相続対策で「法人活用」の効果がある人は決して多くはない

不動産オーナーの法人活用と言えば、所得関係の対策が定番です。所得分散効果、法人と個人の間での経費として認められる違いや損益通算の範囲の違いなどがポイントになります。

以前から“法人活用ブーム”が起き、法人を設立したものの、実行してみると期待した効果が得られないというケースも少なくありません。

私自身、法人活用の相談を受けた不動産オーナー様の10人のうち6〜7人はメリットがないとお伝えしているのが現状です。

法人活用に伴う費用などを踏まえると、ある程度の所得がないと相談者が期待している効果が出ないからです。

早めの相続対策には、持続可能な法人活用がおすすめ

法人活用は、誰でも一定の効果が期待できる万能薬ではありません。一方で、人生100年時代と言われる中で、相続の場面における法人活用の積極的な意義が見直されています。

相続対策では、財産の対策時における相続税評価額に応じた納税資金対策や遺産分割のプランニングをメインに考えがちですが、時間が経って資産構成の変化により対策効果が薄れたりするおそれがあります。

ところが法人活用によって収益アップを目指せば、財産価値を守りながら納税資金も準備でき、中長期的に有効な相続対策が実現できるのです。

対策時の年齢によっても考え方は変わります。ご高齢の場合には、あえて法人活用を選択しない考え方もあります。

しかし、まだ60歳程度のお若い方の場合、実際に相続が発生するのは30年以上先の話かもしれません。そうなると、収益をアップさせて納税資金を着実に蓄積できるようにしたほうが、堅実な相続対策である可能性が高くなります。

効果的な相続対策を実行するには、下図で説明しているような組換えが有効であるケースもあります。賃貸ニーズの低い立地では将来性はありません。

低収益不動産を売却し、収益アップを見込める不動産へ組替えによって相続対策としての法人活用の効果が高まるのです。

法人活用の一般的な手法！「不動産M＆Aで優良不動産を取得する」

法人活用の手法としては、先に設立した法人が建物を購入・建築するのが一般的です。

これに対して、最近注目されているのが「不動産M＆A（合併・買収）」。収益不動産を持つ会社の株式を丸ごと買い取ることで、法人化と資産組み換えを同時に実現できる手法です。

都内に優良な不動産を所有している法人は多く、時価は高くて収益性が良くても簿価が低いケースは少なくありません。

法人を清算するに当たって、現物不動産を売るよりＭ＆Ａで株式を売却したほうが株主の手取り額は増えるケースがあるため、不動産の時価よりも低い金額で株式を売るM＆Aに応じる意向もあります。

最終的に、承継対策を成功に導くには、法人活用などの個別の対策ではなく、全体最適の視点に根差した総合プランニングが必要となります。

当社では、ご相談をいただいた場合にはまず「5つの視点」（図2）に基づいた現状分析を行います。

➀円滑な経営承継
・意志が反映された経営承継
・承継後も会社が成長発展していく環境の整備
②円滑な財産承継
・意志が反映された財産承継
・家族内で争議なく財産を承継
③相続税の納税資金の確保
・各相続人が円滑に納税
④財産の運用と保全
・運用目的に応じた最適な資産形成
⑤まさかへの備え
・病気、災害、経済環境の変化に安心して対応

現状分析を行った後、さらに個々のオーナー様が置かれている状況や将来の意向を踏まえてオーダーメイドで対策を立てなければなりません。

ここでは紹介しきれなかった”持続可能な”相続対策について詳しく知りたい方は、ぜひ一度青山財産ネットワークスまでご相談ください。

取材・文／木村 元紀

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2022年9月7日時点のものです。

青山財産ネットワークスの不動産相続対策コンサルティングについて、さらに詳しく知るためには資料請求がおすすめ。【この企業・専門家に問い合わせる】ボタンをクリックするか、下記の【資料請求をする】をクリックすると簡単に資料請求ができます。