「無道路地」であることが判明。無道路地の評価は？

まず道路について役所で聴き取り調査をしたところ、北側と南側の道は「建築基準法上の道路」でないことがわかりました。

建築基準法は建物を建てる際の敷地や構造等に関する基準を定めた法律で、この法に定める道路に一定以上接していない土地は原則として建築が認められません。Ａ土地は建築基準法上の道路に接していない、いわゆる「無道路地」であることが確認されました。

無道路地は道路に接している土地に比べて利用価値が劣ることから、そのマイナスを考慮して評価すべきです。その点、当初の評価では無道路地の減額が織り込まれていませんでした。

固定資産税評価額を用いて評価すれば適正？

ところで、Ａ土地は市街地にあるものの、その周辺で路線価が付いている道路は東側のバイパス道路だけで、ほかの道路には路線価の設定がない地域でした。このような地域は「倍率地域」と呼ばれ、倍率地域内にある土地は、別途定められた倍率を固定資産税評価額に乗じる方式（倍率方式）によって評価額を求めます。

しかし、Ａ土地の固定資産税評価額を役所で調べてみると、こちらもＢ土地と一体で算定されておりＡ土地が無道路地であることが考慮されていませんでした。そのため、倍率方式による評価も適正でないと考えられました。

検討ののち、「無道路地の評価」に準じて評価するのが適正だという結論に至りました。この方法では、まず東側道路の路線価をもとに奥行価格補正等を考慮したＡ土地の価額を求め、そこから、東側道路へ通路を開設すると想定したその通路部分の価額を控除した金額を、最終的なＡ土地の評価額とします。

この見直しの結果、Ａ土地の評価額は約３１３８万円（約８６０万円の減額）となりました。これが税務署にも認められ、Ｓさんには約２６０万円の相続税が還付されました。

土地評価は複雑。丁寧な確認を

今回の事例は少し難しかったでしょうか。

土地評価の教本に出てくる例題と違って、実在する土地は利用状況や権利関係が複雑に絡み合っていることが少なくありません。一つ一つの要素を丁寧に確
認していく必要があります。

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※この記事内のデータ、数値などに関しては2020年6月8日時点の情報です。

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