相続税を安くするカギは「土地評価」。土地の権利関係や道路の状況をふまえて、詳しい調査をしたことによって860万円の相続税が減額できた事例を解説します。今回は「隣の土地と一緒に使っているアパート敷地の場合」をみていきましょう。

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この記事の解説者

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。26年間で5000件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングなども行う。初回相談は無料。

２つの土地にまたがった賃貸アパート敷地

今回は４年前に相続を経験したＳさんの相続税還付事例です。Ｓさんはお母様から多数の不動産を相続し、約５０００万円の相続税を納めました。

その後、私たちの開催したセミナーで相続税見直しのことを知り、還付可能性チェックを依頼くださいました。

４年前の相続税申告書を拝見して気になったのは、賃貸アパート敷地（Ａ土地）の評価です。Ａ土地の隣には、相続以前からＳさん自身が所有する土地（Ｂ土地）があり、アパートはＡ・Ｂ土地にまたがって建っています（下図参照）。

※土地の形状等は簡略化しています

お母様は息子のＳさんからＢ土地を無償で借り受けて使っていた形です。このように、ある物を無償で借りて使用収益することを「使用貸借」といいます。

Ａ・Ｂ土地の北側と南側には道がありますが、その幅は自転車がやっと通れる程度の狭さです。そのため、東側の広いバイパス道路に接するＢ土地を敷地の一部に利用したことが見て取れました。

このような状況から、当初の相続税申告ではＡ土地とＢ土地を一体の土地と捉え、東側道路の路線価にＡ土地の面積をかけて評価額を計算し、約３９９８万円で申告していました。

しかしながら、国税庁によると自己所有の宅地に隣接する宅地を使用貸借により借り受けて一体利用している場合でも、所有する土地のみを１画地の宅地として評価するものとされています。

したがって、Ａ土地が接しない東側道路の路線価をそのまま適用するのには疑問がありました。こうした点に相続税還付の可能性が見出せたため、さらに詳しく調査を行うことにしました。

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