企業レポート
[提供:フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定]

宅地化できないのに 宅地に準じて評価? 市街地の中の山林の評価|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]

相続/節税/保険
  • 税理士
  • 相続コンサルティング
公開日:2020年12月9日
更新日:2021年1月12日
宅地化できないのに 宅地に準じて評価? 市街地の中の山林の評価|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]1

相続税を安くするカギは「土地評価」。山林の実際の状況をふまえて相続税が減額できた事例を解説します。

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この記事の解説者

宅地化できないのに 宅地に準じて評価? 市街地の中の山林の評価|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

不動産鑑定士 藤宮 浩

埼玉県出身。平成16年不動産鑑定士登録。平成24年CFP登録。フジ総合グループ代表。

宅地化できないのに 宅地に準じて評価? 市街地の中の山林の評価|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

税理士 髙原 誠

東京都出身。平成17年税理士登録。フジ相続税理士法人の代表税理士。

<フジ総合グループ>フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定とは?

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。27年間で5,800件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングなども行う。初回相談は無料。

市街地の山林は宅地に準じて評価

今回は5年前に相続を経験したTさんの相続税還付事例です。

亡くなったお母様からは多数の不動産を相続され、それぞれの土地評価内容を細かく見直していくと大小さまざまな評価額の減額要因が見つかりました。

今回はその中でも、約540万円の評価差が生じた市街地山林の評価について
解説していきます。

宅地化できないのに 宅地に準じて評価? 市街地の中の山林の評価|フジ総合鑑定の[差がつく!土地持ち相続]2

Tさんが相続した山林(以下、A土地)は面積が500㎡強、K市の中心部から車で5分ほどの住宅地の中にあります。

相続税における財産評価では、山林は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の3種類に区分して評価します。A土地のように市街化された区域内にあるものは市街地山林に分類されます。

市街地山林の評価方式には「宅地比準方式」と「倍率方式」があり、Tさんの5年前の相続税申告では宅地比準方式が採用されていました。これは、山林が宅地であるものとして評価した価額から、宅地造成費(宅地化する際に必要な整地費や伐採・抜根費等)を控除して評価額を求める方式です。

道路の状況などを調べると…

現地を見ると、A土地は木々が茂った傾斜地で、前面道路との間には高低差もあります。

前面道路の幅は2m以下と狭く自動車は通れません。この道路には路線価が設定されていましたがK市の建築指導課で確認したところ、建築基準法で認められる道路ではないことがわかりました。

当初の評価では、これら地価に影響するマイナス要素を考慮し、10%の減額補正を入れて評価していました。しかし、A土地の状況からは、そもそも宅地化を前提とした評価をすること自体に疑問を感じます。私たちはこの観点から見直しを加えることにしました。

宅地化が見込めない場合はどうなる?

市街地山林は宅地に比準して評価すると書きましたが、これには続きがあり、「宅地への転用が見込めないと認められる場合」には「近隣の純山林の価額に比準して評価する」とされています。

「宅地への転用が見込めない」かどうかは、傾斜が急で宅地造成ができないといった物理的な観点や宅地化するのに多額の造成費を必要とするといった経済合理性の観点等から判断されます。

A土地は面積が500㎡以上あり、A土地のある都市圏で500㎡以上の宅地開発をするには都市計画法で定められる開発許可が必要とされます。そして、開発許可を得るためには、接している道路が周辺の幹線道路等に接続するまで継続して4m以上の幅員を持っていなければなりません。

しかし、A土地の前面道路は建築基準法上の道路(原則として幅員4m以上)に該当せず、他の周辺道路も幅員4mに満たない部分が多数ありました。したがって開発許可を得ることは不可能であり宅地への転用が見込めないことは明らかでした。

そこで、純山林の固定資産税評価額に準じた評価(倍率方式)に改めることとしました。つまり、近隣の純山林の固定資産税評価額の単価にA土地の地積を乗じ、これに近隣の純山林の評価倍率を乗じて評価額を求めたところ、当初の評価額590万円から大きく下がり、48万円となりました。

これらを評価意見書にまとめて税務署に提出した結果、A土地だけで約160万円、その他の土地の見直しも合わせて約1300万円の相続税が還付されました。

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