再確認。「原状回復費用の負担」「問題行動が出た場合の対処」などについて合意する

さらに!安心したい人は特約をつけるのもおすすめ

例:ペットの習性、本能等を理解するとともに飼い主としての責任を自覚し、ペットのしつけを行うこと等により、飼育するペットとの適正な共生を図ること

戸建てのメゾネット限定でペット可に ペット可成功事例

メゾネット(2層式)の上の部分だけをペット仕様にリフォームし、原状回復費用を抑制することに成功。猫限定で多頭飼も可にし、2匹目以降はプラス2000円に設定、すぐに埋まった

【物件概要】所在地:東京都足立区、構造:木造2階3階建

通常のリフォーム費用+1割でペット可にできる

ペット可への変更が向いているのは、老朽化してリフォームを検討している物件だろう。

「単純な設備更新、壁紙の貼り替えで終わらせず、通常のリフォーム費用にプラス1割くらいで“ペット可”にリノベーションできます。フローリングの床にすべらないコーディングをする、腰壁の部分だけ傷付きにくいクロスにするなど。補修費として単年度償却も可能です。ただ、ペット可にしたからといって家賃を上げられるわけではありません。何もしなければ値下げせざるをえないのを現状維持に留めるというイメージでしょう」(込山さん)

他のカテゴリーと同様、まずは1室からトライするのもいい。

「ほかにも、1年間の定期借家契約にして、問題がなければ再契約する方法。上の事例でご紹介しているような、猫限定での受け入れ可にするなど、さまざまなやり方があります」(込山さん)

現在は、ペット可に転換するオーナーはまだ多くない。逆にいえば、それだけ希少性が高くなる。このタイミングで、他に先駆けてアプローチしてノウハウを蓄積すれば競争力を高められるはずだ。

こんな物件がおすすめ!
  • 近くに広い公園がある (ドッグランがあるとなお可)
  • 近くに動物病院がある
  • 歩道が広い(散歩がしやすい)
  • メゾネットタイプの部屋を所有している (上の部分だけをペット可に するやり方もある)
  • オーナーが動物が好き

※この記事内のデータ、数値などに関しては2016年9月6日時点の情報です。

取材・文/木村元紀 人物撮影/青木茂也

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