計画道路上の土地は多い。まず現状を再確認しよう！

東京都では計画道路の3分の2が完成、3分の1がこれから工事（写真はイメージ）

街中で、緑色のメッシュフェンスに囲まれた空き地を見かけることは珍しくありません。「道路予定地　管理者　東京都〇〇建設事務所」といった看板が立っていれば、「土地収用」が行われた場所です。

そもそも土地収用とは、国や地方自治体が公共施設を整備するために民有地を取得すること。河川、公園などの用地収用もありますが、都市計画法に基づいて新設や拡幅を行う都市計画道路用地の収用がもっとも一般的です。

例えば東京都では、1,415路線、3,213キロメートルが計画決定（2017年度末時点）されています。完成率は64％に過ぎません（図1）。完成しているのは全体の3分の2で、残り3分の1の1,000キロメートル以上が、これから整備される予定なのです。

図1　出典：「東京における都市計画道路の在り方に関する基本方針」（東京都都市整備局）より

仮に、所有している土地の一部でも計画区域にかぶっていると、土地収用の対象になってしまいます。それがレアケースではないと感じたのは、私自身、「どう対応していいか、誰に聞いていいかわからない」と悩んでいる3人のオーナー様から、昨年、立て続けに相談を受けたからです。

「計画道路にかかっているから何も建築できないの？」「所有地に計画道路がかかっているので、その分を後退して老朽アパートを建て替えたほうがいい？」と迷っているオーナーもいました。この疑問に対する正解は、土地収用の仕組みを知らないと導き出せません。

事業決定までは、計画道路予定地にも建築可能

都市計画道路の整備は、図2の通り「計画決定→（場合によっては優先整備路線の指定）→事業決定」という流れで進みます。計画決定はされたものの、何十年も放置されるケースは珍しくありません。

優先整備路線は10年以内に優先的に整備すべき路線とされ、この間は、一定の条件で建築できます。事業決定の認可を受けると、原則として建築はできません（図2）。

優先整備路線に指定されても、境界確定のための測量の着手がされないケースもあります。しかも、10年ごとに計画を見直し、先送りされる可能性もあるのです。測量に着手してからも、実際の補償交渉に入るまでに数年かかります。

このスケジュール感を把握すれば、中短期の土地活用で収益化を図ることも可能であることがご理解いただけるでしょう。

建物の有無で補償額に大差！現状変更の判断に要注意

土地収用において国や地方公共団体は、収用対象の土地を買い取るだけでなく、収用に伴う損失に対する補償も行います。対象地に建物が少しでも乗っていると、建物移転補償金が出るというのが、事前対策を立てる上でのポイントです。

土地の価格は公的な地価指標や鑑定評価を基に決められるので、あまり差は出ません。しかし、建物については想定より高い補償が行われることもあります（図3）。

例えば、床面積約37坪で築60年の木造建物に2,000万円の補償金が出たケースがありました。耐用年数を過ぎた建物の市場価値はゼロに近くなりますが、築年が古いからといって取り壊してしまうと、土地だけの補償金しか出ないことになります。前述の「計画道路の予定地から後退して建て替える」のも同様に得策ではありません。

相続財産にも影響!?奥深い土地収用対応

土地収用の仕組みを知ると、相続財産にも影響することがわかります。補償を受けられるのは、土地所有者だけでなく、建物や工作物の所有者、借地権者、建物の賃借人・転借人です。権利関係によって補償の対象者が異なることにご留意ください。

例えば、計画道路の上に立つ築古建物があった場合、土地所有者の父親が持ち続けていたら、補償金は父親に入ることから、相続時に相続財産を構成することになります。

一方で、生前に子どもに贈与、ないしは時価で売却していた場合には、建物移転補償金の受取人は子どもになります。建物が賃貸住宅なら借家人立ち退き補償も受けられます。このように、権利関係によって様々なバリエーションがあることになります。

土地収用に関しては、譲渡益に対する課税を大幅に軽減できる「収用等の5,000万円控除」や、別の資産に買い換えた場合に課税を繰り延べできる「代替特例」などの優遇措置もあります。うまく活用すれば、分割・納税対策にもつながるでしょう。

この他、土地収用には様々な税金や法令が関わり、トータルにアドバイスできる専門家が少ないのが現状です。土地収用予定地をお持ちでお悩み・お困りの土地オーナー様はお気軽にご相談いただければと思います。

取材・文／木村 元紀

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2022年9月7日時点のものです。

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