2020年以降、不動産価格は下落するのか？

不動産価格は景気の動きに大きく左右されます。公示地価のグラフを見ると、景気の先行指標といわれる株価の動きと同じような形を描きながら少し遅れる形で推移していることからも明らかでしょう（図１）。問題は景気後退の時期です。

この年末年始に株価の調整が起こりましたが、企業の業績は堅調で、小泉政権時代の“いざなみ景気”を超えて戦後最長記録を更新しています。ただ、10月の消費増税への反動減対策が切れる時期と、オリンピックの終わりがちょうど重なる2020年夏を境に景気が悪化し始めるという見方が大勢です。

一方で、ＩＭＦ（世界通貨基金）の世界経済見通しが段階的に下方修正されていることからもわかるように、“適温景気”の時代は終わりに近づいています。米中貿易摩擦、ブレクジット（英国のＥＵ離脱）の行方次第では、今年から景気後退が起きるかもしれません。

短期的には不動産価格が急激に下落する可能性は低い

実は、不動産の潮目はすでに変わっています。「かぼちゃの馬車問題」に代表されるように、資金力の乏しいサラリーマンに無理やりフルローンを付けて買わせていた投資用不動産が下落に転じました。

ただ、富裕層や相続対策向けの不動産市況はまだ崩れていません。根強い需要とカネ余りに支えられ、地方や郊外の不動産もまだ売れています。都心の良い不動産は価格が高くて手が出ないため、郊外で利回りが少し高いアパートなどには買い手が付くからです。銀座の商業地、Ａクラスのオフィスビルなど、一等地の不動産に対する外資系ファンドの投資も衰えていません。空室率が低くオフィス賃料が安定（上昇）しているため、低い利回りでも売れており、不動産価格は高値圏で推移しています。

居住用マンションも高価格が続いています。オリンピック前後にピークを打っても、価格が下がるのを待っていた買い控え層の需要が見込まれます。リーマンショックのような外的要因がない限り、短期的には、不動産価格が急激に下がる可能性は低いでしょう。

重要なのは人口動態。20～49歳人口がカギを握る

しかし、悠長に構えていられるわけではありません。中長期的には、一部を除いて確実に下がっていくからです。重要なのは人口動態です。首都圏の総人口は2025年まで増加します。2045年でも6％しか減りません。しかし、総人口だけを見ていると判断を誤ります。新たに住宅を買ったり借りたりする需要は、20歳から49歳までの人口層が９割以上を占めると言われているからです。

図２の通り、2025年には、ボリュームの大きな団塊ジュニア世代が50歳以上となり、住宅需要をけん引する「20歳～49歳人口」から抜けてしまいます。その結果2015年比で約12％、200万人近くも減ってしまいます。2035年には同じく20％減です。

団塊ジュニア世代が50歳を超える2025年以降は地価が４極化する

団塊ジュニア世代が50歳を超える2025年以降は、地価の４極化が加速します。（1）値上がりする土地、（2）横ばいの土地、（3）下落し続ける土地、（4）売れなくなる土地です。

現状でも４極化は起きています。大都市圏の都心部のような良い不動産は値上がりする（1）の状態。首都圏郊外でも（2）の状態はまだ多い。地方では（3）の下落状態が続き、（4）も増えています。（4）は持っているだけで売れない、貸せない、使えないお荷物となる“負動産”です。

実は、2025年以降は首都圏でも（3）（4）の土地が増えて来るでしょう。東京23区も、例外ではありません。26年後の2045年の「20歳～49歳人口」は、足立区で25％減、世田谷区でも19％減です。さらに郊外の八王子は35％も減ってしまいます。

借入金返済ができなくなる!?「サブリース2025年問題」

2015年の相続税改正を機に、アパート建築が急増しました。そのアパートは、10年間は一定の家賃を保証するサブリース契約での建築が多数を占めています。

その期限が市況の悪化する2025年と重なることに注意です。近年、サブリース契約で問題になっているように、建築10年目に発生するサブリース賃料の改定に応じなければ契約解除を迫られるため、家賃の大幅値下げに応じざるをえなくなります。

その結果、借入金返済すら厳しくなる“負動産”が増える可能性が高いと考えられます。

２つの異なるタイプの“負動産”が増えていく

収益を生むどころか固定資産税を払うばかりで資産を食いつぶすマイナスの資産が“負動産”と呼ばれています。バブル時代にできた別荘やリゾートマンション、空き家が代表的。タダでも売れなくなっています。

今後問題になるのは、今は価値があっても“負動産”に転落していく2つのパターンです。１つは人口減少によって価値がなくなるもの。２つめは、本来は価値があるにもかかわらず、借り入れが多すぎるため、住宅需要の減少で家賃が下がると赤字になってしまうものです。

「サブリース2025年問題」がそれに拍車をかけます。こうした状況が予測されるなかで、今するべきことは何かといえば、第一に“負動産”や“負動産”候補の現金化です。不動産の景気の良い時に現金化して、良い財産ポートフォリオに組み換えるべきでしょう。

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年3月6日時点の情報です。

取材・文／木村 元紀　撮影／青木 茂也

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