不動産の価値が下がる６つの要素

令和に元号が変わると同時期頃から、不動産市況の変化を感じています。

私は日頃から相続対策全般のご相談を承っていますが、金融機関・建築・不動産・保険業界などの方々から、良い話を聞く機会が減ってきています。令和の不動産市況はどう変化していくのでしょうか？

日本の人口減少から、将来的には不動産価値が下がると言われています。しかし不動産価値の下落は人口問題によるものだけではありません。

①自然災害

昨年の自然災害（河川の氾濫、土砂災害）の影響は大きく、災害リスクが高いエリアの不動産価値はすでに影響が出始めています。戸建て分譲業者の一部では、防災ハザードマップの危険エリアは購入しない事案も増えています。

②土砂災害警戒区域の見直し

自然災害発生リスクが高まっていることで、行政はイエローゾーン（土砂災害警戒区域）、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）の見直しを進めています。イエローゾーンがレッドゾーンの指定を受けると土地利用に対しての制限が設けられ、土地所有者には経済的負担が大きくなります。レッドゾーンに隣接している敷地にも影響が出るでしょう。

③働き方改革

都心部の再開発が進み、オフィスの供給面積が大きく増えています。しかし、働き方改革によるテレワーク（在宅勤務含む）やサテライトオフィスの普及などによって供給が需要を上回り、賃料下落も懸念されています。

④建築費上昇

建築費上昇（オリンピック需要・耐火偽装等の影響）が収まったかと思ったところに、働き方改革の波が押し寄せました。建築現場での週休2日制の導入が進み、工期が約1·2〜1·5倍に伸びることによる建築費の上昇が新たに発生してきています。

⑤開発行為の規制・指導強化

東京都では1月に「開発許可の審査基準の改定」を行いました。生産緑地「2022年問題」への対応として「質の変更」のみに係る開発許可面積の引き下げが行われたり、開発行為を行う場合、無電柱化を指導したりと、開発許可における事業者への費用負担が増えることも不動産価格の下落につながるものと考えられます。

2020年1月、東京都の開発許可の審査基準が改定

東京都では良好な宅地水準を確保するため、開発許可基準の改定がなされました。生産緑地に関しては、宅地への転用が見込まれる等の実情（生産緑地「2022年問題」）をふまえ、無秩序な宅地化を抑止するための措置として、「質の変更」に係る許可対象面積を引き下げました。

⑥税制改正

消費税の増税（8％〜10％）への影響も少なくありません。また、居住用賃貸建物への課税仕入れについては、仕入税額控除制度の適用を認めない（金地金スキームと呼ばれる手法の封鎖）などの変更もあります。

以上の複数の要素をふまえると、今後の不動産市況は悪くなっていくことが予想されます。ただし、一部の地域では例外で、都心で立地の良い所については、あまり変化がないかもしれません。

もちろん、私は経済評論家ではありませんので、世界規模の好景気に日本も巻き込まれれば、不動産市況も変わるかもしれません。とはいえ、現状では楽観はできないと言えるでしょう。