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【相続対策】賃貸経営の跡継ぎ問題解決の3STEP

  • 相続/節税/保険
【相続対策】賃貸経営の跡継ぎ問題解決の3STEP1

節税偏重の相続対策が失敗するのと同様に、「賃貸経営の引き継ぎ」も税金にとらわれるとうまくいきません。単なる「財産分け」から「事業の橋渡し」へ、どうすればスムーズに賃貸経営を引き継げるのか。その成功への道筋を渡邊税理士に聞きました。

【相続対策】賃貸経営の跡継ぎ問題解決の3STEP2

税理士・司法書士・ファイナンシャルプランナー兼アパートオーナー 渡邊浩滋氏

(一社)大家さんの道しるべ代表理事。この6月に大家さんのスムーズな賃貸事業引き継ぎを専門家の立場からサポートする「(一社)全国賃貸経営事業承継円滑化協会(REIFA)」を設立。渡邊氏自身、親からアパート経営を引き継いだ二代目大家さん。


引き継ぎで大事なのは「何を」ではなく「誰に」

賃貸オーナーの相続対策では、不動産という「財産=モノ」をどう移転するか、「何を」引き継がせるかに目が行きがちです。財産を目減りさせないことを主眼にしている人も多いでしょう。

しかし、アパートは単なるモノではなく、「事業を行う場」です。賃貸経営をとりまく環境が厳しくなっている今、事業の「引き継ぎ」「存続」という意識が欠けていると、長く安定した経営は難しくなり、結果として財産を失いかねません。

それを防ぐには「何を」より「誰に」を重視することが大切。つまり、賃貸経営の資質、やる気がある“跡継ぎ”を先に選ぶことです。この手順を踏まずに失敗した例をたくさん見てきました。後継者を決める前に、税務上の対策を優先して、経営が行き詰まったケースもあります。賃貸経営の引き継ぎには、親子の意識を変えることが必要です。相続対策を考える前に行うべき手順を紹介しましょう。

【STEP1】情報を開示して話し合う

財産管理表を作成
家族に想いを伝える
家族の意思を聞く

誰が“跡継ぎ”としてふさわしいかを見極めるには、親子のコミュニケーションが欠かせません。単なる遺産分割のためなら「遺言」でも有効でしょう。ただ、そこには事業の真髄までは書かれていないのが普通です。

賃貸経営の引き継ぎに当っては、棚卸しをした資産の財産目録だけではなく、運営管理の状況、事業にかかわる専門家や協力会社などの人材まで含めた「財産管理表」を作ることが必要です。さらに、オーナーがこれまで蓄積した知識や賃貸経営に寄せる思い、理念も言葉にして「見える化」しましょう。それを早めに家族で共有するのです。

親の思いを一方的に伝えるのではなく、家族会議を開いて子供の気持ちも確かめます。「こんな空室だらけのボロ貸家はいらない」「収入が得られるアパートなら欲しい」などの反応があっても、この時点では誰に何を譲るかを決めるのは早計です。

【相続対策】賃貸経営の跡継ぎ問題解決の3STEP2

家族に想いを伝えるために

「自分の死後をイメージできないから遺言なんて書けない」「経営理念なんて大層なものはない」といった人は少なくありません。ただ、長く頑張っている大家さんなら、賃貸経営で大事にしていることや戒めなどを掲げた「家訓」なら意外に書けるものです。そんな家訓を伝える話し合いをしてみてはどうでしょうか。また「家族会議なんて気恥ずかしい」「お互い構えてしまい本音が出せない」という場合、第三者である専門家やコーディネーターを入れるとスムーズに行きます。


【STEP2】賃貸経営を一緒に経験する

一緒に改善計画を考える
実行しつつノウハウを伝授
子どもの適正・やる気をチェック

親は必ずしも子どもの能力を正確に把握していません。ろくに会話もしていないのに「長男は性格的に経営に向かない」「二男は優秀だ」と思い込みで判断しがちです。子どもの本当の素質、賃貸経営に対する向き不向きを見抜くには、事業の改善計画を一緒に作って実行してみることがおすすめです。

ボロボロの物件より、安定した収入が得られる物件を引き継がせたいもの。空室対策・収支見直し・節税などのテーマごとに、意見を聞いて子どもの協力を求めると、会社勤めやアパート住まいの経験から面白いアイデアを出してくれることも。

計画を実行するプロセスで、意思決定をし、良い結果が出ることで、やる気のなかった子どもが意外に賃貸経営に目覚めるかもしれません。また、親子で協同作業を進める中で、経営ノウハウを伝え、教育・訓練にもつながります。

【STEP3】誰が継ぐかを決め、準備する

後継者を確定
事業承継の手法を考える
もめない相続対策をする

事業改善計画を通じて、子どもに一定の“下積み”を経験させ、賃貸経営を継ぐ心の準備ができた子を後継者に選定します。誰か一人に複数のアパートを集約する方法もあれば、兄弟で分け合うパターンもあるでしょう。それが確定した後に具体的な事業承継プランを作ります。なるべく税制面で有利になるように「法人化」や「生前贈与」など、各種の手法を検討しましょう。

同時に、他の資産も含めて「誰に何を相続させるか」という遺産分割案を作ります。「遺言」や「家族信託」など方法はいくつかありますが、家族全員が納得することが大切。紛争の元になる共有は避けましょう。

兄弟のうち賃貸事業を引き継がない子には、賃貸経営の後継者が事業収益の中から代償分割用の資金を貯めておく方法もあります。早めに事業承継の方向性を決めれば、多様な相続対策が立てられるのです。

オーナーが実践している賃貸経営の引き継ぎの工夫

神奈川県Sさんのケース

「税理士さんに自宅に来てもらい、今後の経営アドバイスを息子と一緒に聞いた。収支をオープンに見せたことで興味が沸いたようで『今度、賃貸経営セミナーを聞きに行こうよ』と誘われた。徐々に取り組んでいければと思います」

大阪府Nさんのケース

「会社員の長男から『空室急増ってニュース見たけど、うちは大丈夫?』と聞かれ、『お前ならどうする?』と水を向けたら、私よりしっかりした事業計画を立てて来た。それをキッカケに資産管理会社を作り、一緒に経営しています」

東京都Yさんのケース

「空室が続いていたので、入居者と同じ年ごろの娘に、女性好みのデザインや色など聞いて、リフォームに取り入れた。入居が決まったのがうれしかったらしく、それ以来、興味を持つように。今では募集のアイデアも出してくれます」

 

取材・文/木村元紀 イラスト/加藤愛里(asterisk-agency)

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